Quanto diminuisce il valore di un immobile locato?

[Carlo Garbuio]

accetto che la valorizzazione sia corretto farla a prescindere

questa non è una tua idea o mia,
è un dovere professionale ed un diritto del committente

il comune mortale adeguerà l'offerta anche in funzione di

...

certo, è sempre stato e sempre sarà così:
Il valutatore deve valutare correttamente, utilizzando dati certi, applicando la migliore metodologia estimativa ...
il proprietario avrà così un riferimento certo su cui fondare la propria offerta di vendita
l'acquirente avrà un riferimento certo su cui fondare la propria proposta di acquisto
speriamo ci sia di mezzo un bravo agente immobiliare
se si trova un accordo si ha la compravendita il cui importo può o meno coincidere con il valore
la compravendita diventa così un nuovo dato certo per una nuova valutazione immobiliare
e questo è un metodo di operare professionale in linea con gli IVS, con l'estimo "classico" e con qualsiasi tipo di attività realmente professionale

 

[Ale.]

ma poi il comune mortale adeguerà l'offerta anche in funzione di come valuterà lo stato libero o la qualità della locazione...., in funzione dei suoi scopi. e torniamo d'accapo.

sicuro. ma questo non prevede una svalutazione a priori dell'immobile locato e secondo percentuali che non si sa bene da dove vengano o da chi.

 

[Rosa1968]

ma se io accquisto un immobile da mettere a reddito NON voglio farne ciò che voglio, VOGLIO affittarlo

si certo alle mie condizioni e sopratutto valutando l'inquilino.

 

[Rosa1968]

sicuro. ma questo non prevede una svalutazione a priori dell'immobile locato e secondo percentuali che non si sa bene da dove vengano o da chi.[/
quote]
stai parlando di teoria in pratica non é così il rischio di acquistare un appartamento occupato e proprio perché si intende metterlo a reddito questo reddito deve esserci. chi con me fa questo tipo di acquisti deve mettere in preventivo molte cose.

[DOUBLEPOST=1398519316,1398519246][/DOUBLEPOST]non chi con me ma " chi come me".

 

[Bagudi]

Girando la frittata, se uno vende un negozio di 300 mq già locato ad una banca, ad esempio, di che percentuale dovrebbe svalutare il valore dell'immobile ????

Non stiamo parlando di immobili commerciali, il cui reddito è fonte spesso di valore aggiunto, ma di residenziale. E qui la legislazione rende problematico, a volte, l'investimento.

Quando io ho iniziato a lavorare in questo settore (nel 1978) gli appartamenti locati si deprezzavano di un bel 25/30% perchè c'era l'equo canone.
Oggi non c'è più l'equo canone, ma liberare l'immobile richiede sempre del tempo e questa è la motivazione del leggero deprezzamento.

 

[Carlo Garbuio]

Oggi non c'è più l'equo canone, ma liberare l'immobile richiede sempre del tempo e questa è la motivazione del leggero deprezzamento.

chiaro

quindi c'è sempre un deprezzamento

per leggero intendi il X%

che sei in grado di dimostrare
non solo in base ai tuoi dati ma pure in base a rilevazioni effettuate nella tua via, nel tuo quartiere, nel tuo comune in un determinato periodo di tempo ... primo/secondo/intero anno semestre 2013

una volta calcolata questa % questa sarà valida solo nel contesto in cui si sono rilevati i dati e calcolati i risultati perchè ogni immobile è particolare, ogni tipologia ha le proprie caratteristiche, ogni zona ha il proprio mercato ...

per questi motivi non esistono % di qualsiasi tipo che possono essere applicate indiscriminatamente e diffusamente in tutto il territorio nazionale.

% di deprezzamento che ovviamente si applicherà un valore di mercato calcolato con regole soggettive perchè dipende dal "fiuto" del professionista e dalla capacità di centrare il prezzo finale (vero?)

alla domanda dell'utente non si può rispondere con un numero (anche se è quello che si aspetta per risolvere velocemente ed economicamente un suo problema contingente e pressante) ma proponendo un metodo e quindi un approccio professionale che, naturalmente, non può essere a disposizione dell'uomo della strada.

