Proposta d'acquisto, ripensamento dopo richiesta mutuo

[9desaparecido1]

Buongiorno a tutti,
Vi descrivo il mio problema, che più che un problema è un dilemma...
A giugno 2024 abbiamo fatto una proposta d'acquisto per un immobile dando come caparra 2000€.
Varie vicissitudini legate al pressapochismo dell'intermediario ci hanno fatto ritardare il rogito che inizialmente era previsto ad ottobre, slittato poi a dicembre, poi a gennaio ed infine a marzo 2025.

Nel frattempo anche a causa di quanto descritto sopra la mia richiesta mutuo si è concretizzata solo a gennaio 2025. Il perito ha eseguito la sua perizia questo lunedì 03/02/2025.
Stamattina mi scrive la proprietaria della casa in cui mi trovo in affitto attualmente dicendo di voler vendere la sua casa e dandomi quindi precedenza qualora volessi acquistarla.

Questo cambia tutto. La casa in cui mi trovo adesso è una casa che adoro, che ho chiesto di poter comprare ma ai tempi la proprietaria non era intenzionata a vendere.

Volevo chiedervi cosa succede se oggi mi tiro indietro dall'iter di acquisto iniziato a giugno? cosa rischio dal punto di vista legale? posso parlare con la banca modificando la pratica di mutuo quindi spostandola su un'altra casa?

grazie a chi vorrà dare un contributo

 

[francesca63]

Non so perché, ma quando uno cambia idea sull’acquisto di un immobile, c’è sempre di mezzo il pressapochismo dell’agente, la fiducia che viene a mancare , etc.
Penso ci voglia almeno l’onestà intellettuale di dire “colpa mia, vorrei non comprare più la casa per la quale ho firmato un contratto”.

Posso capire che comprare la casa in cui si è in affitto, soprattutto se piace, sia una situazione davvero allettante. Certo prima di impegnarti a comprare altro dovevi fare un ultimo tentativo con la tua locatrice.
Ma ora avete già parlato di cifre, o è ancora un discorso superficiale, un’intenzione da concretizzare ?

Volevo chiedervi cosa succede se oggi mi tiro indietro dall'iter di acquisto iniziato a giugno?

Dipende da quello che avete firmato, se c’era condizione mutuo, se è stata prorogata, etc.
Anche se come minimo, per “giustizia ideale” , l’agenzia andrebbe pagata e la caparra persa: ma non funziona così, e probabilmente te la puoi cavare con meno (se c’è sospensiva).

 

[brina82]

Buongiorno a tutti,
Vi descrivo il mio problema, che più che un problema è un dilemma...
A giugno 2024 abbiamo fatto una proposta d'acquisto per un immobile dando come caparra 2000€.
Varie vicissitudini legate al pressapochismo dell'intermediario ci hanno fatto ritardare il rogito che inizialmente era previsto ad ottobre, slittato poi a dicembre, poi a gennaio ed infine a marzo 2025.

Nel frattempo anche a causa di quanto descritto sopra la mia richiesta mutuo si è concretizzata solo a gennaio 2025. Il perito ha eseguito la sua perizia questo lunedì 03/02/2025.
Stamattina mi scrive la proprietaria della casa in cui mi trovo in affitto attualmente dicendo di voler vendere la sua casa e dandomi quindi precedenza qualora volessi acquistarla.

Questo cambia tutto. La casa in cui mi trovo adesso è una casa che adoro, che ho chiesto di poter comprare ma ai tempi la proprietaria non era intenzionata a vendere.

Volevo chiedervi cosa succede se oggi mi tiro indietro dall'iter di acquisto iniziato a giugno? cosa rischio dal punto di vista legale? posso parlare con la banca modificando la pratica di mutuo quindi spostandola su un'altra casa?

grazie a chi vorrà dare un contributo

Quando sono scaduti i termini, avete introdotto ulteriori scritture private e rinegoziazione di accordi scritti?

 

[9desaparecido1]

Non so perché, ma quando uno cambia idea sull’acquisto di un immobile, c’è sempre di mezzo il pressapochismo dell’agente, la fiducia che viene a mancare , etc.
Penso ci voglia almeno l’onestà intellettuale di dire “colpa mia, vorrei non comprare più la casa per la quale ho firmato un contratto”.

Posso capire che comprare la casa in cui si è in affitto, soprattutto se piace, sia una situazione davvero allettante. Certo prima di impegnarti a comprare altro dovevi fare un ultimo tentativo con la tua locatrice.
Ma ora avete già parlato di cifre, o è ancora un discorso superficiale, un’intenzione da concretizzare ?



Dipende da quello che avete firmato, se c’era condizione mutuo, se è stata prorogata, etc.
Anche se come minimo, per “giustizia ideale” , l’agenzia andrebbe pagata e la caparra persa: ma non funziona così, e probabilmente te la puoi cavare con meno (se c’è sospensiva).

Grazie per la risposta. in realtà il cambiamento dell'idea con il pressapochismo dell'agente c'entra poco.
Nel senso che il suo pressapochismo ci ha fatto perdere più di 6 mesi ma non è la causa del cambiamento di idea. Con l'agente dopo una grande sfuriata da parte mia e della proprietaria dell'immobile abbiamo anche ottenuto un dimezzamento del suo compenso dati i problemi che ha causato (direi oggettivi, che non sono causa del ripensamento), ma che hanno portato a questa situazione "fortuita".

Dovrò parlare con la proprietaria della casa in cui sono in affitto oggi pomeriggio per chiedere ulteriori informazioni e anche per fare 2 calcoli. Nel profondo spero che mi chieda un prezzo fuori da ogni logica così da andare avanti con il progetto iniziale, ma devo tentare.

