Quanto diminuisce il valore di un immobile locato?

[Carlo Garbuio]

Carlo da una perizia del CTU .... fissata l' asta (sempre che la prima non vada deserta) al momento dell'aggiudicazione e il conseguente decreto di trasferimento ce ne passa di tempo .......
Vedendo perizie di tre anni fà ovviamente non converrebbe nemmeno acquistare all'asta , trovi offerte migliori a libero mercato

sono d'accordo con te,
lo scopo del lavoro difatti non è misurare solo questa differenza ma di rilevare tutti i limiti della procedura di vendita all'asta ... e ce ne sono tantissimi e non riguardano (come si crede abitualmente) solo il perito ma tutti i soggetti interessati, a partire dal giudice per continuare col custode, con la pubblicità ...

 

[eldic]

la valutazione immobiliare è un'attività difficilissima e altamente professionale, un privato non ha competenze per calcolare il valore di un immobile, può provarci, può tentare, può illudersi

avendo visto qualche 100 naio di perizie di "professionisti", ti posso assicurare che nemmeno questi sembrano avere le competenze (perlomeno se scarti tra valutatore A e valutatore B maggiori del 10-15% sono indici di cattiva stima)

fermo restando che "valore" e "prezzo di realizzo" spesso non coincidono.

 

[Carlo Garbuio]

[qduote="eldic, post: 378914, member: 53521"]avendo visto qualche 100 naio di perizie di "professionisti", ti posso assicurare che nemmeno questi sembrano avere le competenze (perlomeno se scarti tra valutatore A e valutatore B maggiori del 10-15% sono indici di cattiva stima)

fermo restando che "valore" e "prezzo di realizzo" spesso non coincidono.[/quote]
Valore e prezzo non devono coincidere, se questo si verifica è una casualità
La cattiva stima non si misura quindi con la misura dello scostamento fra valore e prezzo
La cattiva stima è quella che non è dimostrabile, ripercorribile e verificabile
usare rapporti mercantili (nella misura delle superfici) che non si basano sulla reale indagine del mercato è indice di cattiva stima
usare aggiunte, detrazioni che non si basano sulla reale indagine del mercato è indice di cattiva stima
usare prezzi medi, quotazioni non dimostrabili è indice di cattiva stima
dichiarare di aver eseguito l'indagine di mercato e non essere in grado di dimostrarla è indice di cattiva stima
usare procedimenti estimativi non condivisi è indice di cattiva stima
...
e questo si può rilevare da subito da quando la valutazione viene eseguita e crea precise responsabilità in capo al valutatore e al committente

per questo valutare è molto difficile

 

[Ale.]

acquistando un appartamento occupato l'inquilino inizi a non pagare, il rischio c'è e le spese da sostenere non sono poi bassissime, a me è costato 3 sfratti esecutivi più anni a mie spese, tra spese condominiali e canoni non pagati. Si li riprenderò, ma quando? Quindi il deprezzamento di questo post secondo me è riferito a questo rischio che comunque bisogna mettere in conto.

è vago ripeto questo concetto. Partedo da questo presupposto se acquisto un appartamento libero da investimento dovrei svalutarlo di una percentuale perchè non è detto che riesca ad affittarlo ne in che tempi o a quale canone. Nonchè le spese per fare tutto ciò, compresa agenzia
Girando la frittata, se uno vende un negozio di 300 mq già locato ad una banca, ad esempio, di che percentuale dovrebbe svalutare il valore dell'immobile ????

 

[Rosa1968]

Girando la frittata, se uno vende un negozio di 300 mq già locato ad una banca, ad esempio, di che percentuale dovrebbe svalutare il valore dell'immobile ????

Questo perché tu parti dal presupposto che la banca sia un ottimo inquilino giusto? Pagano meno di tutti se per questo!

Partedo da questo presupposto se acquisto un appartamento libero da investimento dovrei svalutarlo di una percentuale perchè non è detto che riesca ad affittarlo ne in che tempi o a quale canone.

no perché, tu acquisti l'immobile libero, puoi farne quello che vuoi.

 

[Carlo Garbuio]

presupposto

presupposto

non si deve partire da nessun presupposto
bisogna effettuare un reale indagine del mercato immobiliare della via, del quartiere, del comune ... e vedere cosa risulta, cosa dice il mercato
qualsiasi alternativa non dimostrabile non è attendibile per qualsiasi considerazione certa, chiara, professionale

 

[Rosa1968]

Questo perché tu parti dal presupposto

è lui che ha scritto presupposto! Io ho ripetuto il suo presupposto.

Certo Carlo, sono d'accordo.

 

[Carlo Garbuio]

è lui che ha scritto presupposto! Io ho ripetuto il suo presupposto.

Certo Carlo, sono d'accordo.

ho citato entrambi per "par condicio"
ho preso una parola che rivela un modo di procedere e di intendere la valutazione immobiliare molto diffuso, purtroppo
non c'è alcun riferimento personale
nè verso di te nè verso alcun altro utente

 

[Ale.]

no perché, tu acquisti l'immobile libero, puoi farne quello che vuoi.

ma se io accquisto un immobile da mettere a reddito NON voglio farne ciò che voglio, VOGLIO affittarlo

Questo perché tu parti dal presupposto che la banca sia un ottimo inquilino giusto? Pagano meno di tutti se per questo!

già, e tu allora cosa consigli ?? un negozio di intimo ?? allora diciamo che se un negozio di intimo paga più di tutti e non salta un canone , perchè dovrei svalutarlo

ho preso una parola che rivela un modo di procedere e di intendere la valutazione immobiliare molto diffuso, purtroppo

No la mia frase era per far capire il contesto.....così come i gli esempi. Ho conoscenza di IVS...

 

[Bastimento]

Io non conosco IVS che sarà il metodo più rigoroso del momento, accetto che la valorizzazione sia corretto farla a prescindere, ma poi il comune mortale adeguerà l'offerta anche in funzione di come valuterà lo stato libero o la qualità della locazione...., in funzione dei suoi scopi. e torniamo d'accapo.