- Creatore Discussione Susanna Savoldelli
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Buongiorno.
I contratti con clausole sospensive andrebbero di regola registrati. Dico 'di regola' perché sta nel buon senso dell'agente immobiliare capire cosa sia più conveniente fare. Ad esempio in caso di clausola sospensiva del mutuo è meglio aspettare che l'acquirente abbia avuto conferma del mutuo (solitamente entro un mese dovrebbe avere conferma dalla banca, o per lo meno questi sono i tempi nella mia zona, non so quali siano i tempi di risposta della banca in questione) e poi proseguire con il compromesso e la sua registrazione (per evitare ripensamenti della parte acquirente e quindi 'furbate' in cui il cliente ci ripensa e nemmeno coinvolge la banca potresti inserire nella proposta la clausola che l'acquirente ha l'onere di dimostrare in caso di negazione del mutuo da parte della banca tale negazione. Es. Dichiarazione scritta dalla banca)
Nel caso invece di 'sospensive' come la consegna dell'immobile libero e quindi senza affittuario considerando le lunghe tempistiche (partendo dal presupposto che sarebbe ovviamente meglio vendere un immobile gia vuoto) è bene non attendere realizzando quindi un compromesso con clausole ben pensate e date precise.
Per fare questo prima di tutto il proprietario/venditore deve inviare raccomandata all'inquilino per la disdetta del contratto e per chiedere se vuole avvalersi del diritto di prelazione (cosa che si spera abbia già fatto prima di proporlo in vendita). Una volta stabilite le date di consegna la parte acquirente potrebbe volere qualche sicurezza in più e a tal fine si potrebbe inserire una penale per un eventuale ritardo nella consegna. Anche se non so quanto il venditore possa essere conciliante visto che potrebbe pensare che non dipenda da lui il ritardo ma dal suo inquilino. Almeno dovrebbe accettare il rimborso di tutte le spese sostenute dalla parte acquirente in caso di superamento di un limite temporale, termine ultimo ed essenziale (cosa che comunque sarebbe obbligato a dare in caso di richiesta dei danni da parte dell'acquirente).
Sta a te valutare se qualche soggetto è poco chiaro e/o poco serio e tutelare l'altra parte (che in caso di 'litigate' più serie o nelle peggiori ipotesi 'cause' essendo la parte più ligia sarebbe meglio averla dalla tua parte).
PER TUTELARE TE ti consiglio di fare TUTTE le comunicazioni di questa trattativa SCRITTE (es via mail) e per le comunicazioni orali ripeterle comunque in forma scritta così da poter dimostrare il tuo operato.
Infine, non avertene a male e non prenderla come un'aspra critica...è solo un sincero consiglio, per tutelarti davvero dovresti essere ben informata e formata prima di inbarcarti in una proposta del genere. In realtà proposte di questo genere sono piuttosto comuni e in relata piuttosto semplici. Ripeto, non è paer cattiveria, va benissimo chiedere consigli (e come vedi siamo ben lieti di aiutare) ma se ti manda in confusione una situazione del genere può darsi che ti serva ancora un po' di formazione. In fin dei conti ne va della tua reputazione professionale.
La registrazione del preliminare è un adempimento fiscale, di fatto il preliminare è valido anche se non registrato (a differenza del contratto di locazione nullo se non registrato).
Si può sempre registrare anche in assenza di acconti/caparra ma non ha molto senso far spendere € 236 se l'accordo prevede vincoli. Con il venditore non si divide nulla, sono spese in capo all'acquirente. L'agente lo può fare si, ma lo può fare tranquillamente anche l'acquirente.
Per uno studio medico non dovrebbe sussistere diritto di prelazione, essendo attività professionale e non commerciale.
Ma sicuramente serve sapere se è stata inviata regolare disdetta, quando è previsto il rilascio, e quali sono le intenzioni del locatore in merito.
Se la disdetta è stata inviata da poco, i tempi potrebbero essere troppo lunghi perché valga la pena aspettare, dovendo ritardate anche la pratica di mutuo.
Se si parla di ottobre, come scritto sopra, si potrebbe inserire in proposta una sospensiva per la liberazione entro tale data, e poi sospensiva mutuo di tre mesi a partire dall’avvenuta liberazione; senza liberazione a ottobre, decade subito il tutto.
Naturalmente il proponente deve sempre lasciare assegno in deposito, anche in presenza di sospensive: e le clausole vanno ben formulate, per evitare qualsiasi problema in seguito.
Ma mi permetto anch’io di dire che tutte queste modalità dovrebbero essere ben note, almeno dal momento in cui si deve gestire la vendita di immobile occupato
Ma sicuramente serve sapere se è stata inviata regolare disdetta, quando è previsto il rilascio, e quali sono le intenzioni del locatore in merito.
Se la disdetta è stata inviata da poco, i tempi potrebbero essere troppo lunghi perché valga la pena aspettare, dovendo ritardate anche la pratica di mutuo.
Se si parla di ottobre, come scritto sopra, si potrebbe inserire in proposta una sospensiva per la liberazione entro tale data, e poi sospensiva mutuo di tre mesi a partire dall’avvenuta liberazione; senza liberazione a ottobre, decade subito il tutto.
Naturalmente il proponente deve sempre lasciare assegno in deposito, anche in presenza di sospensive: e le clausole vanno ben formulate, per evitare qualsiasi problema in seguito.
Ma mi permetto anch’io di dire che tutte queste modalità dovrebbero essere ben note, almeno dal momento in cui si deve gestire la vendita di immobile occupato
Dato che:
Io esiterei a dare all'AdE l'indizio che esiste una scrittura non registrata.
Con il Rap registri con la clausola sospensiva e poi una volta avverata hai trenta giorni per compilare il modello 2 dell'avveramento della condizione.
Buondì. Puoi spiegare meglio questo passaggio? Mi interessa capire se il pagamento viene comunque effettuato 2 volte, per lo meno la tassa fissa di € 200. Poi, tu registri anche il presenza di sospensiva? Grazie
Il rap ti permette di registrare la proposta. Nel sistema ti viene chiesto se hai una clausola sospensiva. Se è così non ti calcola lo 0,50 sulla caparra cofirmataria ad esempio, cifra che andrai a pagare all'atto dell'avveramento del contratto con il modello 2. Paghi i 200 euro e il bollo. Ricordati che basta una copia quindi 16 euro di bollo se non superi una certo numero di righe e se non hai clausole particolari.
Grazie mille! Io opero ancora alla vecchia maniera perché ho AdE vicino ma proverò la prossima settimana. Se dovessi avere dubbi ti chiederò aiuto. Grazie mille
Tranquilla nessun problema. Devi essere dotata di Entratel. Ci sentiamo in privato se desideri
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