Nella proposta d'acquisto abbiamo subordinato all'ottenimento del mutuo, mentre la parte dell'agenzia mi pare di aver letto sia dovuta all'accettazione della proposta da parte del venditore

 

[9desaparecido1]

Quando sono scaduti i termini, avete introdotto ulteriori scritture private e rinegoziazione di accordi scritti?

Abbiamo spostato soltanto la data mantenendo le condizioni

 

[francesca63]

Nel profondo spero che mi chieda un prezzo fuori da ogni logica così da andare avanti con il progetto iniziale

Capisco bene. Aggiornaci

Nella proposta d'acquisto abbiamo subordinato all'ottenimento del mutuo, mentre la parte dell'agenzia mi pare di aver letto sia dovuta all'accettazione della proposta da parte del venditore

Per la provvigione, dipende se la condizione è sospensiva o risolutiva.
Andrebbe comunque letta la clausola.

 

[brina82]

Abbiamo spostato soltanto la data mantenendo le condizioni

E allora mi sa che perdi i 2k e dovresti pagare l'agenzia...

D'altronde potresti risparmiare nell'altro acquisto... forse.

 

[eldic]

però davvero non capisco come la procrastinazione del rogito possa dipendere dall'intermediario...

 

[9desaparecido1]

però davvero non capisco come la procrastinazione del rogito possa dipendere dall'intermediario...

Long story short: per almeno 3 mesi l'intermediario ha detto di non avere una visura catastale e una planimetria a disposizione, non mi ha fornito APE e tanti documenti (di una sanatoria) che diceva essere in possesso della proprietaria, di averli richiesti e non averli ricevuti.
A dicembre quando non si sapeva se avrebbero rinnovato i bonus ristrutturazione, ho detto che avrei voluto ribassare il prezzo di 20000€ (metà del costo della ristrutturazione), a causa dei ritardi dovuti alla proprietaria nel consegnare questi documenti. Lui avendo avuto un lutto in famiglia mi ha passato il numero della proprietaria dicendo di contrattare lei e fargli sapere cosa veniva fuori.
Parlando con la proprietaria, nei primi 15 secondi ci siamo accorti che a me diceva che aveva richiesto i documenti decine di volte e di essere in attesa, a lei diceva di avermi sollecitato ma che io temporeggiavo nella richiesta di mutuo.

Il mio temporeggiare era dovuto alla mancanza di tutti i documenti relativi all'immobile.

La sera stessa siamo andati insieme da lui a volerne conto e ragione. volevamo togliergli l'incarico per giusta causa ma lui ha minacciato di mettere in mezzo l'avvocato perchè la sua parcella gli era dovuta anche se decidevamo di liquidarlo. Alla fine dopo parecchie parole volate abbiamo stabilito che verrà pagato la metà di quanto pattuito ma che non avrebbe più avuto un ruolo attivo nella trattativa se non quello di aprire la porta quando devo portare l'impresa di ristrutturazione a fare i sopralluoghi.

Abbiamo anche visto che aveva spostato di propria iniziativa sulla copia originale della proposta la data del rogito impostandola a metà novembre 2024, senza dare comunicazione a noi, che nelle nostre copie personali continuiamo ad avere la prima data stabilita (ottobre 2024)

Quindi a metà dicembre ci siamo trovati a dover rinviare a fine gennaio il rogito e date le feste e gli impegni delle banche, solo a metà gennaio sono riuscito a far partire la pratica di mutuo.

Ad oggi io e la proprietaria non riusciamo a capire cosa è successo, la sera stessa dell'incontro i documenti sono saltati fuori, erano in suo possesso e lui continuava ad insistere che non aveva senso mandarmeli in quella fase e che lui fa questo mestiere da 20 anni e non gli era mai successo che un cliente avesse tutta questa fretta di chiudere l'affare.
Il suo comportamento è stato per dirla bene pressapochista senza voler pensare male e fare dietrologia.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Se la prima casa ti interessa realmente e la proprietaria realmente te la venderebbe ad un prezzo per te accettabile, puoi iniziare a ragionare di come toglierti. Gli agenti immobiliari di questo forum giustamente vedono la questione dal loro punto di vista, io premetto invece che il mio punto di vista è quello dell'avvocato, cioè un professionista che - meglio spiegarlo - ha il compito di difendere il cittadino, evitargli eventuali ingiustizie, ma anche aiutarlo a venire fuori da situazioni difficili con il minore rischio possibile, a prescindere dal fatto che il cittadino abbia colpe o altro (art. 24 Cost.: diritto di difesa).
A questo proposito, il racconto che fai denota un inadempimento dell'agenzia abbastanza grave, in quanto alcuni di quei documenti vanno forniti già durante le trattative.
Detto questo, se la banca non boccia il mutuo, devi comprare casa; in alternativa deve bocciarti il mutuo, ma pagherai la provvigione ugualmente se la clausola era risolutiva. Andare dall'avvocato serve a capire questi concetti. Se c'è il vincolo di mutuo, non vale la clausola che la provvigione va pagata quando l'acquirente sa dell'accettazione del venditore.
Rischi di perdere i 2.000 euro di caparra, in quanto avendo rinegoziato il termine spostandolo avanti, hai mostrato accondiscendenza verso una fase di inadempimento del venditore e ora non puoi più invocarla.
Possiamo ragionare di un accordo consensuale di risoluzione, che però lascia aperto il contenzioso con l'agenzia.