Proposta d'acquisto immobile scaduta e venditore che si ritira!

[Bibi Amira]

Ciao a tutti, premesso che io sono l'acquirente, ho una proposta d'acquisto scaduta (a causa della banca che ha commesso molti errori in alcune richieste e tempi biblici per ogni cosa) e il venditore non vuole più vendermi la casa.. Se potete consigliarmi voi o dirmi a chi rivolgermi per (se si può) risolvere la questione..
Nella proposta accettata (con caparra versata tramite assegno) c'è scritto nelle condizioni:
- euro (...) con l'intervento di Istituto Mutuante etc. Che metterà la somma a disposizione del notaio per la consegna alla parte venditrice esperite le formalità richieste dall'ente erogatore.
- la consegna dell'immobile sarà eseguita, salvo altri accordi tra le parti, alla stipula del rogito notarile da effettuarsi entro e non oltre il 30 aprile 2017 presso....
- Per qualunque controversia .... Foro competente sarà quello del domicilio del proponente..
Noi stavamo tranquilli perché il proprietario ci aveva detto che poteva aspettare tranquillamente e quindi siamo andati avanti con le pratiche e tutto... Ora che stiamo concludendo il venditore si vuole tirare indietro improvvisamente..

 

[francesca63]

Le proposte non scadono (casomai indicano date entro le quali si devono compiere degli atti o firmare contratti),e il venditore non può ritirarsi così .
Tu però,visto che il ritardo dipende da te,dovevi concordare per iscritto una nuova data per il rogito,perché le parole non servono a molto.
Ma hai comprato tramite agenzia?

Comunque se tu ora hai ottenuto l'ok per il mutuo e il tuo notaio ha già tutti i documenti per rogitare ,concorda una data con il notaio .Telefona al venditore (come gesto di cortesia) e informalo dell'appuntamento spiegandogli che finalmente sei pronta ,poi mandagli una raccomandata rr ,invitandolo o presentarsi il giorno concordato per procedere alla vendita.
A seconda di come ti risponde deciderai i passi seguenti.

Se il venditore non ti ha mai chiesto per iscritto di andare a rogito,e ha atteso fino ad adesso senza problemi,se cambia idea ti dovrebbe ridare il doppio della caparra.
Senti il notaio e fatti consigliare anche da lui,visto che noi non possiamo leggere tutto quanto firmato e concordato tra te e il venditore finora.

 

[miticooo]

Le proposte non scadono (casomai indicano date entro le quali si devono compiere degli atti o firmare contratti),e il venditore non può ritirarsi così .
Tu però,visto che il ritardo dipende da te,dovevi concordare per iscritto una nuova data per il rogito,perché le parole non servono a molto.


Se il venditore non ti ha mai chiesto per iscritto di andare a rogito,e ha atteso fino ad adesso senza problemi,se cambia idea ti dovrebbe ridare il doppio della caparra.
.

Più o meno la situazione in cui mi sono trovato io, con la differenza che io venditore non mi sono ritirato e quindi si va comunque al rogito.
Io non capisco comunque che senso ha che le proposte non scadono, se si stabilisce una data di rogito e questa non la si rispetta dovrebbero esserci delle conseguenze quali quella di potersi ritirare dalla trattativa senza penali e da ambo le parti.


Cioè il venditore mette in vendita un immobile, il compratore per mesi su mesi non è disponibile a comprare (ok... causa forza maggiore) e va ben oltre la data presunta di rogito (qui si parla di aprile e noi siamo a settembre, giusto 5 mesi di ritardo) e adesso se il venditore non è più disponibile ad aspettare deve pure dare il doppio della caparra? Mi sembra onestamente assurdo e non poco.
A me avevano detto che superata la data la proposta era invalidata e si potevano pure cambiare i termini di contrattazione riformulando se si voleva una nuova proposta.
Ripeto a me ormai la cosa mi importa solo per essere informato perchè a Dio piacendo questo mese io termino la corsa.

 

[francesca63]

Io non capisco comunque che senso ha che le proposte non scadono, se si stabilisce una data di rogito e questa non la si rispetta dovrebbero esserci delle conseguenze quali quella di potersi ritirare dalla trattativa senza penali e da ambo le parti.

Cioè il venditore mette in vendita un immobile, il compratore per mesi su mesi non è disponibile a comprare (ok... causa forza maggiore) e va ben oltre la data presunta di rogito (qui si parla di aprile e noi siamo a settembre, giusto 5 mesi di ritardo) e adesso se il venditore non è più disponibile ad aspettare deve pure dare il doppio della caparra? Mi sembra onestamente assurdo e non poco.
A me avevano detto che superata la data la proposta era invalidata e si potevano pure cambiare i termini di contrattazione riformulando se si voleva una nuova proposta..

