Regime fiscale dei contratti Rent to Buy

[Bastimento]

Anche se il contratto è trascritto qualsiasi creditore può aggredire l'immobile e pignorare il credito del concedente presso il conduttore.

Questo vale sempre, esclusa Equitalia per le prime case, mi pare.

 

[Pennylove]

Pennylove, approfittando della tua immensa pazienza ti chiedere se puoi spiegarci, con un esempio quanto deve pagare il conduttore e quanto il concedente su un immobile ad uso abitativo del valore di 100 mila euro che viene concesso in godimento da un privato al conduttore per 800 euro mensili, dei quali 400 a titolo di acconti sul prezzo e 400 a titolo di godimento. Il tutto con diritto all'acquisto ed anche con obbligo all'acquisto.
[...]

Ciao Antonello! Non sono in grado di fornirti in questo momento una risposta precisa e certa, in quanto su questo aspetto (locazione con clausola di trasferimento vincolante della proprietà) l’Agenzia non si è ancora (formalmente) pronunciata mediante una circolare specifica. Esistono invero solo circolari che incidentalmente (ai fini IVA, effetto fiscale del trasferimento dell’immobile anticipato all’atto della stipula del contratto di locazione) trattano la fattispecie in questione, ma scollegate tra loro. Dopo la circolare n°4/E/2015 - che si occupa solo della locazione con clausola di trasferimento non vincolante - si aspettano in merito indicazioni per la corretta applicazione dell’esatto trattamento fiscale.

Uno dei principali problemi interpretativi della nuova normativa del rent-to-buy è, infatti, l’individuazione dell’esatto concreto perimetro applicativo, perché è dalla delimitazione di tale perimetro che dipende l’applicazione delle norme di legge. L’ipotesi da te prospettata rientra nel rent-to-buy? Va inquadrata come locazione con reciproco patto di futura vendita ovvero vendita a rate ovvero con riserva di proprietà? Un unico negozio o più negozi giuridici? Si pagano le imposte d’acquisto come se fosse una “normale” compravendita? E ancora. Il legislatore afferma che il conduttore ottiene il trasferimento della proprietà del bene concesso in godimento “imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto”. E se tutto il canone venisse imputato a prezzo, la disciplina del rent-to.buy non si applica più? L’eventuale IMU è a carico del conduttore? Come si gestisce il problema dell’eventuale ipoteca in precedenza accesa dal locatore-venditore? La si fraziona e la si accolla al conduttore?

Sono solo alcune domande (su cui gli interpreti e gli stessi operatori del settore si stanno lambiccando in queste ore per venirne a capo) che rimangono al momento senza risposte certe: la tassazione, sulla base dell’interezza e singolarità dell’atto, è rimessa alla discrezione del tassatore locale, al quale è bene, preventivamente, sottoporre l’atto.

 

[Bastimento]

@Pennylove: mia impressione che è che Antonello abbia in realtà posto la medesima domanda, relativamente ai due casi:
- semplice diritto all'acquisto
- con obbligo di acquisto

Se ho capito bene, tu qui sopra hai commentato solo il secondo quesito.

 

[Key]

Se e'equiparato all'usufrutto l 'IMU e'a carico dell'acquirente.
Come tutti gli altri obblighi fiscali.
E'ovvio che la prassi e'il rent to buy con obbligo all'acquisto.

 

[Antonello]

@Pennylove,
avevo pensato a due tipologie di contratto con concessione in godimento. Uno con patto di diritto di acquisto e l'altro con patto di obbligo di acquisto.
Tutti e due per l'importo dell'immobile di €. 100 mila e con versamenti di 800 euro mensili, da imputarne 400 a titolo di acconti sul prezzo e 400 a titolo di godimento.
Tutti e due validi per un periodo di 5 anni.
Inoltre, se anzichè dichiarare i versamenti mensili "acconti" era possibile nominarli "caparre" sul prezzo di vendita.

 

[sanmon]

Bha... Nessuna certezza ...

