MINI GUIDA FISCALE AL RENT-TO-BUY
Con il contratto di rent-to-buy un immobile viene concesso in godimento di un soggetto al quale è pure attribuito il diritto di acquistarne la proprietà imputando a prezzo, in tutto o in parte, i canoni versati.
Il rapporto tra il concedente e il conduttore è regolato dalle norme sull’usufrutto.
Sì, ma come funziona fiscalmente?
In sintesi estrema (per le spiegazioni dettagliate si rimanda alla circolare di prassi n°4/E/2015):
TASSAZIONE A DUE VIE
Il trattamento fiscale da applicare al canone deve essere diversificato tenendo conto della funzione specifica per il godimento dell’immobile o come acconto sul prezzo finale di trasferimento per la quale dette somme sono corrisposte.
Due i momenti da considerare ai fini tributari:
a) la locazione (rent);
b) l’acquisto (buy) ovvero la rinuncia all’acquisto dell’immobile.
Canoni derivanti dalla locazione (possibile opzione per la cedolare secca) -----------> DISPOSIZIONI PREVISTE PER I CONTRATTI DI LOCAZIONE (sia per quanto riguarda le imposte dirette che quelle indirette)
Diritto di acquisto e anticipazione del corrispettivo pattuito per la vendita -----------> NORMATIVA FISCALE PREVISTA PER I TRASFERIMENTI DI PROPRIETA’
CONCEDENTI (proprietari)
IMPRESE
PRIVATI
CANONI CORRISPOSTI PER IL GODIMENTO DELL’IMMOBILE
IMPRESE
Nel periodo precedente l’acquisto, il concedente determina il reddito di impresa con le regole della locazione, tenendo conto dei canoni (lettera h, co. 2, art. 109 DPR n°917/1986) per gli immobili strumentali o merce ovvero attribuendo rilevanza al confronto tra canone e rendita, nel caso di immobili a destinazione abitativa (art. 90 TUIR).
Ai fini IRAP contano i canoni di locazione.
Fabbricato abitativo
IVA / REGISTRO
IVA: Esente ovvero imponibile per opzione se impresa costruttrice/di ristrutturazione.
REGISTRO: se esente IVA: 2%, se la locazione è imponibile IVA: € 67,00 se il contratto è stipulato per scrittura privata ovvero € 200,00 se il contratto è formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica.
IVA: Altra impresa: esente.
REGISTRO: se esente IVA: 2%
Fabbricato strumentale
IVA / REGISTRO
IVA: Esente ovvero imponibile per opzione
REGISTRO: se esente IVA: 1%, se IVA imponibile: 1%
PRIVATI
I redditi da locazione devono considerarsi redditi da fabbricati, con tassazione IRPEF sulla base del confronto tra il canone ridotto del 5% e rendita (co. 4-bis, art. 37 TUIR) con possibile applicazione – limitatamente agli abitativi – del regime della cedolare secca.
Ai canoni di locazione si applicherà l’imposta di registro con le regole ordinarie: 2% sia con riferimento agli immobili abitativi che strumentali.
CANONI DESTINATI A PREZZO DI VENDITA
IMPRESE
Fabbricato abitativo
IVA / REGISTRO
IVA: Imponibile se impresa costruttrice/di ristrutturazione laddove l’immobile sia ceduto entro 5 anni.
REGISTRO: se IVA imponibile: € 200,00
IVA: Esente o imponibilità opzionale se impresa costruttrice/di ristrutturazione laddove l’immobile sia ceduto dopo 5 anni.
REGISTRO: se IVA esente: 2%, se IVA imponibile: € 200,00
IVA: Esente in altri casi.
REGISTRO: se IVA esente: 2%
Fabbricato strumentale
IVA / REGISTRO
IVA: Imponibile se impresa costruttrice/di ristrutturazione entro 5 anni.