Per rispondere seriamente è necessario usare i termini corretti.
La proposta è un atto unilaterale (ti propongo di comprare il tuo immobile),la proposta accettata è un contratto preliminare.(ci siamo impegnati che entro il giorno X io compro e tu vendi davanti al notaio)
I contratti preliminari,se non vengono rispettati ,si possono risolvere per inadempimento dell'altra parte.
Se l'acquirente non rispetta per qualsiasi motivo la data previste per il rogito il venditore ha la scelta:
-aspettare,e buona regola è mettere nero su bianco lo spostamento concordato
della data
-inviare una diffida ad adempiere,intimando di adempiere entro non meno di 15 giorni.Scaduto il termine indicato il contratto sarà risolto di diritto e il venditore trattiene la caparra versata.
Così funziona secondo legge.
I problemi si presentano quando si firmano contratti senza conoscere le norme e le conseguenze,e si pensa di poter seguire il fai da te.
Come in qualsiasi settore della vita ,per fare bene certe cose ci vogliono alcune competenze,altrimenti è buona norma farsi aiutare da professionisti.

 

[miticooo]

Giusto, sarebbe cosa buona e giusta conoscere le norme prima di firmare un qualsiasi contratto.

Quanto a questo:

Se l'acquirente non rispetta per qualsiasi motivo la data previste per il rogito il venditore ha la scelta:
-aspettare,e buona regola è mettere nero su bianco lo spostamento concordato
della data
-inviare una diffida ad adempiere,intimando di adempiere entro non meno di 15 giorni.Scaduto il termine indicato il contratto sarà risolto di diritto e il venditore trattiene la caparra versata.

è un pò diverso da quello che hai scritto qui

Se il venditore non ti ha mai chiesto per iscritto di andare a rogito,e ha atteso fino ad adesso senza problemi,se cambia idea ti dovrebbe ridare il doppio della caparra.

Non fraintendermi non sto facendo il maestrino ma proprio perchè non conosco fino in fondo l'argomento voglio approfondirlo.

Bibi Amira avrebbe dovuto acquistare entro e non oltre aprile, adesso il proprietario (il quale secondo quanto scritto doveva vendere entro e non oltre aprile) che non mi sembra abbia messo per iscritto una deroga alla data non è più disponibile ad aspettare, perchè mai dovrebbe restituire il doppio dell caparra? Non è lui che è venuto meno all'impegno preso secondo le condizioni della proposta di acquisto.

 

[francesca63]

Cercherò di spiegarmi meglio,anche se non è facilissimo riassumere le regole che governano i contratti e gli inadempimenti in poche righe.
Se si sorpassa la data prevista per l'adempimento del contratto preliminare (il rogito) e nessuna delle due parti prende iniziative formali (diffida ad adempiere) ,si presume che entrambi abbiano interesse a concludere, anche se in ritardo rispetto agli accordi iniziali.
Generalmente in questi casi ci si incontra,e si scrive un'integrazione al contratto preliminare del tipo:"le parti,ferme restando le altre condizioni,stabiliscono di comune accordo che il rogito sarà posticipato,e dovrà essere stipulato entro il...."

Ma se il venditore tollera il ritardo dell'acquirente,senza mandargli alcuna comunicazione (cioè senza intimargli di adempiere tramite diffida,o senza chiedere un incontro per firmare nuova data rogito concordata),non può dire "ora non vendo più",a tarallucci e vino.....
Cioè,può dirlo,ma,se non segue la giusta procedura (diffida ad adempiere ,attesa 15 giorni ) diventa lui inadempiente,e quindi deve rendere il doppio della caparra.

Le regole ci sono,e non sono contraddittorie.
Forse sono io che non mi spiego,forse non è facilissimo capire senza basi giuridiche.

 

[miticooo]

Le regole ci sono,e non sono contraddittorie.
Forse sono io che non mi spiego,forse non è facilissimo capire senza basi giuridiche.

Ora mi è un pò più chiaro.
Che non ho basi giuridiche l'ho palesato da subito e non ho neppure l'esperienza, quindi sono un perfetto ignorante in materia.

Rimango comunque convinto di una cosa, che in questi casi vi è sicuramente il contenuto per una bella bega giuridica.

 

[Manzoni Maurizio]

se i termini sono scaduti la proposta è inefficace.

 

[francesca63]

se i termini sono scaduti la proposta è inefficace.

Se la proposta non è stata accettata.

Se è stata accettata il contratto preliminare che si è formato è perfettamente valido anche dopo che le date previste sono superate,nell'inerzia delle pari.

 

[ab.qualcosa]

se i termini sono scaduti la proposta è inefficace.

Stiamo parlando di una proposta accettata.