(Proprietario) Disdetta contratto di affitto dopo 4 anni. a che condizioni?

[ab.qualcosa]

Per morosità puoi agire legalmente per liberare l'immobile (con riparazioni, periodi di grazia e quant'altro), ma qui non è neanche scritto che l'inquilino è moroso ma che "non paga con regolarità", che è diverso.

 

[Silvia012]

I gravi motivi sono quelli del conduttore.
Il locatore deve invece attenersi tassativamente a quelli indicati nella legge che tu riporti.

Spiegami "quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune" quale gravità abbia.

Si, ho sbagliato a definirli "gravi" ma concordo pienamente....

 

[francesca63]

Al termine dell’eventuale periodo di rinnovo ciascuna delle parti avrà diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata dovrà rispondere mediante lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione di tale raccomandata. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione alla fine del primo rinnovo il contratto sarà rinnovato tacitamente, per quattro anni, alle medesime condizioni.

I paragrafi che ho evidenziato in rosso sembrano dire che al termine dei primi 4 anni dovrei poter semplicemente comunicare al locatore l'intenzione non di proseguire il contratto per altri 4 anni, senza che sia necessario motivare la decisione o tantomento fare riferimento a "gravi motivi" (questa sembra essere invece l'evenienza prevista dall'articolo 2, in cui però si parla di recesso in qualsiasi momento).

"Al termine dell'eventuale rinnovo" significa al temine del periodo di 4 anni successivo al primo rinnovo,cioè 8 anni dall'inizio del periodo di locazione.

Se non hai un motivo tra quelli tassativamente previsti dall'art. 3,comma 1,legge 9/12/98 n. 431 non puoi dare disdetta alla scadenza dei primi 4 anni.

 

[ab.qualcosa]

"Al termine dell'eventuale rinnovo" significa al temine del periodo di 4 anni successivo al primo rinnovo,cioè 8 anni dall'inizio del periodo di locazione.

Se non hai un motivo tra quelli tassativamente previsti dall'art. 3,comma 1,legge 9/12/98 n. 431 non puoi dare disdetta alla scadenza dei primi 4 anni.

Mi era sfuggita la domanda di @TheOrbix
Ovviamente francesca ha perfettamente ragione.

 

[Bastimento]

Un motivo valido sarebbe specificare che l'immobile dovrebbe servire ad un membro della tua famiglia.

Attenzione: bisogna poi che lo utilizzi effettivamente. Altrimenti ti chiedono pure i danni.

 

[TheOrbix]

Ciao, grazie a tutti per le risposte.
Quindi, ricapitolando:

1) La disdetta del contratto alla prima scadenza (quindi al termine dei primi 4 anni) può essere applicata SOLO per uno dei gravi motivi elencati nell'articolo riportato da Silvia012.
2) La morosità non rientra nei gravi motivi.

Conclusioni e soluzioni possibili:
1) sono fregato... me li devo tenere sul gobbo per altri 4 anni.
2) avvio una procedura di sfratto per morosità (con tutte le complicazioni e implicazioni del caso).

 

[Bastimento]

Yes!

 

[TheOrbix]

Sto valutando possibili soluzioni...

1) Se volessi avvalermi della seguente opzione:

• quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

Potrei farlo dichiarando che la casa sarebbe destinata ad abitazione occasionale per mio figlio come seconda casa (risiede in un'altra regione ma mensilmente trascorre un weekend con la famiglia, e attualmente lo ospito a casa mia)?
Se dopo un periodo di qualche mese decidessi poi di riaffittare l'appartamento c'è il rischio che l'attuale conduttore chieda i danni?

2) Quando dicevo che il conduttore attualmente non paga con regolarità intendevo che è in arretrato di 3 mensilità da oltre un anno. Da quando ha ricominciato a pagare la mensilità, non sta dando alcun segno di recuperare, neanche con piccole "rate" di mese in mese, l'arretrato. So che in questo modo vado off-topic rispetto alla richiesta iniziale, ma secondo voi per un debito di circa un migliaio di euro conviene provare ad avviare una procedura di morosità? Oppure possono comunque iniziare a inviare una raccomandata per intimare formalmente di iniziare a pagare gli arretrati? Finora non avevo avviato azioni precise proprio perchè ero convinto di poter dare disdetta senza particolare vincoli al termine dei primi 4 anni...

 

[francesca63]

1)secondo me si,c'è il rischio che ti chieda i danni
2)comincerei con la raccomandata

 

[Bastimento]

1) ecco cosa dice il comma 5 dell'art. 3 L 431/78 : disdetta da parte del locatore

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilita' dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilita', agli usi per i quali ha esercitato facolta' di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

Ed ecco il comma 3

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilita' dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facolta' di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso e' tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilita' dell'ultimo canone di locazione percepito.