Recesso anticipato contratto per condensa e umidità

[Bastimento]

@dormiente ti ringrazio per la pazienza e disponibilità .... ma devo confessarti che adesso .... ho le idee più confuse di prima. Poco male, visto che non avendo confidenza con i contratti che esulano dal 4+4 me ne tengo alla larga.

Ma le risposte dei forum sono lette da tutti, e non mi piace lasciare le cose a metà.

No, é corretto il tuo post n.34.

Qui dire che è corretto il post, è curioso: io facevo una domanda, non davo mica una risposta....

Poi ... il dubbio più grave... che mette in crisi le mie poche certezze: che abbia preso fischi per fiaschi la mitica @Pennylove? Premetto che ti ringrazio per il link alla risposta di Penny, ma:
- quella ricordata da me era relativa ai contratti concordati 3+2 in assenza di accordi locali
- quella citata da te tratta quelli transitori generici e quelli per studenti.

Mi pare però di rilevare un errore di citazione della legge nella risposta di Penny ...

I contratti transitori, art. 5, comma 1, legge n431/1998, possono trovare applicazione solo nei Comuni ove vi sia un’università o una sede di corsi universitari distaccati, Comuni limitrofi compresi ....................
Riguardo, invece, ai contratti transitori, art. 5, comma 2, legge n°431/1998, nei Comuni non capoluogo di Provincia e Comuni confinanti con le undici aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei quali non è stato sottoscritto un accordo, né sulla base del DM 5 marzo 1999 né sulla base del DM 30 dicembre 2002, il canone è libero e si prende come riferimento l’accordo sottoscritto sulla base del DM 30 dicembre 2002 nel Comune demograficamente omogeneo di minor distanza territoriale anche situato in altra Regione.

Cosa non mi torna? I riferimenti e quindi le conclusioni. In breve sembra che penny involontariamente abbia scambiato i riferimenti e quindi le conclusioni tra transitori normali e quelli per studenti.

La corretta elencazione dei tipi di contratti approvati dalla convenzione nazionale sono quelli elencati all'art. 4 bis della L431, che recita:
1- contratti agevolati ex art. 3 c.2 ( i 3+2)
2- contratti transitori ex art. 5 c.1
3- contratti per studenti ax art 5 c. 2 e 3

Purtroppo non ho trovato i DM citati da Penny, ma propenderei nel concludere che:

1- I contratti tipo 1 possono sottoscriversi sulla base del testo ministeriale in assenza di accordi locali (o prossimi), rimangono 3+2 ed a canone libero
2- idem come sopra con durata max 18 mesi
3- in assenza di accordi locali questi rientrano nelle due prime fattispecie.

 

[dormiente]

3+2 a canone libero in assenza di accordi da qualsiasi parte, non l'ho mai letto,, propendo per canone libero a 4+4.
Per coerenza, anche il transitorio ( studenti e non), che non si vuol far rientrare nelle tariffe degli accordi territoriali locali e non, è libero, con durata 4+4.
Ti dirò che non mi è mai capitato una situazione del genere, ma il rischio quale è?
- Tu fai un contratto transitorio per tue necessità perché vuoi vendere o affittarlo per poco tempo, per poi accorgerti che l'inquilino ti contesta il contratto perché avresti dovuto fare un 4 +4 e ci rimane.

 

[Bastimento]

ma il rischio quale è?

Condivido, ma è proprio per questo che insisto nel voler far chiarezza.
Se ritrovo il post di Penny sulla faccenda di assenza accordi te lo posto. Ciao.

 

[dormiente]

DM 30/12/2002
articolo 2: Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione di natura transitoria e durata degli stessi
1. I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'articolo 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa - da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.