 

[Pennylove]

@Pennylove,
avevo pensato a due tipologie di contratto con concessione in godimento. Uno con patto di diritto di acquisto e l'altro con patto di obbligo di acquisto.
Tutti e due per l'importo dell'immobile di €. 100 mila e con versamenti di 800 euro mensili, da imputarne 400 a titolo di acconti sul prezzo e 400 a titolo di godimento.
Tutti e due validi per un periodo di 5 anni.
Inoltre, se anzichè dichiarare i versamenti mensili "acconti" era possibile nominarli "caparre" sul prezzo di vendita.

E così, Antonello, accetti la corsa ad ostacoli del RTB!? Allora, prepara l’armeria pesante.

Esempio

Locatore-venditore: Ingelman
Conduttore-acquirente: gmp
Mediatore: Antonello (Attenzione 1: attento a quei due!)

Ingelman (privato) concede a gmp (privato), a titolo di locazione, un immobile ad uso abitativo, in regime ordinario IRPEF, per la durata di 5 anni, pattuendo un canone di locazione mensile di € 800,00, di cui € 400,00 a titolo di acconti sul prezzo e € 400,00 a titolo di godimento. All’interno dello stesso atto, Ingelman concede a gmp il diritto di opzione per l’acquisto del bene al prezzo di € 100.000,00 (senza rivalutazione monetaria) in coincidenza del pagamento del 36° canone di locazione (Attenzione 2: occorre indicare quando scatta l’opzione).

MODULISTICA

Locazione: mod. RLI + mod. F24 ELIDE (prima registrazione ovvero pagamento intera durata = cod. trib. 1500)

Opzione: mod. 69 + mod. F23 (acconti = cod. trib. 109T; caparre = 105T);

IMPOSTA REGISTRO

Trattandosi di un atto misto (importo acconti prezzo + importo godimento immobile) si applica l’art. 21 del TUR:

- 2% su € 14.400,00 (400,00 x 36 + scontistica) a titolo di godimento (se si desidera pagare per l’intera durata) ovvero su € 4.800.00 (400 x 12 senza scontistica) se se desidera pagare annualmente

- 3% su € 14.400,00 (400,00 x 36) a titolo di acconti sul prezzo

Attenzione 3: se il 3% venisse applicato sugli € 800,00, vale a dire se tutto il canone venisse imputato a prezzo, prendendo alla lettera il testo legislativo e la circolare di prassi, siamo fuori campo RTB (cadono i presupposti di legge per la sua applicazione che richiede l’imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento), finendo inevitabilmente per sconfinare nel contratto di vendita con riserva di proprietà (e relativa normativa).

DIRITTO DI ACQUISTO

Se gmp esercita l’opzione, gmp procede all’acquisto (Miracolo! ) versando ad Ingelman € 85.600,00 (100000 – 14400).

Se gmp esercita l’opzione, l’atto è assoggettato al normale regime di compravendita per immobile abitativo fuori campo IVA (vedi mini guida).

Sussistendone i presupposti, saranno applicabili i benefici fiscali “prima casa”.

Il 3% sull’imposta di registro acconto sul prezzo sarà scomputato dall’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo di compravendita.

Se i canoni sono qualificati come caparra sul prezzo di vendita: 0,50%.

Attenzione 4: qualora si proceda ad applicare il c.d. prezzo valore, l’imposta di registro che fosse pagata in più (rispetto a quella da pagarsi all’atto del trasferimento dell’immobile) in sede di tassazione di acconti e caparre sarebbe richiedibile a rimborso (art. 77 del TUR).

Attenzione 5: se l’opzione non viene esercitata, il 3% è acquisito dall’Erario e non è rimborsabile.

Attenzione 6: il mancato pagamento, anche non consecutivo (le parti possono specificare se il mancato pagamento dei canoni deve essere o meno consecutivo), di un numero minimo di canoni (fissati dalle parti) non inferiore ad 1/20 del numero complessivo degli stessi, determina la risoluzione del contratto. Nel caso in cui l’opzione scattasse al 60° canone, le parti possono prevedere ad esempio che la risoluzione sia collegata al mancato pagamento di un numero minimo di canoni mensili non inferiore a 3 (60/20).

