Proposta di acquisto accettata, ma il venditore ci ripensa

[acquirente]

Rispetto la tua opinione come faccio con tutti ma non sono d'accordo.
Anche a me, per passate amare esperienze, non piace aver a che fare con gli avvocati, ma non per questo dobbiamo
accettare supinamente ogni genere di sopruso.
Un venditore inadempiente procura danni non da poco e dovrebbe essere lasciato in pace?

c'e' una sentenza della Cassazione............non lo dico io.
Mi sa che non hai capito il succo della discussione.
non stiamo parlando di soprusi del venditore stiamo parlando che quel tipo di proposta che rimanda al preliminare e' nullo.
ciao

Aggiunto dopo 1 :

A volte ci sono problemi nel download degli aggiornamenti degli abbonamenti a leggi e decreti, un pò di pazienza e si aggiorneranno tutti e poi anche per questo è stato creato Immobilio.it , così ci si confronta e ci si aggiorna anche

la sentenza della Cassazione e' del 2009.

 

[gcaval]

Siamo alle solite. Un giorno si e un giorno no siamo qui a fare sempre la stessa discussione.
Gli AI pensano a garantirsi la provvigione e a non tutelare le parti. Poi ripetiamo sempre le stesse cose, ma niente. Non c'è verso.

Fermo restando che il preliminare di preliminare è un'invenzione degli AI che non esiste in giurisprudenza (motivo per cui è stato bocciato e reso nullo dalla Corte di Cassazione, anche se ci sono ancora delle minime discussione pendenti da parte di qualcuno), bisogna vedere cosa effettivamente c'è scritto in quel contratto.

Una proposta d'acquisto, controfirmata, una volta edotta la parte proponente dell'accettazione, è un contratto a tutti gli effetti, validissimo. Punto e basta. E non serve neanche incassare assegni, come qualcuno ha detto. Io posso dare anche caparra ZERO, non per questo non ho diritti. E' evidente che se invece l'intenzione è proprio quella di fare un precontratto senza alcun obbligo da parte dei contraenti, ha ragione l'avvocato: è carta straccia. Per di più senza dati catastali.
Quell'AI è un vero e proprio cialtrone, e il nostro amico che è incappato in questa disavventura ha il dovere di denunciarlo, almeno in CCIAA. La cosa che mi lascia perplesso, è che si tratta di un modulo standard di proposta d'acquisto, da quanto dichiarato. Quelle proposte, ripeto, controfirmate, hanno già validità di preliminare.
In un altra discussione avevo allegato un modulo della CCIAA di Pordenone, accettato da FIAIP.

Molti AI ci marciano su questa cosa! Diffondete queste informazioni, e tutelatevi.

 

[Umberto Granducato]

Fermo restando che il preliminare di preliminare è un'invenzione degli AI che non esiste in giurisprudenza

Vero, ma non è stata un'idea così peregrina e nemmeno truffaldina...

E non serve neanche incassare assegni, come qualcuno ha detto. Io posso dare anche caparra ZERO, non per questo non ho diritti.

Hai diritti sulla carta, ma con i tempi della ns giustizia è meglio avere diritti sugli assegni

 

[gcaval]

Vero, ma non è stata un'idea così peregrina e nemmeno truffaldina...

E' servita per bloccare il cliente. Non è una truffa? Dipende da che punto la si vuol vedere. Per me se una persona compra una casa, che non è un paio di scarpe, deve avere tutte le tutele possibili. Questa non è la ratio del preliminare di preliminare.

Hai diritti sulla carta, ma con i tempi della ns giustizia è meglio avere diritti sugli assegni

Hai perfettamente ragione. Ma ultimamente anche chi ammazza la gente non va in galera.. Secondo questa logica, ognuno può andare in giro a fare il comodo suo. Finiremo come Charles Bronson in "Il giustiziere della notte"!
La legge ti tutela, questo è certo. La sua applicazione è da vedere, se ti tutela, e anche questo lo sappiamo.
Certo è che se uno firma contratti senza senso, non ha neanche la legge dalla sua parte. Poi, bene o male, i tribunali, dopo molti anni, ti daranno ragione. Meglio tardi che mai.
In ogni caso conviene sempre prevenire, e ci sono molti modi...

