Provvigioni agente immobiliare - rinuncia del venditore

[drroxiolo]

Buonasera, scusate se rischio di richiedere un'informazione forse già trattata.
Sono un privato cittadino che tramite agenzia immobiliare ha sottoscritto una "Proposta di Acquisto" per un immobile correttamente accettata e siglata dal Venditore. Sulla proposta di acquisto venivano indicate le clausole inerenti le provvigioni a carico dell'acquirente con tanto di importo.
Sulla proposta veniva specificato anche che il rogito si doveva concludere entro 3 mesi dalla data di accettazione (in quanto il venditore doveva trovare una sistemazione). Nel frattempo il venditore consegna la caparra confirmatoria al venditore che la incassa immediatamente. Succede che dopo circa un mese dall'accettazione della proposta il venditore decide di non andare più in stipula e mi fa mandare dal proprio avvocato una lettera di diffida in cui mi accusa di essere stato io a non voler concludere il contratto preliminare riportando futili motivi. Faccio presente che io avevo già richiesto ed ottenuto la delibera di un mutuo dalla mia banca (con tanto di perizia sull'immobile delle venditrici). L'affare quindi, seppur formalmente accettato tramite la proposta di acquisto non si è concluso. Sono riuscito, per adesso, a recuperare soltanto l'importo della caparra versata (ahime una cifra bassissima) dalle venditrici ma non ancora il doppio. La mia domanda è: sono comunque tenuto a pagare le provvigioni all'agente immobiliare? Ho letto che nel 99% dei casi si, sono tenuto. Ma mi chiedo, non posso appellarmi a nulla in considerazione del fatto che l'affare non si è concluso NON per causa mia (a dimostrazione ho la richiesta di mutuo)
Grazie mille in anticipo. Saluti.

 

[francesca63]

La mia domanda è: sono comunque tenuto a pagare le provvigioni all'agente immobiliare?

Si, poiché con la conclusione del contratto preliminare (formato da proposta accettata e comunicazione di avvenuta accettazione) è regolarmente maturato il diritto alla provvigione.

Ma mi chiedo, non posso appellarmi a nulla in considerazione del fatto che l'affare non si è concluso NON per causa mia (a dimostrazione ho la richiesta di mutuo)

A causa dell’inadempienza del venditore, tu hai diritto ad avere o il doppio della caparra, o, in alternativa, i maggiori danni che puoi dimostrare di aver subito, comprensivi di provvigioni, pratica mutuo, e altri eventuali.
Quindi dovrai pagare le provvigioni, e poi farti risarcire dal venditore.
Per far valere i tuoi diritti, temo proprio che dovrai fare causa.

mi fa mandare dal proprio avvocato una lettera di diffida in cui mi accusa di essere stato io a non voler concludere il contratto preliminare riportando futili motivi.

Cioè, cosa ti imputa ?
C’è qualcosa che ti potrebbe far passare dalla parte del torto?

 

[drroxiolo]

grazie mille per la celere risposta. La lettera ricevuta dall'avvocato è a mio avviso folcloristica. Mi imputa "banalmente" che sono io che non ho voluto provvedere alla conclusione del contratto. A mio avviso non c'è nulla che mi faccia passare dalla parte del torto. La richiesta di mutuo (con relativa delibera positiva) ne è la prova schiacciante.

 

[Bagudi]

Spesso, certi avvocati ci provano sempre, anche quando sanno di avere torto...

 

[Rosa1968]

lui ci ha provato, ora sta a te dimostrare che il contrario.

