Buonasera. Nel marzo 2022 tramite agenzia immobiliare abbiamo visto una casa e fatto proposta di acquisto. Il venditore non ha accettato perché ha poi deciso di non vendere più l’immobile. Diverso tempo dopo trovo il contatto del venditore , e chiedo se interessato ancora alla vendita. Ora potremmo concludere, ma mi è stato riferito che la provvigione spetterebbe comunque all’agente anche se ormai il mandato è scaduto. Da una ricerca fatta, sembrerebbe proprio così. Il prezzo è diverso rispetto a quello pattuito a suo tempo in agenzia,e non eravamo comunque giunti ad alcun accordo vincolante, ma basta la mediazione dell’agente per far scattare il diritto. E’ possibile? C’è un termine di prescrizione? Come può venirne eventualmente a conoscenza l’agente? Grazie.
- Autore discussione V86g
- Data d'inizio
Ma la domanda è: perché non contattate l’agente immobiliare che vi possa seguire entrambi? Pensi sia facile concludere una compravendita tra voi privati? A parte l’accordo economico, c’è una proposta da firmare, un preliminare, clausole contrattuali, ecc ecc. se poi tanto c’è il rischio di doverlo eventualmente pagare in futuro io ti direi di cogliere l’occasione e farti seguire dall’agenzia.
Nella sostanza mi sembra che la provvigione sia dovuta.
Nella pratica la situazione dipende dal fatto che l'agente cerchi di far valere il proprio diritto e che nel caso il giudice riconosca l'identità degli affari, tra quello che poteva proporre il mediatore e quello di oggi.
Questa è materia che va oltre le mie conoscenze pratiche.
Nella pratica la situazione dipende dal fatto che l'agente cerchi di far valere il proprio diritto e che nel caso il giudice riconosca l'identità degli affari, tra quello che poteva proporre il mediatore e quello di oggi.
Questa è materia che va oltre le mie conoscenze pratiche.
Nella mia esperienza pratica, posso confermare che l'agente tiene sul tavolo le pratiche aperte e ogni tanto controlla alla Conservatoria se avete concluso il contratto. Ha diritto, di norma, ad essere pagato.
Su questo ambito, esistono migliaia di sentenze: si tratta di capire se c'è stata una trattativa autonoma, che è ripartita dopo tanto tempo e completamente avulsa da quella precedente.
Ma se posso dire la mia, è saggio che tu ti riferisca all'agente e faccia fare il suo lavoro. Infatti, per il prezzo sei partito comunque da quello precedente per trattare e il contraente non lo avresti conosciuto e ricontattato se non grazie al fatto che l'agente te lo aveva fatto conoscere. Inoltre, il venditore mi pare si sia tirato indietro proprio per evitare la provvigione, di solito fanno così: è raro che si tratti di questioni personali, anche se può succedere.
Penso sia saggio riconoscere all'agente il suo operato. Altrimenti, l'agente può fare causa e tendenzialmente la vincerà, perché non è facile dimostrare che sono trattative indipendenti.
Avv. Stefano Duchemino
Su questo ambito, esistono migliaia di sentenze: si tratta di capire se c'è stata una trattativa autonoma, che è ripartita dopo tanto tempo e completamente avulsa da quella precedente.
Ma se posso dire la mia, è saggio che tu ti riferisca all'agente e faccia fare il suo lavoro. Infatti, per il prezzo sei partito comunque da quello precedente per trattare e il contraente non lo avresti conosciuto e ricontattato se non grazie al fatto che l'agente te lo aveva fatto conoscere. Inoltre, il venditore mi pare si sia tirato indietro proprio per evitare la provvigione, di solito fanno così: è raro che si tratti di questioni personali, anche se può succedere.
Penso sia saggio riconoscere all'agente il suo operato. Altrimenti, l'agente può fare causa e tendenzialmente la vincerà, perché non è facile dimostrare che sono trattative indipendenti.
