Proposta d'acquisto Immobiliare con clausola riguardante il mutuo

[Oliver Twist]

Buongiorno a tutti, mi presento sono Fabio nuovo del Forum, ma vi seguo con attenzione
Ho visto che ci sono molti agenti immobiliari esperti ed anche avvocati che danno preziosi consigli ed a queste categorie mi rivolgo, perchè ho le ore contate e non so cosa fare!! (aiuto).

La Situazione:
Circa un mese fa predispongo presso agenzia proposta di acquisto irrevocabile con caparra di euro 5000. La proposta è stata firmata da me e accettata dal venditore. All'agente ho dato un foglio di pre-delibera mutuo, che però indicava chiaramente che il mutuo l'istituto avrebbe potuto rifiutarlo a loro insindacabile giudizio nonostante la pre-delibera. Per questo ho fatto inserire la clausola legata all'ottenimento del mutuo, poichè il mutuo si compone anche della parte di perizia dell'immobile, dove ne esce il valore e di conseguenza quanto la banca può erogare. La clausola cita testualmente:

" La presente proposta anche se accettata da parte venditrice è vincolata alla risposta per la fattibilità del mutuo da parte della banca entro e non oltre il 19/02/2021".

Ora dalla banca perviene silenzio totale e alla data di ieri non m è stato comunicato nulla in merito.
Sentendo un amico avvocato sul da farsi, mi dice che per svincolarmi dalla proposta devo mandare raccomandata AR ad agenzia e proprietario, indicando la risoluzione del contratto citando la clausola RISOLUTIVA, ma così la mediazione all'agente sarebbe dovuta.

Spero di essere stato chiaro e scusate la lungaggine, a questo punto vi chiedo perchè ho qualche dubbio:

-La clausola indicata è SOSPENSIVA o RISOLUTIVA? devo citarla nella lettera?
-l'agenzia può chiedermi anche la provvigione della parte venditrice?
-Se non mando la raccomandata il prima possibile lunedì, possono far valere il contratto per silenzio assenso?
-Può la parte venditrice farmi causa per inadempienza?

Sarò grato a chiunque sappia aiutarmi perchè la situazione è molto seria e io non dormo da giorni, grazie.

 

[RhPositivo]

Il tuo amico avvocato ha letto tutto? Cosa dice in merito a quanto firmato? Chi meglio di lui può risponderti.

 

[Oliver Twist]

ok ma chiedevo un parere secondo vostra esperienza: in particolare so che se la condizione è sospensiva il contratto non è ancora efficace e la provvigione dunque non è dovuta. Vorrei capire la differenza

 

[RhPositivo]

Bisogna leggere quanto firmato, in teoria no. In pratica può essere tutto e il contrario di tutto. Possono ridarti l'assegno a voce, con una raccomandata, con una pec, non ridartelo, chiedere la provvigione, farti causa, etc. Fatti consigliare dal tuo amico che è più ferrato e può leggere le carte

 

[francesca63]

La clausola che hai fatto inserire è scritta davvero male, e potrebbe dare adito a interpretazioni diverse.
Ma in linea di massima è interpretabile come condizione sospensiva, soprattutto se il tuo eventuale assegno per la caparra non è stato ancora consegnato al venditore, ma tenuto in deposito dall'agente.
Dimentica quello che ti ha detto il tuo amico avvocato, che evidentemente aveva altro per la testa quando ti ha risposto.
Non devi mandare nessuna lettera, né tantomeno menzionare clausole risolutive che non ci sono ( a meno che la proposta riporti altre clausole, oltre a quella stringata sul mutuo che hai scritto).
Il sostanza, se per il 19/2 non hai avuto l'ok per il mutuo, il vostro contratto preliminare resta inefficace, e potresti tranquillamente andare a riprendere l'assegno, facendoti firmare un documento in cui l'agenzia scrive "reso assegno per mutuo non deliberato entro la data prevista dalla condizione sospensiva".

Però non si capisce perché dovresti rinunciare all'acquisto, se la casa ti interessa; in questo caso, devi solo cercare un accordo con il venditore per la proroga del termine della condizione sospensiva da mettere per iscritto, tipo " in merito al contratto concluso in data x per la vendita dell'immobile y, ferme restando le altre pattuizioni, il termine per l'avveramento della condizione sospensiva relativa alla concessione del mutuo è prorogato fino al giorno xy ".Ovviamente scegliendo un termine realistico, un mese era davvero troppo poco.

Tornando alle tue domande :

La clausola indicata è SOSPENSIVA o RISOLUTIVA? devo citarla nella lettera?

Non devi mandare nessuna lettera; vai in agenzia e ritira l'assegno o fai proroga dei termini d'accordo con il venditore

l'agenzia può chiedermi anche la provvigione della parte venditrice?

No, a meno che tu mandi lettere inutili in cui dici che vuoi ritirarti

Se non mando la raccomandata il prima possibile lunedì, possono far valere il contratto per silenzio assenso?

NO. Il contratto , pur valido, dal 19/2 è gia inefficace; anche il venditore potrebbe da oggi vendere ad altri senza doverti nulla

Può la parte venditrice farmi causa per inadempienza?

NO. Sempre che tu non abbia fatto o scritto qualcosa che non hai raccontato.

 

[Oliver Twist]

Francesca, non ho scritto nulla, ancora. Ma la mia volontà è quella di ritirarmi dall'affare. Secondo te allo stato attuale posso farlo o devo mandare ste benedette lettere di revoca?

 

[francesca63]

Il 19 è passato, l’ok al mutuo non l’hai avuto, il contratto è da ieri definitivamente inefficace, se non prorogate.
Vai a riprendere il tuo assegno, senza inviare alcuna lettera.
Evita di dire che vuoi ritirarti, ma solo che , non avendo avuto risposta nei tempi previsti, non vuoi prorogare la sospensiva e sei libero di non procedere oltre.

Non è un comportamento del tutto corretto eticamente, ma la clausola inserita te lo consente.
Perché non vuoi più comprare ?

 

[Oliver Twist]

Non lo trovo più un affare conveniente, salvo accordi futuri col venditore sul prezzo, che però temo non ci saranno. Possono inviarmi una lettera/raccomandata dove prorogano le condizioni del contratto senza che io lo autorizzi?

 

[RhPositivo]

Strane le coincidenze della vita, scade la sospensiva e la voglia di comprare.

 

[francesca63]

Possono inviarmi una lettera/raccomandata dove prorogano le condizioni del contratto senza che io lo autorizzi?

No; qualsiasi eventuale modifica deve essere concordata tra le parti.

Non lo trovo più un affare conveniente,

Non potevi pensarci prima, invece di mettere in difficoltà il venditore, anche se il contratto firmato da entrambi te lo permette ?

Questa situazione fa capire quanto sia saggio diffidare delle condizioni sospensive, per un venditore. Io non le ho mai utilizzate nelle mie vendite, e, soprattutto quando sono scritte male ( cioè quasi sempre), permettono all’acquirente di cambiare idea impunemente.