 

[Umberto Granducato]

E' servita per bloccare il cliente. Non è una truffa? Dipende da che punto la si vuol vedere. Per me se una persona compra una casa, che non è un paio di scarpe, deve avere tutte le tutele possibili. Questa non è la ratio del preliminare di preliminare.

Vero, ma quello che voglio dire io è un'altra cosa: la proposta che rimanda a preliminare sarebbe invece molto utile se strutturata in maniera corretta. Ma la giurisprudenza non lo permette: il problema è che non si sa cosa permette. Anche le associazioni hanno lasciato cadere il discorso della scrittura integrativa e prima lo facevano, il che è tutto dire....

Hai perfettamente ragione. Ma ultimamente anche chi ammazza la gente non va in galera.. Secondo questa logica, ognuno può andare in giro a fare il comodo suo. Finiremo come Charles Bronson in "Il giustiziere della notte"!

Non credo... Io nn faccio mai proposte senza caparre. Quando hai i soldi in mano, arrivi a una soluzione piu veloce perchè la vuoi chiudere alla svelta. E' tutto tangibile e fa molta differenza. Le cause a volte le fanno anche per non affrontare il problema sperando che col tempo tutto svanisca... Credimi che in tanti ragionano così

 

[gcaval]

Ma la giurisprudenza non lo permette: il problema è che non si sa cosa permette. Anche le associazioni hanno lasciato cadere il discorso della scrittura integrativa e prima lo facevano, il che è tutto dire....

Io dico meno male! Invece non è ancora così, purtroppo...
Poi come ti comporti quando ti trovi nel caso in questione (di questa discussione)? Il proprietario non vuole più vendere, cosa si fa? Mille altri casini sorgono proprio per colpa dell'utilizzo di questa prassi.
Invece, il proprietario che firma deve sapere che è obbligato a vendere e il proponente che si obbliga ad acquistare. Entrambi devono pagare la giusta provvigione al mediatore, come da pattuizione e contratto.
La firma va messa con il sangue! Scherzo, ovviamente, ma è per enfatizzarne l'importanza.
Altrimenti abbiamo scherzato e perso tempo.

Purtroppo non ci si può affidare alla buona volontà e all'onestà di pochi, perché il mondo non va così...

Servono regole certe.

 

[Bagudi]

Le regole certe sono proprio quelle che mancano.

E, in ogni caso, vi posso assicurare che la sentenza della Cassazione sul "preliminare di preliminare" non è così conosciuta come pensate, anche nel campo degli agenti immobiliari, anche perchè non è che sia stata così pubblicizzata e diffusa da permettere a chi non frequenta Immobilio di saperlo...

Io lavoro in questo campo dal 1978 e per trent'anni si sono fatte proposta e successivamente preliminare per meglio specificare alcune clausole. ... o addirittura modificarle e io sono ancora convinta - sulla base dell'esperienza - che tra proposta e preliminare spesso ci possono essere modifiche anche sostanziali...
Ma adesso non vale più.
Adesso la Cassazione ha scoperto la storia del "preliminare di preliminare" che è nullo, ma ripeto sono tanti gli agenti che non lo sanno e, in buona fede, continuano come prima.

Ecco perchè servono corsi di aggiornamento per tutti gli agenti immobiliari e non solo per quelli che fanno parte di Associazioni.

Silvana

 

[gcaval]

Adesso la Cassazione ha scoperto la storia del "preliminare di preliminare" che è nullo, ma ripeto sono tanti gli agenti che non lo sanno e, in buona fede, continuano come prima.