Avv. Stefano Duchemino
Vorrei chiarire e rispiegare alcune cose: nel Marzo 2022 al momento della proposta sono venuta a conoscenza del nome del venditore, tal “impresa di costruzioni XXX”
Uno dei soci della stessa era già persona a me conosciuta, anche se solo di vista, in quanto dello stesso paese.
La proposta non è mai stata firmata, di fatto il venditore ha scelto di non vendere più per questioni personali.
Le iniziative condotte nel 2022 hanno previsto solo una proposta scritta da parte nostra su un prezzo di 194 o 193 k, la proposta non è mai stata firmata e ora il prezzo è cambiato, anche se di poco certo ma è comunque cambiato e non è quantificabile nella mancata provvigione che da entrambi i lati avremmo dovuto corrispondere.
Oltre un anno dopo ho contattato una mia amica facendomi dare il numero di questa persona ma non ho avuto risposta, poi ci siamo incontrare ad una camminata di scuola con i bambini due settimane fa e nei giorni successivi mi ha chiesto se fossi ancora interessata all’appartamento.
Ora, lasciando perdere che sono parte della faccenda - e quindi probabilmente priva della necessaria imparzialità- posso affermare che questi sono accordi avvenuti in maniera naturale avvenuti e dopo un notevole lasso di tempo affettivamente dimostrabile.
So per certo che per il diritto alla provvigione basta solo che l’agente abbia solo messo in contatto- anche indiretto – le parti, tuttavia cito quanto letto al seguente link: È dovuto il pagamento all'agenzia se poi si compra dal privato? (laleggepertutti.it)
“affinché sussista per le parti l’obbligo di pagamento della provvigione, è necessario che la conclusione della compravendita trovi, nell’opera di intermediazione dell’agente immobiliare, una causa diretta. Se infatti le trattative si sono riaperte dopo un notevole lasso di tempo, e per iniziativa autonoma delle parti, l’agenzia non può accampare alcuna pretesa.
Non sussiste il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate.
Vi deve quindi essere una completa autonomia tra le trattative inizialmente condotte con l’assistenza dell’agenzia immobiliare e quelle successivamente riavviate dalle parti.
In sintesi, il diritto dell’agente immobiliare alla provvigione dipende dall’esistenza di un rapporto di causa-effetto tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare; pertanto qualora dopo l’intervento del mediatore, la trattativa venga ripresa e positivamente conclusa per un’autonoma iniziativa individuale, al mediatore non spetta la provvigione [3]. Ed ancora «L’attività di mediazione svolta all’inizio delle trattative non dà diritto alla provvigione se l’affare è stato concluso per l’autonoma attività di una parte»
Il problema di fondo è che la legge non indica quale sia il termine ragionevole al quale le parti debbano fare riferimento, al fine di riconoscere all’agente il diritto alla provvigione postuma e non vi è in effetti alcuna uniformità di decisioni.
E cito ancora: Mediazione immobiliare e diritto alla provvigione. La Corte di Cassazione torna a pronunciarsi sul tema e ribadisce che l’attività del mediatore deve costituire l’antecedente indispensabile per la conclusione dell’affare - DGRS - Studio Legale Milano
Ed in ultimo Provvigione all'agenzia immobiliare dopo la scadenza del mandato (laleggepertutti.it)
Esempio: Sempronio visita un immobile proposto da un’agenzia immobiliare, ma dopo un primo periodo di trattative decide di non procedere all’acquisto. Successivamente, il venditore contatta direttamente Sempronio e riescono a concludere l’affare senza l’intervento dell’agente immobiliare. L’agenzia può richiedere il pagamento della provvigione?
Risposta: La giurisprudenza ha stabilito che il mediatore non ha diritto alla provvigione quando una prima fase di trattative avviata con il suo intervento, non porta alla conclusione dell’affare, il quale viene definito successivamente tra le parti indipendentemente dall’intervento del mediatore che le aveva originariamente messe in contatto. Pertanto, in un caso come quello di Sempronio, l’agenzia immobiliare non avrebbe diritto alla provvigione.
