Proposta d'acquisto Immobiliare con clausola riguardante il mutuo

[brina82]

Dulcis in fundo, il perito mi ha detto che alcune pertinenze che dovevano essere di proprietà in realtà sono ad uso esclusivo ma non di proprietà. A me l’agente aveva detto che erano di proprietà. Grande differenza perché non posso rivenderle. Se volessi proseguire posso ritrattare sul prezzo per questa ragione?

Dipende cosa è stato scritto.

Non ti piace più la casa?

 

[brina82]

dovevi leggere bene l'atto di provenienza...

E chi te lo fa vedere, prima...

Dipende cosa gli è stato promesso per iscritto.

 

[RhPositivo]

E chi te lo fa vedere, prima...

Dipende cosa gli è stato promesso per iscritto.

"L'agente gli ha detto"

 

[francesca63]

A me l’agente aveva detto che erano di proprietà. Grande differenza perché non posso rivenderle. Se volessi proseguire posso ritrattare sul prezzo per questa ragione?

Piccola differenza, perche tra uso esclusivo e proprietà , nella sostanza non cambia molto.
Potresti ritrattare il prezzo, se in proposta queste pertinenze sono definite di proprietà;bisognerebbe leggere quanto firmato, ma non credo otterresti un gran che.

 

[CheCasa!]

Le conseguenze sono diverse solo per l’agenzia

Non concordo

ma tra un privato cittadino e un imprenditore, nel dubbio l’interpretazione è quella più favorevole al consumatore ,

Concordo. Ma non mi sembra questo il caso. Il proponente è un privato. Il venditore l'ho percepito pure come tale. L'agente che ritira la proposta non è parte del contratto e perciò la sua natura di imprenditore non ha nulla a che fare con il codice del consumo ed un'interpretazione, nel dubbio, favorevole all'acquirente che sarebbe, non si sa bene con quale criterio, sfavorevole al venditore.

Si tratta ovviamente della mia personale opinione... ovviamente...

 

[francesca63]

Non concordo

Cioè ?
La differenza più importante è che con condizione sospensiva non avverata l'agenzia non matura il diritto alle provvigioni; con condizione risolutiva si, perché il contratto preliminare è comunque efficace, e perde efficacia solo se la condizione non si avvera.
Le differenze per le parti sono trascurabili, provvigione a parte.
Mi spieghi meglio cosa intendi tu, per cortesia ?

Il proponente è un privato. Il venditore l'ho percepito pure come tale. L'agente che ritira la proposta non è parte del contratto

Non è parte del contratto, ma per quanto riguarda le provvigioni è l'unico che ha interesse a che il contratto sia ritenuto efficace da subito, in modo da maturare il diritto.
Tra due privati che ci rimettono, e un imprenditore che ci guadagna, ritengo che l'interpretazione sarebbe quella più favorevole ai privati, se non si prova che siano stati loro a volere a tutti i costi una condizione risolutiva (per loro controproducente).
In più, l'agente dovrebbe conoscere la differenza tra le due condizioni, cosa che magari alle parti sfugge ; se predispone una proposta con condizione risolutiva secondo me avrebbe l'obbligo di spiegarne le implicazioni, in primis per la provvigione.
Quindi riguardo a come potrebbe venir interpretata da un giudice una condizione dubbia, in linea teorica si dovrebbe analizzare tutta la situazione nel suo complesso, con le relative conseguenze.

In ogni caso tutti questi problemi non ci sarebbero se gli agenti imparassero a predisporre le condizioni in maniera esauriente e ponderata.
Limitarsi al "la proposta è vincolata al mutuo" è davvero una cosa che non fa onore ad un professionista che dovrebbe risolvere problemi, non certo crearne ( e non certo crearne a sua vantaggio).

 

[CheCasa!]

Cioè ?
La differenza più importante è che con condizione sospensiva non avverata l'agenzia non matura il diritto alle provvigioni; con condizione risolutiva si, perché il contratto preliminare è comunque efficace, e perde efficacia solo se la condizione non si avvera.
Le differenze per le parti sono trascurabili, provvigione a parte.
Mi spieghi meglio cosa intendi tu, per cortesia ?

Ciao Francesca,
La condizione risolutiva risolve il contratto nel momento in cui viene meno la condizione, non ex tunc. Per cui le parti sono obbligate ad onorare tutte le obbligazioni che per loro formulazione precedano temporalmente la condizione risolutiva. Compresi eventuali adempimenti economici. Può quindi determinare per le parti anche una perdita o l'acquisizione di un vantaggio. Ovviamente dovrebbero esserne specificati chiaramente gli esiti.

Quella sospensiva ha valore ex tunc. Il contratto cioè è come se non fosse mai stato sottoscritto nel momento in cui non si dovesse avverare la condizione.

Molti anni fa, un acquirente citò in causa un mio venditore ritenendo che la clausola che un mio collaboratore credeva di aver specificato come sospensiva, fosse in realtà risolutiva. La caparra era rimasta nelle mie mani, nè il venditore la incassò nè l'acquirente la ritirò prima della fine della causa. Il giudice diede ragione all'acquirente ed obbligò il venditore a restituire l'assegno (da me custodito) ed al pagamento di una somma equivalente.

So quindi quanto sia fragile una cattiva formulazione al riguardo e ti assicuro che la clausola del mio contratto era molto meglio identificabile di quella riportata in questa discussione, per quanto non legata al mutuo...

Tieni poi presente che, ammettendo pure che la clausola abbia valore sospensivo... a che cosa dovrebbe essere sospesa la validità del contratto?... "al parere di fattibilità"? Ma il parere di fattibilità non è nè la delibera finale, nè la perizia. É per l'appunto, almeno a mio modesto parere, una pre-delibera scritta che, nei fatti, già risulta disponibile e nelle mani dell'agenzia.