Ma giuridicamente non è mai esistito il preliminare di preliminare, è stata un'aberrazione voluta dalla categoria (alcuni in buona fede, altri meno). Si è passati, infatti, dal rimandare ad un eventuale altro atto davanti al notaio (fermo restando l'obbligatorietà della compravendita) all'impegno senza vincoli di un futuro contratto. In questo secondo modo, in maniera a mio avviso subdola, si possono vincolare "psicologicamente" le parti, facendo credere di avere diritto alla provvigione. Poi problemi delle due controparti in caso di problemi...

In effetti, nell'articolo gentilmente postato da Acquirente, si legge:


"Peraltro, come riconosciuto dalla stessa Corte di Cassazione, occorre tenere distinta la fattispecie in esame (“preliminare di preliminare”) dall’ipotesi in cui le parti si obblighino, con il contratto preliminare, a stipulare il contratto definitivo, impegnandosi altresì a rinnovare il loro consenso in un altro negozio “formale”. In quest’ultimo caso, infatti, il consenso per la stipulazione del definitivo si è già formato, e le parti intendono soltanto riprodurre il contratto già concluso in altra veste formale (per esempio, davanti ad un notaio). Spetterà al Giudice stabilire, di volta in volta, sulla base del suo prudente apprezzamento non censurabile in sede di legittimità, se si ricada nell’una o nell’altra ipotesi."

Quest'ultimo caso è quello che è nato con le buone intenzioni, da parte dei mediatori, per poi successivamente mettersi d'accordo sui dettagli. Nei moduli ufficiali della CCIAA delle proposte di acquisto, è espressamente detto che le parti si obbligano a vendere e a comprare. Poi succede che le stesse, quando non ci sono altre cose da discutere, firmino un altro contratto, superfluo dal punto di vista degli obblighi di comprare e vendere, e tutti sono contenti. Ma se invece sorgono problemi? Le colpe vengono date alla Corte di Cassazione, che a dire di qualcuno, come ho letto anche in altre discussioni, si "sveglia una mattina e cambia le carte in tavola"... La Corte di Cassazione fa il suo dovere, ossia riporta l'ordine lì dove per anni si è abusato di modalità contrattuali inesistenti.

Io credo che ci sia molta chiarezza, a riguardo. Basta fare i contratti secondo legge e non come si è sempre fatto.

 

[studiopci]

Fermo restando che il preliminare di preliminare è un'invenzione degli AI che non esiste in giurisprudenza (motivo per cui è stato bocciato e reso nullo dalla Corte di Cassazione, anche se ci sono ancora delle minime discussione pendenti da parte di qualcuno), bisogna vedere cosa effettivamente c'è scritto in quel contratto.

Ti ringrazio per la paternità della quale però non abbiamo colpa, in quanto la dicitura " preliminare del preliminare " non è stata una nostra invenzione, ma solo spiegazione riportata da vari Avvocati che in rete hanno commentato la sentenza di Cassazione civile n. 8038/09 depositata in data 2 aprile 2009, e noi ( che come tanti ci aggiorniamo anche leggendo i commenti alle sentenze ) abbiamo riportato tale dicitura anche per semplificare la lettura di una platea non sempre edotta ed avvezza al burocratese, all' avvocatese e comunque a terminologie squisitamente tecniche.

Una proposta d'acquisto, controfirmata, una volta edotta la parte proponente dell'accettazione, è un contratto a tutti gli effetti, validissimo. Punto e basta.

Anche qui mi spiace contraddirti, ma illustri magistrati e componenti della Corte di Cassazione hanno determinato nella succitata sentenza che una proposta ( che è si un contratto ) che riporta ad un altro contratto per la definizione dello stesso negozio giuridico ( la compravendita) è nulla non ha valore e non produce effetti, per logica conseguenza la proposta di acquisto che riporta al rogito ha in sè validità ed effetti , tanto è vero che è anche obbligatorio la registrazione alla A.d.E.
Ti riporto , a sostegno di quelo che dico , un passo del commento alla sentenza dell'Avv.Alberto Rinaldi, liberamente consultabile in rete :
Conseguenza di tale circostanza è una sorta di preliminare al contratto preliminare, il quale, secondo il Giudicante, non avrebbe alcun effetto vincolante. Si legge, infatti, in Sentenza: "correttamente, quindi, nella sentenza impugnata, esclusa la validità dell'accordo raggiunto dalle parti, ha ritenuto che esse si trovassero, in relazione al futuro contratto preliminare, nella fase delle trattative, sia pure nello stato avanzato della puntuazione, destinata a fissare, ma senza alcun effetto vincolante, il contenuto del successivo negozio".