Invece se le parti stipulano il contratto preliminare ma poi non giungono al rogito, la provvigione va corrisposta comunque.
So che siete giustamente agenti immobiliari, ma qui l’unico che potrebbe dire la cosa giusta sarebbe un avvocato.
Grazie a tutti in ogni caso, vi farò sapere!
Uno dei soci della stessa era già persona a me conosciuta, anche se solo di vista, in quanto dello stesso paese.
La proposta non è mai stata firmata, di fatto il venditore ha scelto di non vendere più per questioni personali.
Le iniziative condotte nel 2022 hanno previsto solo una proposta scritta da parte nostra su un prezzo di 194 o 193 k, la proposta non è mai stata firmata e ora il prezzo è cambiato, anche se di poco certo ma è comunque cambiato e non è quantificabile nella mancata provvigione che da entrambi i lati avremmo dovuto corrispondere.
Oltre un anno dopo ho contattato una mia amica facendomi dare il numero di questa persona ma non ho avuto risposta, poi ci siamo incontrare ad una camminata di scuola con i bambini due settimane fa e nei giorni successivi mi ha chiesto se fossi ancora interessata all’appartamento.
Ora, lasciando perdere che sono parte della faccenda - e quindi probabilmente priva della necessaria imparzialità- posso affermare che questi sono accordi avvenuti in maniera naturale avvenuti e dopo un notevole lasso di tempo affettivamente dimostrabile.
So per certo che per il diritto alla provvigione basta solo che l’agente abbia solo messo in contatto- anche indiretto – le parti, tuttavia cito quanto letto al seguente link: È dovuto il pagamento all'agenzia se poi si compra dal privato? (laleggepertutti.it)
“affinché sussista per le parti l’obbligo di pagamento della provvigione, è necessario che la conclusione della compravendita trovi, nell’opera di intermediazione dell’agente immobiliare, una causa diretta. Se infatti le trattative si sono riaperte dopo un notevole lasso di tempo, e per iniziativa autonoma delle parti, l’agenzia non può accampare alcuna pretesa.
Non sussiste il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate.
Vi deve quindi essere una completa autonomia tra le trattative inizialmente condotte con l’assistenza dell’agenzia immobiliare e quelle successivamente riavviate dalle parti.
In sintesi, il diritto dell’agente immobiliare alla provvigione dipende dall’esistenza di un rapporto di causa-effetto tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare; pertanto qualora dopo l’intervento del mediatore, la trattativa venga ripresa e positivamente conclusa per un’autonoma iniziativa individuale, al mediatore non spetta la provvigione [3]. Ed ancora «L’attività di mediazione svolta all’inizio delle trattative non dà diritto alla provvigione se l’affare è stato concluso per l’autonoma attività di una parte»
Il problema di fondo è che la legge non indica quale sia il termine ragionevole al quale le parti debbano fare riferimento, al fine di riconoscere all’agente il diritto alla provvigione postuma e non vi è in effetti alcuna uniformità di decisioni.
E cito ancora: Mediazione immobiliare e diritto alla provvigione. La Corte di Cassazione torna a pronunciarsi sul tema e ribadisce che l’attività del mediatore deve costituire l’antecedente indispensabile per la conclusione dell’affare - DGRS - Studio Legale Milano
Ed in ultimo Provvigione all'agenzia immobiliare dopo la scadenza del mandato (laleggepertutti.it)
Esempio: Sempronio visita un immobile proposto da un’agenzia immobiliare, ma dopo un primo periodo di trattative decide di non procedere all’acquisto. Successivamente, il venditore contatta direttamente Sempronio e riescono a concludere l’affare senza l’intervento dell’agente immobiliare. L’agenzia può richiedere il pagamento della provvigione?