Buonasera, scusate se rischio di richiedere un'informazione forse già trattata.
Sono un privato cittadino che tramite agenzia immobiliare ha sottoscritto una "Proposta di Acquisto" per un immobile correttamente accettata e siglata dal Venditore. Sulla proposta di acquisto venivano indicate le clausole inerenti le provvigioni a carico dell'acquirente con tanto di importo.
Sulla proposta veniva specificato anche che il rogito si doveva concludere entro 3 mesi dalla data di accettazione (in quanto il venditore doveva trovare una sistemazione). Nel frattempo il venditore consegna la caparra confirmatoria al venditore che la incassa immediatamente. Succede che dopo circa un mese dall'accettazione della proposta il venditore decide di non andare più in stipula e mi fa mandare dal proprio avvocato una lettera di diffida in cui mi accusa di essere stato io a non voler concludere il contratto preliminare riportando futili motivi. Faccio presente che io avevo già richiesto ed ottenuto la delibera di un mutuo dalla mia banca (con tanto di perizia sull'immobile delle venditrici). L'affare quindi, seppur formalmente accettato tramite la proposta di acquisto non si è concluso. Sono riuscito, per adesso, a recuperare soltanto l'importo della caparra versata (ahime una cifra bassissima) dalle venditrici ma non ancora il doppio. La mia domanda è: sono comunque tenuto a pagare le provvigioni all'agente immobiliare? Ho letto che nel 99% dei casi si, sono tenuto. Ma mi chiedo, non posso appellarmi a nulla in considerazione del fatto che l'affare non si è concluso NON per causa mia (a dimostrazione ho la richiesta di mutuo)
Grazie mille in anticipo. Saluti.

ma la proposta aveva la sospensiva?

Sono riuscito, per adesso, a recuperare soltanto l'importo della caparra versata (ahime una cifra bassissima) dalle venditrici

la caparra serve proprio a rinforzare i contratti. Tu hai versato una caparra bassa e ti restituiscono quella.
A che titolo ti hanno restituito la caparra? Tramite chi l'hai ottenuta?

 

[davideboschi]

Se ti ha restituito la caparra volontariamente è un elemento a suo sfavore. Se fossi veramente tu l'inadempiente, l'avrebbe trattenuta, se non altro per compensare le spese dell'avvocato che ti ha scritto la lettera e le provvigioni che in ogni caso deve all'agenzia (salvo diversi accordi, beninteso).
Comunque la tua inadempienza va provata, dovrebbero esserci degli scritti che dimostrano la tua volontà di recedere dal preliminare. In assenza di tali scritti, lui potrebbe trovare dei falsi testimoni che affermano che tu glielo hai detto a voce, ma anche se fosse, le cose dette a voce non hanno valore.

Per far valere i tuoi diritti, temo proprio che dovrai fare causa.

Non necessariamente: per ora puoi semplicemente fargli scrivere da un avvocato che intendi procedere con la compravendita e lo inviti a fissare la data del rogito: in mancanza di risposta sarà lui l'inadempiente e andrai per vie legali.

la caparra serve proprio a rinforzare i contratti. Tu hai versato una caparra bassa e ti restituiscono quella

Mi pare un po' semplicistico.
- Lui ha versato una caparra a GARANZIA del contratto.
- L'altra parte ha incassato la caparra, con ciò accettando di dare garanzia per una ugual somma.
- Se il contratto non si perfeziona per inadempienza dell'altra parte, lui ha diritto alla restituzione della somma versata, più una somma uguale che è la garanzia prestata dall'altro (ed ecco perché il doppio della caparra).
- In alternativa può rinunciare alle somme suddette e chiedere invece i danni, che però dovrà dimostrare alla controparte, arrivando a una transazione bonaria o a una sentenza del tribunale.
- Come altra alternativa, può chiedere l'esecuzione forzata del preliminare, ossia obbligare la controparte a concludere.
Con la minaccia di procedere per vie legali (in particolare l'ultima), la controparte dovrebbe ammorbidirsi.

Può anche registrare il preliminare, rendendolo così opponibile a terzi e di fatto impedendo di vendere l'immobile ad altri.
Però obiettivamente, se non c'è un preliminare ma solo una proposta accettata, mi chiedo se ha lo stesso valore in ogni caso, o se deve esserci una specifica clausola che attribuisce alla proposta accettata il valore di preliminare.