Quell'AI è un vero e proprio cialtrone, e il nostro amico che è incappato in questa disavventura ha il dovere di denunciarlo, almeno in CCIAA. La cosa che mi lascia perplesso, è che si tratta di un modulo standard di proposta d'acquisto, da quanto dichiarato. Quelle proposte, ripeto, controfirmate, hanno già validità di preliminare.

Anche io ho espresso dubbi sul comportamento del collega e del venditore ( anche se in termini diversi non conoscendo comunque il fatto nei dettagli e non avendo letto le carte ) ma non mi sembra di ravvedere gli estremi per il deferimento alla CCIA o ad un organo giudiziario, non per difesa di casta, lungi da me l'idea, ma semplicemente perchè hanno dimostrato semplicemente scarsa chiarezza negli intenti e poca conoscenza della materia giuridica. Per la questione del modulo standard ( che personalmente io non ho mai usato in quanto preferisco ogni volta riscrivere il tutto ) la modulistica non fa dottrina ma solo indicazione genererica.

 

[gcaval]

Ti ringrazio per la paternità della quale però non abbiamo colpa, in quanto la dicitura " preliminare del preliminare " non è stata una nostra invenzione, ma solo spiegazione riportata da vari Avvocati che...

La paternità non è per il nome, ma per i contenuti. La Cassazione, a tal riguardo, ha più volte sottolineato che non serve dire preliminare, compromesso o contratto di compravendita, ma quello che conta è ciò che è scritto nel contratto. La paternità sta nel fatto che si è deliberatamente deciso di dribblare gli effetti obbligatori del contratto.

Anche qui mi spiace contraddirti, ma illustri magistrati e componenti della Corte di Cassazione hanno determinato nella succitata sentenza che una proposta ( che è si un contratto ) che riporta ad un altro contratto per la definizione dello stesso negozio giuridico ( la compravendita) è nulla non ha valore e non produce effetti,

Infatti, ma sei tu che travisi, non io. In una normale proposta d'acquisto (e io citavo a posta i vostri moduli ufficiali) c'è scritto che la parte acquirente si obbliga ad acquistare ed il proprietario si obbliga a vendere, a seguito dell'accettazione della proposta stessa, insieme alla quale si lascia un assegno come caparra. Per me è questa la proposta, e non una lettera d'intenti a sottoscrivere in seguito qualche altra cosa. L'equivoco nasce da qui. Siete abituati a far firmare più "carte", di cui le prime non hanno senso né alcun impegno. E quindi nascono problemi. Quello che tu citi, è esattamente quello che ho detto anch'io.

Per la questione del modulo standard ( che personalmente io non ho mai usato in quanto preferisco ogni volta riscrivere il tutto ) la modulistica non fa dottrina ma solo indicazione genererica.

Io neanche utilizzo il vostro modulo, qualunque esso sia. Faccio una proposta preparata dal mio avvocato, che controfirmata è per legge un preliminare, già completissimo, senza bisogno di altri ritocchi. Se il proprietario non è d'accordo su qualcosa? Se ne parla, si può modificare oppure ritiro la proposta.
In ogni caso, per non saper né leggere e né scrivere, preferirei di gran lunga una proposta redatta su modulistica "ufficiale" che un contratto come quello fatto firmare all'amico che ha avviato questa discussione, senza nemmeno i dati catastali. Almeno il modulo ti indica le cose essenziali da mettere...
Con questo non critico il tuo operato (anche perché non lo conosco). Probabilmente i tuoi contratti contemplano molte voci in più utili affinché le parti in causa non abbiano sorprese... e questo sarebbe ottimale.