REGISTRO: se IVA imponibile: € 200,00
IVA: Esente o imponibilità opzionale in casi diversi dai precedenti
REGISTRO: se IVA esente: 1%, se IVA imponibile: € 200,00
PRIVATI
REGISTRO: se i canoni sono qualificati come acconto: 3%, se qualificati come caparra confirmatoria: 0,50%
NOTE
Nel caso di imponibilità IVA (per effetto dell’opzione dell’impresa locatrice):
- se immobile di tipo abitativo non A/1, A/8, A/9: 10%
- se immobile strumentale ovvero immobile A/1, A/8, A/9: 22%
- se immobile “prima casa” non A/1, A/8, A/9: 4%
L’aliquota applicata sugli acconti al momento del pagamento può esser variata, senza limiti di tempo, nell’ipotesi in cui, alla stipula dell’atto di trasferimento, si siano modificate le condizioni per l’agevolazione “prima casa” (circolari n°1/1994 e risoluzione n°187/2000).
TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE
Nel caso in cui il conduttore eserciti il diritto all’acquisto (attenzione: la circolare n°4/E/2015 si occupa solo del caso in cui dal contratto scaturisca un diritto all’acquisto, non già anche un obbligo all’acquisto), si configura una cessione immobiliare soggetta alla normale disciplina ai fini dell’IVA e dell’imposta di registro.
La base imponibile IVA è costituita dal prezzo pattuito al netto degli acconti pagati in precedenza dal conduttore.
Il momento effettivo coincide con l’esercizio del diritto di acquisto.
IMPRESE
In caso di cessione dell’immobile, emerge un provento tassabile nella forma di ricavo per gli “immobili merce” (art. 85 TUIR) o di plusvalenza (differenza tra costo di acquisto e prezzo di cessione) per gli immobili strumentali o patrimonio (co. 2, art. 86 TUIR): entrambi i componenti rilevano anche ai fini IRAP.
PRIVATI
In caso di cessione dell’immobile, il corrispettivo del trasferimento è tassato come una plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la cessione interviene entro 5 anni dall’acquisto. Il corrispettivo deve essere assoggettato a tassazione, ricorrendone le condizioni previste all’art. 67 del TUIR lettera b, co. 1 (redditi diversi), tenendo conto delle quote del canone imputate in conto prezzo.
REGISTRO / IPOTECARIA / CATASTALE
Trasferimenti di immobili strumentali rilevanti ai fini IVA (in regime di esenzione o imponibilità):
REGISTRO: € 200,00
IPOTECARIA: 3%
CATASTALE: 1%
Per i fabbricati abitativi fuori campo IVA
“Prima casa”
REGISTRO: 2% (minimo € 1.000,00)
IPOTECARIA: € 50,00
CATASTALE: € 50,00
Fabbricati diversi dalla “prima casa”
REGISTRO: 9% (minimo € 1.000,00)
IPOTECARIA: € 50,00
CATASTALE: € 50,00
Per i fabbricati abitativi imponibili IVA
REGISTRO: € 200,00
IPOTECARIA: € 200,00
CATASTALE: € 200,00
MANCATO TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE
In presenza di una risoluzione per inadempimento del concedente, questi deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali, mentre se l’inadempimento è imputabile al conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e di trattenere interamente i canoni a titolo di indennità, salva diversa pattuizione.
In caso di mancato esercizio al diritto di acquisto, a fronte della restituzione al conduttore della quota versata a titolo di acconto sul prezzo, il concedente è tenuto all’emissione di una nota di variazione per l’ammontare complessivo versato, ovvero sia per la quota restituita, sia per quella trattenuta dal concedente. Tale seconda quota, per effetto del mancato acquisto, assume la natura di corrispettivo dovuto per la facoltà dovuta al conduttore e deve, pertanto, essere assoggettata ad IVA con aliquota ordinaria.
In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, questi è tenuto a restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, oltre gli interessi legali, per cui emetterà una nota di variazione a favore del conduttore.
Se l’inadempimento è del conduttore, il concedente ha diritto ad acquisire interamente i canoni a titolo di indennità, sicché i canoni perdono la natura di acconto sul prezzo per assumere quella di penalità, esclusa dalla sfera IVA, per cui il concedente dovrà emettere una nota di variazione a rettifica del regime già applicato.
In caso di mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore ovvero in caso di risoluzione del contratto, con riferimento ai canoni corrisposti quali acconti del prezzo, non si dà luogo alla restituzione dell’imposta di registro corrisposta nella misura del 3%, e ciò anche nell’ipotesi in cui il concedente restituisca tali somme al conduttore.