 

[francesca63]

Può anche registrare il preliminare, rendendolo così opponibile a terzi e di fatto impedendo di vendere l'immobile ad altri.

La registrazione ha solo fini fiscali, e attribuzione di data certa.
Tu ti riferisci alla “trascrizione”, che però è possibile se entrambi i contraenti firmano un nuovo contratto davanti al notaio ( serve atto pubblico).

Però obiettivamente, se non c'è un preliminare ma solo una proposta accettata, mi chiedo se ha lo stesso valore in ogni caso, o se deve esserci una specifica clausola che attribuisce alla proposta accettata il valore di preliminare.

LLa proposta accettata, la cui accettazione sia stata formalmente comunicata al proponente, è a tutti gli effetti un contratto preliminare.
Non è una specifica clausola ad attribuire tale valore, anche se spesso nei moduli di proposta tale clausola è presente, ma solo perché le parti abbiano piena contezza di quanto stanno firmando.
È la legge: proposta+accettazione+comunicazione avvenuta accettazione= contratto preliminare.

 

[davideboschi]

Tu ti riferisci alla “trascrizione”

La proposta accettata, la cui accettazione sia stata formalmente comunicata al proponente, è a tutti gli effetti un contratto preliminare.

Precisazioni molto utili, grazie.

 

[cristian casabella]

Buonasera, scusate se rischio di richiedere un'informazione forse già trattata.
Sono un privato cittadino che tramite agenzia immobiliare ha sottoscritto una "Proposta di Acquisto" per un immobile correttamente accettata e siglata dal Venditore. Sulla proposta di acquisto venivano indicate le clausole inerenti le provvigioni a carico dell'acquirente con tanto di importo.
Sulla proposta veniva specificato anche che il rogito si doveva concludere entro 3 mesi dalla data di accettazione (in quanto il venditore doveva trovare una sistemazione). Nel frattempo il venditore consegna la caparra confirmatoria al venditore che la incassa immediatamente. Succede che dopo circa un mese dall'accettazione della proposta il venditore decide di non andare più in stipula e mi fa mandare dal proprio avvocato una lettera di diffida in cui mi accusa di essere stato io a non voler concludere il contratto preliminare riportando futili motivi. Faccio presente che io avevo già richiesto ed ottenuto la delibera di un mutuo dalla mia banca (con tanto di perizia sull'immobile delle venditrici). L'affare quindi, seppur formalmente accettato tramite la proposta di acquisto non si è concluso. Sono riuscito, per adesso, a recuperare soltanto l'importo della caparra versata (ahime una cifra bassissima) dalle venditrici ma non ancora il doppio. La mia domanda è: sono comunque tenuto a pagare le provvigioni all'agente immobiliare? Ho letto che nel 99% dei casi si, sono tenuto. Ma mi chiedo, non posso appellarmi a nulla in considerazione del fatto che l'affare non si è concluso NON per causa mia (a dimostrazione ho la richiesta di mutuo)
Grazie mille in anticipo. Saluti.

Ti hanno già risposto bene altri membri del forum.... di certo è che legalmente parlando, un avvocato di manda una diffida o imputa a te le cause per la mancata stipula, senza poterle provare, mi risulta un tantino ridicolo....ma tutto può essere
L'unico dubbio potrebbe essere, ma ne usciresti ugualmente indenne, è che non hai comunicato (con raccomandata R.R. o similari) la convoca al rogito... per cui il venditore potrebbe dire che i termini sono scaduti a causa tua.
Comunque quali sarebbero i FUTILI MOTIVI?

 

[Rosa1968]

Mi pare un po' semplicistico

Perché semplicistico io ho risposto a quello che ha scritto lui

(ahime una cifra bassissima)

Questa è la dimostrazione che la caparra rinforza il contratto, che ti vada bene o meno, è così. Ci pensi due volte prima di rinunciare ....