Professionisti, o presunti tali, che danno risposte troppo semplici e semplicistiche di fatto sviliscono la professione proprio sotto l'aspetto del servizio, della funzione, dell'importanza dell'attività realmente professionale.
Nessuno nega che questo possa continuare a ripetersi (si parla tanto di novità, cambiamento ma poi di fatto si continua con i soliti comportamenti che non si vogliono cambiare/migliorare) ma, per coerenza, non ci si lamenti poi se
l'utente si arrangia e si fa la stima in rete con qualche dato reperito qua e là in rete (come fanno moltissimi professionisti) e poi si pubblicizza l'immobile in internet (a prezzi illusori e assurdi) e poi tanto basta abbassare il prezzo (questo è quello che fanno passare molti AI nei social) ... hai voglia poi che si rivolgano a un professionista quando questo è quello che passa.

purtroppo non ci si rende conto della disinformazione immobiliare che si continua diffondere

 

[Rosa1968]

Il deprezzamento chiamiamolo così, sta nel rischio, dove i costi sono abbastanza fissi, metti i tempi della legge, sono i tempi della sua liberazione che diventano importanti ( a me ci sono voluti 4 anni) e non finisce lì.

 

[Rosa1968]

Professionisti, o presunti tali, che danno risposte troppo semplici e semplicistiche di fatto sviliscono la professione proprio sotto l'aspetto del servizio, della funzione, dell'importanza dell'attività realmente professionale.

questo non c'entra assolutamente niente, perché poi rischia di essere smentito nel momento in cui, un inquilino di un appartamento compravenduto occupato inizia a non pagare, cosa abbastanza imprevedibile all'atto dell'acquisto.

 

[topcasa]

chiaro

quindi c'è sempre un deprezzamento

per leggero intendi il X%

che sei in grado di dimostrare
non solo in base ai tuoi dati ma pure in base a rilevazioni effettuate nella tua via, nel tuo quartiere, nel tuo comune in un determinato periodo di tempo ... primo/secondo/intero anno semestre 2013

una volta calcolata questa % questa sarà valida solo nel contesto in cui si sono rilevati i dati e calcolati i risultati perchè ogni immobile è particolare, ogni tipologia ha le proprie caratteristiche, ogni zona ha il proprio mercato ...

per questi motivi non esistono % di qualsiasi tipo che possono essere applicate indiscriminatamente e diffusamente in tutto il territorio nazionale.

% di deprezzamento che ovviamente si applicherà un valore di mercato calcolato con regole soggettive perchè dipende dal "fiuto" del professionista e dalla capacità di centrare il prezzo finale (vero?)

alla domanda dell'utente non si può rispondere con un numero (anche se è quello che si aspetta per risolvere velocemente ed economicamente un suo problema contingente e pressante) ma proponendo un metodo e quindi un approccio professionale che, naturalmente, non può essere a disposizione dell'uomo della strada.

Professionisti, o presunti tali, che danno risposte troppo semplici e semplicistiche di fatto sviliscono la professione proprio sotto l'aspetto del servizio, della funzione, dell'importanza dell'attività realmente professionale.
Nessuno nega che questo possa continuare a ripetersi (si parla tanto di novità, cambiamento ma poi di fatto si continua con i soliti comportamenti che non si vogliono cambiare/migliorare) ma, per coerenza, non ci si lamenti poi se
l'utente si arrangia e si fa la stima in rete con qualche dato reperito qua e là in rete (come fanno moltissimi professionisti) e poi si pubblicizza l'immobile in internet (a prezzi illusori e assurdi) e poi tanto basta abbassare il prezzo (questo è quello che fanno passare molti AI nei social) ... hai voglia poi che si rivolgano a un professionista quando questo è quello che passa.

purtroppo non ci si rende conto della disinformazione immobiliare che si continua diffondere

Per me succede anche il contrario specialmente in immobili commerciali, vedi il caso di uffici pagati a peso d'oro esempio lampante di banche o di particolari laboratori artigianali come gelaterie con incassi giornalieri da urlo.

 

[Rosa1968]

vedi il caso di uffici pagati a peso d'oro esempio lampante di banche o di particolari laboratori artigianali come gelaterie con incassi giornalieri da urlo.

proprio in questo momento dove le banche stanno chiudendo le filiali .... anche questo non è corretto, rivoluzionano i negozi in base alle loro esigenze, e ripristinare il tutto ha dei costi aggiunti. Il momento storico è fondamentale per la valutazione, sia per il commerciale che per il residenziale.