2. I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia, sono definiti dalle parti all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee, come individuate dall'articolo 1. Gli Accordi territoriali relativi a questo tipo di contratti possono prevedere variazioni, fino ad un massimo del 20 per cento, dei valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal decreto ministeriale di cui all'articolo 4, comma 3, della legge 9 dicembre 1998 n. 431.
3. Per le proprietà di cui all'articolo 1, commi 5 e 6, si procede - per i comuni di cui al comma 2 del presente articolo - mediante Accordi integrativi, stipulati fra i soggetti e con le modalità indicate nell'articolo 1 medesimo.
4. I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.
5. I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno.
6. Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le proprietà individuali (allegato C) e per le proprietà di cui all'articolo 1, commi 5 e 6 (allegato D).
7. I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto di cui al precedente comma.
8. Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni sindacali
DM 10/03/2006
Art. 1.
Contratti di locazione di natura transitoria
1. Nei comuni di cui all'art. 2, comma 2, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto col Ministro dell'economia e delle finanze, del 30 dicembre 2002, pubblicato nel supplemento ordinario n. 59 alla Gazzetta Ufficiale dell'11 aprile 2003, serie generale, n. 85, nei quali non siano state convocate le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori ovvero non siano stati definiti gli Accordi locali in applicazione del citato decreto, le fasce di oscillazione dei canoni per i contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5, comma 1, della predetta legge n. 431 del 1998 sono quelle risultanti dagli Accordi previgenti gia' sottoscritti ai sensi dell'art. 2, comma 3, della stessa legge. In tal caso i limiti inferiori e superiori delle fasce di oscillazione dei canoni sono incrementati applicando le variazioni ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati intervenute dal mese successivo alla data di sottoscrizione degli Accordi, al mese precedente la data di sottoscrizione del nuovo contratto di locazione da stipularsi.
2. Per quei comuni di cui al precedente comma, per i quali non siano mai stati definiti Accordi ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998, ne' in attuazione del decreto interministeriale lavori pubblici-finanze del 5 marzo 1999, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 22 marzo 1999, serie generale, n. 67, ne' in attuazione del decreto interministeriale infrastrutture e trasporti-economia e finanze, del 30 dicembre 2002, pubblicato nel supplemento ordinario n. 59 alla Gazzetta Ufficiale dell'11 aprile 2003, serie generale, n. 85, si fa riferimento, per quanto attiene alle fasce di oscillazione dei canoni, all'Accordo, stipulato ai sensi del citato art. 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998 e in attuazione del predetto decreto interministeriale infrastrutture e trasporti-economia e finanze, del 30 dicembre 2002, vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione. Qualora l'Accordo assunto a riferimento contempli fasce di oscillazione diversificate per aree omogenee, si applica un'unica fascia di oscillazione costituita dal valore minimo e dal valore massimo riscontrabili per l'insieme delle aree omogenee del comune di riferimento.
3. Ai sensi del comma 2, art. 2, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto col Ministro dell'economia e delle finanze, del 30 dicembre 2002, pubblicato nel supplemento ordinario n. 59 alla Gazzetta Ufficiale dell'11 aprile 2003, serie generale, n. 85, le parti contrattuali possono concordare una variazione del canone stabilito all'interno delle fasce di oscillazione, come individuate nei commi 1 e 2 del presente articolo, fino a un massimo del 20 per cento, per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali da indicarsi in contratto.
4. Gli Accordi territoriali come individuati nei commi 1 e 2 del presente articoli s'intendono richiamati anche nelle loro altre previsioni e specificatamente ai fini della determinazione delle fattispecie che consentono la stipula dei contratti di natura transitoria. In ogni comune le parti possono comunque stipulare, indipendentemente dalle esigenze individuate negli Accordi locali, contratti di locazione di natura transitoria per soddisfare qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in contratto, del locatore o di un suo familiare ovvero del conduttore o di un suo familiare, collegata ad un evento certo a data prefissata.
Penny ha riportato una fonte della Confedilizia, sono loro che non sono chiari.
Metti che io mi sbagli, ma che fanno a fare la 431/98, se poi uno può fare quel che gli pare? Tieni presente che la legge ha voluto tutelare i conduttori per farli stare il più possibile negli immobili, premiando i proprietari che fanno i concordati ( minimo 3 anni) mentre i liberi ( minimo 4).
Siamo molto fuori tema....ma è colpa di Pasquale, con una risposta ti fa una grigliata!

 

[pasqualedf]

Allora, volendo ricapitolare in tema di recesso per umidità e formazione muffa/condensa sulle pareti.

In primis, la questione principale è quella di capire se ci si trova di fronte ad una situazione di "vizio", ovvero difetto strutturale dell'abitazione o ad una situazione di "caso fortuito", creatasi in seguito a danni arrecati all'immobile, p.e., a causa di infiltrazioni esterne, età dello stabile, mancanza di manutenzione.
Se pensiamo ad un "vizio" dell'abitazione, quindi ad un difetto strutturale, dovuto al materiale con cui è stato costruito, ad esempio, allora gli elementi importanti da analizzare sono:
• che tale vizio deve impedire o ridurre notevolmente il godimento dell'immobile in affitto, concesso, da contratto, allo scopo di venire usato come abitazione;
• deve trattarsi di un vizio che, al momento della stipula del contratto, non era conosciuto o facilmente riconoscibile dall'inquilino, usando l'ordinaria diligenza.
Se il vizio contestato, quindi, ha entrambe le caratteristiche, allora, come indicato dall'articolo 1578 del Codice Civile, l'affittuario può scegliere tra due soluzioni:
1. chiedere la risoluzione del contratto di locazione, immediata senza necessità di rispettare il termine dai tre o ai sei mesi previsti da contratto;
2. oppure chiedere la riduzione del canone di locazione.
Oltre a ciò lei può agire nei confronti del proprietario per richiedere il risarcimento dei danni derivanti dai vizi stessi. L'affittuario non potrebbe, invece, pretendere l'esecuzione di lavori di manutenzione dell'immobile, né eseguire direttamente le riparazioni.

Se invece non parliamo di un vizio strutturale, ma di un "caso fortuito" risolvibile con dei lavori di ristrutturazione (se ad esempio le infiltrazioni di cui parla non fossero dovute alla vetustà dell'immobile o al materiale usato, bensì alla rottura di una tubazione) allora l'obbligo dell'inquilino è di avvertire il proprietario affinché provveda a far eseguire i necessari lavori di riparazione. Se il proprietario è disponibile a far eseguire le riparazioni, l'inquilino deve sopportare tali lavori, anche se questo implica una riduzione del godimento del bene concesso in affitto.

Se tale limitazione dovesse durare per oltre 1/6 della durata della locazione o comunque per più di 20 giorni, l'inquilino può chiedere una riduzione del canone proporzionata alla durata delle riparazioni ed al mancato godimento del bene (in nessun caso è consentito all'inquilino di autoridursi il canone).
Se il proprietario, però, decidesse di non intervenire e di non voler sostenere le spese di riparazione, allora l'inquilino può scegliere tra:
• l'esecuzione forzata in forma specifica degli obblighi di fare (in questo modo potrebbe costringere il proprietario ad eseguire i lavori di riparazioni);
• oppure chiedere la risoluzione del contratto per inadempienza del proprietario (quando parliamo di una grave inadempienza).
Anche in questo caso, a prescindere dalla scelta, l'inquilino ha diritto a chiedere il risarcimento dei danni subiti.

Spero il mio contirbuto riesca a rendere più facile capire diritti e doveri da mabo le parti: affittuario e proprietario di casa. PDF

 

[Bastimento]

@dormiente: apro una nuova discussione sui contratti concordati e transitori per continuare il chiarimento.