Per quanto ritenga che il tuo punto di vista sia sorretto, come sempre, da ottime argomentazioni, non lo trovo in questo caso completamente dirimente e, per questo motivo, preferisco invitare ad una maggiore cautela e prudenza.

Parole sante le tue sull'uso improprio delle clausole di subordinazione al mutuo. Ancora oggi, a volte, nonostante il tentativo di elaborare una formulazione corretta, mi ritrovo proposte ritirate da collaboratori che, per la fretta magari di chiudere il contratto, finiscano per essere piene di pressapochismo.

Una buona domenica

 

[francesca63]

La condizione risolutiva risolve il contratto nel momento in cui viene meno la condizione, non ex tunc. Per cui le parti sono obbligate ad onorare tutte le obbligazioni che per loro formulazione precedano temporalmente la condizione risolutiva. Compresi eventuali adempimenti economici.

Certo; ma normalmente, in caso di condizione per il mutuo, non sono previsti versamenti successivi prima dell'esito del mutuo.
E anche se fosse previsto il versamento di somme come caparra o acconto, queste devono essere restituite, se la condizione non si avvera.

Molti anni fa, un acquirente citò in causa un mio venditore ritenendo che la clausola che un mio collaboratore credeva di aver specificato come sospensiva, fosse in realtà risolutiva. La caparra era rimasta nelle mie mani, nè il venditore la incassò nè l'acquirente la ritirò prima della fine della causa. Il giudice diede ragione all'acquirente ed obbligò il venditore a restituire l'assegno (da me custodito) ed al pagamento di una somma equivalente.

Mi piacerebbe conoscere i dettagli; ma, se il venditore è stato condannato a dare una somma pari alla caparra prevista ( oltre a rendere tramite te la somma versata dall'acquirente), mi pare si sia trattato più di un problema di inadempimento contrattuale, o di mala fede in pendenza della condizione, piuttosto che di corretta definizione della condizione.

Tieni poi presente che, ammettendo pure che la clausola abbia valore sospensivo... a che cosa dovrebbe essere sospesa la validità del contratto?... "al parere di fattibilità"? Ma il parere di fattibilità non è nè la delibera finale, nè la perizia. É per l'appunto, almeno a mio modesto parere, una pre-delibera scritta che, nei fatti, già risulta disponibile e nelle mani dell'agenzia.

Ci ho riflettuto a lungo anch'io; ma , pur comprendendo le tue spiegazioni ben motivate, il postante specifica :"All'agente ho dato un foglio di pre-delibera mutuo, che però indicava chiaramente che il mutuo l'istituto avrebbe potuto rifiutarlo a loro insindacabile giudizio nonostante la pre-delibera. Per questo ho fatto inserire la clausola legata all'ottenimento del mutuo"
Quindi la predelibera era gia presente quando è stata inserita la condizione, ma il postante non si riteneva del tutto tutelato, tanto che ha richiesto comunque l'inserimento della condizione ; di conseguenza, secondo me, si può escludere che l'intenzione fosse di riferire la condizione solo ad una predelibera, che c'era già.

In ogni caso, sappiamo entrambi che , si dovesse arrivare in giudizio, sarebbero seccature per tutti.
Direi che possiamo concordare che la condizione è sempre un'arma a doppio taglio, da usare con estrema cautela e competenza.

Buona domenica anche a te, è sempre un piacere scambiarsi le idee.

 

[Aidualc]

Riprendo questo post per chiedervi un consiglio.
Normalmente utilizziamo condizioni sospensive nelle proposte, ma in questo caso ho il venditore vecchio stampo che non gradisce (vuole che l'acquirente si prenda il rischio), quindi stavo pensando di inserire una condizione risolutiva.

La situazione è questa:
gli acquirenti vogliono comprare 2 negozi con la certezza che sia possibile il cambio di destinazione d'uso a civile abitazione per entrambi. Da contatti con l'ufficio tecnico del Comune l'operazione è fattibile, ma vogliono averne la certezza presentando, a loro cura e spese (e la firma del proprietario) un progettino anche non definitivo da approvare. Gli acquirenti sono geometri, già miei clienti.

Il venditore ha già rifiutato una clausola sospensiva. Ritenterò, ma vorrei avere un piano B.

Pensavo a una risolutiva legata al non ottenimento del parere favorevole sul cambio di destinazione d'uso entro 45-60 giorni.
Oppure a una "opzione", in modo che se dal Comune arriva un sì, siano i primi a potersi far sotto, a un prezzo già stabilito. I 2 negozi sono vuoti da 15 anni, non c'è la fila, quindi non prevedo altri proponenti che siano pronti nell'immediato.

Cosa ne pensate?

 

[francesca63]

Con la risolutiva cambia poco per il venditore, che dovrebbe rendere la caparra se non si avvera la condizione; cambia solo per te, che maturi comunque le provvigioni ( quindi, a ben vedere, per il venditore è anche peggio della sospensiva).
Penso che dovresti insistere con la sospensiva, spiegando per bene al proprietario che non dipende dalla mancanza di fondi degli acquirenti, e quindi dall’incertezza per il mutuo, ma dall’incertezza sulla fattibilità dell’operazione che hanno in mente (e che probabilmente nessuno comprerebbe per tenere la destinazione a negozi, quindi il problema si riproporrebbe anche con altri acquirenti).
Peraltro, essendo geometri, dovrebbero sapere se il cambio di destinazione è fattibile o meno.