Proposta Irrevocabile = niente compromesso?

stevels70 ha detto:
Grazie per le risposte. Il mio dubbio nasce dal fatto che avevo letto (ma non ritrovo i riferimenti) che, aggiungendo il compromesso, la proposta si trasformerebbe in "promessa di promessa", cosa non accettata dalla legge.

Immagino che se il compromesso viene presentato come "integrazione della proposta", allora sì che andrebbe bene. E certo, il compromesso permetterebbe di definire (e corrispondere) una quota maggiore dei 5 mila euro canonici della proposta.

Mi resta un "ma": che succedebbe se una delle parti volesse integrare il compromesso con una condizione, non specificata prima, che non piacesse all'altra parte?

In altre parole: per essere tuti tranquilli al 100% non sarebbe ideale ricevere, da parte dell'AI, sia il modello di proposta, sia quello di compromesso, all'inizio della trattativa?
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In uno degli incontri periodici che facciamo in agenzia con il nostro avvocato specializzato in immobiliare, ci fu detto che con la sentenza 4628 del 2015 la Corte di Cassazione a Sezioni unite ha riconosciuto validità al cosiddetto preliminare di preliminare. Si tratta di quell'accordo con cui le parti formalizzano il contenuto di una prima fase della trattativa contrattuale e con cui si obbligano a proseguire nella stessa.

Ebbi poi negli anni a venire conferma dai vari Notai a cui l'ho chiesto.

Quindi sì, la legge considera valido il preliminare del preliminare, perché ha ritenuto valido il modo in cui lavora l'agenzia classica, ossia attraverso una contrattazione preliminare suddivisa in due fasi (quindi proposta accettata e successiva scrittura privata integrativa).

Ovviamente il primo preliminare (la proposta accettata) stabilisce le successive fasi del procedimento formativo dell'affare.

Chiaramente la proposta, per potersi convertire in preliminare con l’accettazione del venditore (e necessariamente la successiva scrittura privata integrativa), deve contenere tutti i “criteri di preliminarietà”, ossia gli elementi che ben identifichino l’immobile, i suoi confini, i suoi estremi catastali urbanistici, gli intestatari, la provenienza, la situazione ipotecaria, la prestazione energetica, ecc., oltre a dover essere fatta nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (parlare di deposito prezzo, ad es.) e non deve mancare alcun requisito tra quelli previsti dall'art. 1325 (accordo, causa, oggetto, forma ad substantiam).

Quindi sì, si può andare direttamente al rogito con la sola proposta accettata e convertitasi in preliminare quand’essa rispetti quanto scritto sopra. Consigliabile è, a mio avviso, in casi similari, allegare un assegno cospicuo (almeno il 15-20% del prezzo) e non i soliti 3/5.000 Euro.

A me è capitato diverse volte, incluso l’ultima proposta presa la settimana scorsa ed accettata il giorno dopo. È veloce come contrattazione quindi si andrà al rogito ad inizio maggio e l’assegno allegato (oggi incassato) era del 25% circa.
 
Interessante, grazie! In effetti un procedimento a due fasi, dove la seconda integri la prima, ha senso e lo definirei "il completamento di una promessa" e non "promessa di promessa" :-)

Quanto alla consistenza dell'assegno, un paio di anni fa feci una proposta, che poi non ebbe seguito, su modello "503/FIAIP", che risolveva il problema nel seguente modo:
- 5k versati alla firma della proposta
- 10% versati entro data con facoltà delle parti di sottoscrivere "un'eventuale scrittura privata integrativa per regolare gli aspetti non disciplinati dalla proposta"
- saldo a rogito

L'unico aspetto che non comprendo, a ripensarci, è il perché l'eventuale scrittura dovesse essere privata. Trascrivendola non dovrebbe tutelare di più, rendendola opponibile verso terzi?
 
stevels70 ha detto:
il perché l'eventuale scrittura dovesse essere privata.
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E perché no ?
I casi in cui i contratti preliminari vengono formulati per atto pubblico, quindi trascritto, sono davvero pochissimi, salvo per immobili in costruzione, nel qual caso è obbligatorio per legge.
stevels70 ha detto:
Trascrivendola non dovrebbe tutelare di più, rendendola opponibile verso terzi?
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L’atto pubblico e la trascrizione hanno un costo, che non sempre, anzi quasi mai, e’ veramente consigliabile sostenere.
 
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