Per una verifica, Antonello, ti consiglio, comunque, di rivolgerti all’ufficio di competenza: trattandosi di un atto non in autoliquidazione, deposita l’atto (debitamente bollato per non incorrere in sanzioni) in Agenzia e fattelo liquidare dal tassatore locale (Attenzione 7: auguri! ).

Penny

 

[Antonello]

Ti ringrazio Pennylove per la grande precisione nell'esposizione degli esempi e per l'infinita pazienza dimostrata, anche se mai ne abbiamo dubitato.

 

[ingelman]

Esempio

Locatore-venditore: Ingelman
Conduttore-acquirente: gmp
Mediatore: Antonello (Attenzione 1: attento a quei due!)

Mission Impossible ...

già dalla premessa si evince che questo tipo d' impostazione ha enormi lacune
oltre le innumerevoli confusioni fiscali che il Rent to buy implica c'è di fatto che con questa formula oltre ad essere a mio dire estremamente sconveniente per il venditore, lo è anche per Antonello in qualità di malcapitato mediatore che non può chiedere nessun compenso d'intermediazione riconducibile ad una normale comprevendita perchè di fatto la vendita non si è conclusa al momento della sottoscrizione del contratto stesso.

Ma il propblema ovviamente non riguarda l'operato dell'AI che in questo caso passa in secondo piano.

Per l'aspetto fiscale Penny è stata come al solito ineccepibile .. anzi di più .. è riuscita a chiarire anche l'imprevedibile

Sfugge un aspetto da non trascurare tolta la registrazione ovvero la trascrizione di un accordo di carattere patrimoniale riferito alla futura vendita che dovrebbe estinguersi entro i 36 mesi dalla stipula di un accordo preliminare ...
Perchè dico questo
Lo dico anche se mi rendo conto di essere uscito dai binari ma per far riflettere che forse la soluzione migliore e soprattutto più conveniente sarebbe un'altra.

Premesso che questo tipo di contratti sono nati principalmente per favorire le compravendite (sia a favore dell'aspirante acquirente che a favore del venditore che subisce il mercato)

Soluzioni pensate anche al fine di colmare il vuoto di liquidità che ha l'aspirante acquirente per rientrare in un rapporto ltv accettabile che lo renda finanziabile da un istituto di credito (anche per creare un giusto e considerato rating)

mi chiedo se non sia più conveniente l'altra ipotesi ovvero una forma contrattuale diversa .. una cifra x data come caparra seguita da importi con cadenza prestabilita tutti imputabili come integrazioni di caparra e acconti prezzo prevedendo una stipula dell'atto definitivo entro i 36 mesi dalla trascrizione
(oppure in alternativa un atto traslativo sottoposto ad una clausola sospensiva dove al fine della definitiva attribuzione della proprietà deve seguire un ulteriore atto di quietanza da annotare e trascrivere presso la conservatoria dei registri immobiliari)

ma questa è una mia personale opinione leggermente OT

Però Penny
l'idea di Ingelman venditore/locatore mi piace
gmp conduttore ci può stare ma addirittura acquirente
già di per se si capisce che il cetriolo cadrà su di me illuso venditore che sicuramente non venderò subendo il deprezzamento dell'immobile causa l'usura che l'importo attibuito come canoni non coprirà ...... e su di Antonello che non percepirà il compeso riferito alla compravendita
(se non quello di una pseudo locazione)

 

[Antonello]

Mission Impossible ...

già dalla premessa si evince che questo tipo d' impostazione ha enormi lacune
oltre le innumerevoli confusioni fiscali che il Rent to buy implica c'è di fatto che con questa formula oltre ad essere a mio dire estremamente sconveniente per il venditore, lo è anche per Antonello in qualità di malcapitato mediatore che non può chiedere nessun compenso d'intermediazione riconducibile ad una normale comprevendita perchè di fatto la vendita non si è conclusa al momento della sottoscrizione del contratto stesso.

Oltre che sconveniente per il venditore e per l'agente immobiliare, lo è in maniera pesantissima per l'acquirente che si incammina in un percorso non supportato nel momento della sottoscrizione del Rent To Buy da idonea garanzia bancaria, con il più che certo rischio di trovarsi da solo,( senza mutuo bancario), al traguardo.