Risposta: La giurisprudenza ha stabilito che il mediatore non ha diritto alla provvigione quando una prima fase di trattative avviata con il suo intervento, non porta alla conclusione dell’affare, il quale viene definito successivamente tra le parti indipendentemente dall’intervento del mediatore che le aveva originariamente messe in contatto. Pertanto, in un caso come quello di Sempronio, l’agenzia immobiliare non avrebbe diritto alla provvigione.
Invece se le parti stipulano il contratto preliminare ma poi non giungono al rogito, la provvigione va corrisposta comunque.
So che siete giustamente agenti immobiliari, ma qui l’unico che potrebbe dire la cosa giusta sarebbe un avvocato.
Grazie a tutti in ogni caso, vi farò sapere!
Domanda: saresti in grado di procedere con l’acquisto privatamente senza il necessario contributo e consulenza di un agente immobiliare che ti assista nell’acquisto?
Ora non è per mettere i puntini sulle ü ma @STUDIO DUCHEMINO è un avvocato, per quel che ricordo.
Il problema è non tanto che alcune sentenze riconoscono questo principio, ma il fatto che spetta sempre al giudice la valutazione di merito, perchè il giudice può decidere basandosi sul suo convincimento, sulla base di tutti gli elementi della vicenda e non è così semplice in tribunale dimostrare che la seconda trattativa è un'iniziativa completamente autonoma dal punto di vista eziologico.
Questo lo dico per evitarti conseguenze spiacevoli.
Ciò non toglie che puoi rischiare e buttarti, ma ricordati che questo genere di vicende non contempla la possibilità di avviare una trattativa con l'agente per disinnescarlo, perché non si sveglia mai il can che dorme.
Sarebbe come "informarlo" che non lo vuoi pagare.
Pertanto, è a rischio e pericolo di chi agisce.
Tra l'altro, non so se mi è sfuggito: erano previste penali nel primo contratto?
Questo lo dico per evitarti conseguenze spiacevoli.
Ciò non toglie che puoi rischiare e buttarti, ma ricordati che questo genere di vicende non contempla la possibilità di avviare una trattativa con l'agente per disinnescarlo, perché non si sveglia mai il can che dorme.
Sarebbe come "informarlo" che non lo vuoi pagare.
Pertanto, è a rischio e pericolo di chi agisce.
Tra l'altro, non so se mi è sfuggito: erano previste penali nel primo contratto?
Si vuole correre il rischio, vista la non uniformità delle decisioni ?
E’ una scelta, per me non molto saggia
Aggiungo una sentenza che ha negato la provvigione, ma il prezzo della seconda trattativa era il 50 % in meno... (non poche migliaia).
Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 08/01/2024, n. 538 (rv. 669966-01)
Al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1, c.c., è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, alla stregua di un giudizio ex post, ad affare compiuto, ed incombendo sul mediatore la relativa prova, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza. (In applicazione del principio la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza che aveva riconosciuto il diritto alla provvigione affermando che la scadenza del contratto di mediazione, la riduzione del prezzo, ed il tempo trascorso non valessero a interrompere il nesso causale tra l'intervento del mediatore e la stipula, in una fattispecie in cui l'attività del mediatore era consistita nell'aver fatto visionare l'immobile e trasmetterne la planimetria, e la vendita si era conclusa un anno dopo, per un prezzo inferiore del 50%). (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO ROMA, 19/07/2019)
CED Cassazione, 2024
Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 08/01/2024, n. 538 (rv. 669966-01)
Al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1, c.c., è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, alla stregua di un giudizio ex post, ad affare compiuto, ed incombendo sul mediatore la relativa prova, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza. (In applicazione del principio la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza che aveva riconosciuto il diritto alla provvigione affermando che la scadenza del contratto di mediazione, la riduzione del prezzo, ed il tempo trascorso non valessero a interrompere il nesso causale tra l'intervento del mediatore e la stipula, in una fattispecie in cui l'attività del mediatore era consistita nell'aver fatto visionare l'immobile e trasmetterne la planimetria, e la vendita si era conclusa un anno dopo, per un prezzo inferiore del 50%). (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO ROMA, 19/07/2019)
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