Proposta di acquisto tra privati (no Agenzia).andare al preliminare e rogito dopo 4 anni (perchè casa ora è affittata)

[francesca63]

L'opzione di acquisto non è possibile farlo tra privato ho letto.....è vero??

No.

non posso rogitare subito perchè:
1- mi sentire in colpa a sfrattare delle persone
2-alla fine del contratto la proprietà può vendere a terzi (prima gli inquilini hanno il diritto di prelazione)

1) tu non potresti sfrattare nessuno, fino a scadenza contrattuale della locazione.
Ed effettivamente, comprare l'immobile occupato non sarebbe vantaggioso, perché , non potendo avere certezza di fonderlo al tuo entro i tre anni previsti per questa procedura, non potresti acquistarlo come prima casa.
2) se hai fatto il rogito, nessuno può più vendere ad altri.
Per toglierti il dubbio circa l'esistenza di un diritto di prelazione contrattuale dell'inquilino, dovresti leggere il loro contratto.
Mentre, per il diritto di prelazione legale, come ti è stato detto, esiste solo se viene data disdetta dopo i primi quattro anni, per la necessità di vendita del proprietario.

 

[Giuseppe Di Massa]

Ad oggi la casa risulta affittata e il proprietario mi ha detto che giustamente vende alla scadenza del secondo 4 anno dell'affitto. Siamo gia in accordo sul prezzo, come mi devo comportare per ufficializzare la cosa
Cosa posso fare per tutelarci entrambi, cioè che non cambiamo idea?

le compra vendite tra privati sono pericolose già in situazioni ordinarie, in casi come questi lascerei perdere oppure contatterei un buon agente immobiliare per farti seguire nella fase contrattuale, ciao!

 

[Carva]

Dalle vostra analisi mi sembra che l'idea di opzione acquisto sia interessante:
Ammettiamo che: coinquilino ad oggi è al 4 anno.
(se ha un contratto 4+4-> devono passere altri 4 anni; altri sul 3+2, appena 2 anni scarsi)

Io farei:
-opzione di acquisto del valore concordato con caparra (minima) che poi utilizzerei nel rogito
-durata opzione di acquisto di 4 anni
-inserire clausola che la casa una volta che il contratto di affitto è scaduto (con scadenza legale o per volontà del coinquilino)devono vendere a me che ho la prelazione. In quel momento se la mia risposta risultasse negativa, il contratto cade e il proprietario si tiene la caparra, nel caso contrario si procede al rogito.

L'opzione di acquisto chi mi aiuta farla??? UN notaio?

Che ne dite dalla vostra esperienza?

 

[francesca63]

L'opzione di acquisto chi mi aiuta farla??? UN notaio?

Notaio , avvocato, agente capace.
Ma se non sai nemmeno che contratto c'è in corso, mi pare prematuro.
Informati bene, accordati a voce, e poi , se siete davvero convinti , firmate.
Ma per concederti il diritto di opzione il vicino potrebbe chiederti una somma che non ti piace.

 

[Carva]

Nell'opzione di acquisto se il venditore per i suoi motivi non vuole più vendere, cosa succede per la caparra data? Deve restituirmela???

E ammettiamo un caso più assurdo, faccio un diritto di prelazione di 2 anni al posto che 4 con consegna caparra, nel caso passati i due non si hanno le casistiche necessarie per cui la casa risultasse libera, quindi contratto diventa nullo:
- come si può procedere??? SI può prorogare il contratto di 2 anni?
- la caparra viene restituita?

 

[francesca63]

Nell'opzione di acquisto se il venditore per i suoi motivi non vuole più vendere, cosa succede per la caparra data?

Non è una caparra, ma il prezzo da pagare perché lui sia impegnato, e tu no.
Deve rendere la cifra, e risarcirti l'eventuale danno dimostrabile.
Qui tante spiegazioni, anche se piuttosto complesse per chi non mastica la materia:

La proposta irrevocabile, la prelazione ed l'opzione.

Segnaliamo il seguente approfondimento di diritto civile su un tema di stringente attualità per coloro che affronteranno a breve l esame di abilitazione forense: La proposta irrevocabile, la prelazione

www.studiocataldi.it

 

[francesca63]

E ammettiamo un caso più assurdo, faccio un diritto di prelazione di 2 anni al posto che 4 con consegna caparra, nel caso passati i due non si hanno le casistiche necessarie per cui la casa risultasse libera, quindi contratto diventa nullo:
- come si può procedere??? SI può prorogare il contratto di 2 anni?
- la caparra viene restituita?

Stai facendo ipotesi troppo complesse, non avendone (permettimi) la competenza .

In linea di massima, se un accordo "scade", per farne un altro bisogna accordarsi da zero nuovamente. E non è cosa scontata.

 

[Carva]

@francesca63 grazie! Chiedo per capire anche magari facendo domande assurde, meglio informarsi e sentire pareri di professionisti come su questo forum e fare una infarinatura che mi permetterà davanti alla consulenza di un notaio capire qualcosa di più grazie a voi.

Siete stati molto disponibili e vi ringrazio veramente per avermi tolto gran parte dei dubbi....
Grazie a tutti

 

[ab.qualcosa]

@ab.qualcosa io ho letto questo:
ammettiamo contratto locazione (4+4), la legge nei primi 4 anni da diritto di prelazione agli inquilini, invece alla fine degli 8 anni no (o a meno se se ne vanno via prima), si può vendere a terzi....

Ti ripeto la legge prevede che, nel caso alla prima scadenza il proprietario dia disdetta per vendere l'appartamento da libero allora spetta la prelazione al conduttore. Stop.

Nulla spetta per legge al conduttore se si vende l'appartamento occupato.

 

[Carva]

Ti ripeto la legge prevede che, nel caso alla prima scadenza il proprietario dia disdetta per vendere l'appartamento da libero allora spetta la prelazione al conduttore. Stop.

Nulla spetta per legge al conduttore se si vende l'appartamento occupato.

quindi dal tuo punto di vista, la via più semplice sarebbe:
-ammettiamo affitto 4+4
-al 5 anno rogitare. Quindi dal 5 anno può vendere a chiunque (ovviamente se non c'è clausole strane)


Così prenderei l'immobile con "dentro gli affittuari".....corretto???
e poi io alla scadenza degli altri anni li manderei via....Confermi?