Registrazione proposta o preliminare?

[Diego Zucchini]

Bisogna solamente stare attenti che il 3% sugli acconti non superi il 3% totale che si pagherebbe sul valore catastale!!

 

[Utente Cancellato 10094]

scusate l'up dopo mesi ma mi interessa molto il discorso... Ma le spese fisse per la registrazione e anche lo 0.5% su caparra o 3% su acconti che si pagano al compromesso sono percentuali fisse, in questa misura, anche nel caso l'acquisto sia di una seconda casa oppure valgono solo per acquisti di prima casa???

INoltre secondo voi in caso di una proposta fatta settimana prossima, con assegno NT intestato al venditore diciamo di 3.000 euro e poi compromesso da stipulare a fine giugno (quindi passano più di 20 giorni) susseguentemente a delibera di mutuo e con clausola sospensiva già riportata in proposta con validità fino a fine giugno, secondo voi la proposta va registrata oppure si può mettere nella proposta che il mio assegno NT non venga consegnato a venditore ma rimanga in "cauzione" presso agente fintanto che banca non mi dia ok mutuo... non creando quindi i presupposti per la registrazione della proposta non essendoci passaggio di denaro? E' una cosa a cui potrebbe rifiutarsi l'AI o una cosa che potrebbe non fare accettare la mia proposta da parte del venditore??

 

[Umberto Granducato]

scusate l'up dopo mesi ma mi interessa molto il discorso... Ma le spese fisse per la registrazione e anche lo 0.5% su caparra o 3% su acconti che si pagano al compromesso sono percentuali fisse, in questa misura, anche nel caso l'acquisto sia di una seconda casa oppure valgono solo per acquisti di prima casa???

INoltre secondo voi in caso di una proposta fatta settimana prossima, con assegno NT intestato al venditore diciamo di 3.000 euro e poi compromesso da stipulare a fine giugno (quindi passano più di 20 giorni) susseguentemente a delibera di mutuo e con clausola sospensiva già riportata in proposta con validità fino a fine giugno, secondo voi la proposta va registrata oppure si può mettere nella proposta che il mio assegno NT non venga consegnato a venditore ma rimanga in "cauzione" presso agente fintanto che banca non mi dia ok mutuo... non creando quindi i presupposti per la registrazione della proposta non essendoci passaggio di denaro? E' una cosa a cui potrebbe rifiutarsi l'AI o una cosa che potrebbe non fare accettare la mia proposta da parte del venditore??

Prima o seconda casa non cambia niente.
Se c'è una clausola sospensiva non c'è passaggio di denaro: l'assegno lo tieni tu in deposito fino a che c'è/non c'è delibera.
Le proposte d'acquisto (senza clausole sospensive) accettate, quindi con comunicazione dell'avvenuta accettazione regolarmente inviata, sono sempre da registrare a prescindere che tu vada a fare preliminare prima o dopo i 20 giorni.

 

[Utente Cancellato 10094]

grazie per la celere risposta.
Quindi in sostanza:
- settimana prossima faccio proposta acquisto mettendo sospensiva fino fine giugno e dando assegno NT intestato venditore di 3000 euro esempio
- a metà giugno dovrei sapere se mia banca ha accettato mio mutuo, in quanto essendo dipendente banca, richiesta deve essere approvata a livello "alto"
- fine giugno fisso preliminare, verso 10% caparra (AI mi ha detto che è minimo di legge). In quest'occasione mi viene ridato il primo assegno NT, quello della proposta per intenderci di 3000 euro, e a questo punto dico all'Ai di registrare compromesso pagando 168 euro di spese fisse e 0.5% sul 10% dato come caparra (questa spesa viene dedotta da quanto devo pagare tramite notaio al rogito per le imposte di registr giusto?? se compriamo metà prima casa e metà seconda casa non cambia nulla vero?? viene tolto importo pagato tramite registrazione sul totale delle imposte di registro?)
- a metà settembre fisso rogito dove pagherò tramite mutuo resto dell'appartamento e anche notaio e tutte altre spese acquisto casa.

Domanda stupida: nel caso mia banca sulla base dei documenti che gli fornisco, più perito che esce per valutare casa a metà giugno mi da ok delibera mutuo a condiizioni agevolate, quindi poi vado a preliminare e pago 10% prezzo totale. Se poi banca per qualche motivo rivedesse sua decisione, annullandomi la delibera del mutuo che cosa potrebbe succedere??? Devo cmq pagare agenzia e perdo soldi che do al compromesso??? Oppure una volta che verificati documenti, fatta perizia, non possono in alcun modo rivedere decisione di delibera mutuo?? Lo spero vivamente....

 

[Umberto Granducato]

Si giusto. Alcune precisazioni:
- ai 168euro vanno aggiunti i bolli 14.62euro ogni 100 righe (se sono 101righe, 2 bolli). Di solito sono 4 bolli (2 copie). Piu una piccola spesa di 3.72euro per il ritiro della copia.
- una volta avuta la delibera (che ha validità per qualche mese, anche fino a 6) cessa la sospensiva quindi se per qualsiasi motivo non puoi rogitare perdi caparra e devi pagare l'agenzia.

 

[alessandro66]

Salve a tutti,
volevo chiedere come ci si comporta dopo aver sottoscritto una proposta d'acquisto in agenzia con preliminare a distanza di due mesi e rogito di sei. qual'è il giusto percorso da fare tenendo conto anche della trascrizione
1)bisogna registrare la proposta
2)registrare proposta e preliminare
3)registare proposta e preliminare, più trascrizione di quest'ultima su volontà delle parti

mi sembrano troppe spese(fisse) e molta confusione

La presenza dell'agenzia immobiliare comporta la registrazione obbligatoria della proposta d'acquisto, il preliminare di compravendita va registrato se comporta modifiche a quanto stabilito con la proposta d'acquisto, in quanto nuovo contratto.
La trascrizione non è obbligatoria ma consigliabile per una maggior tutela dell'acquirente che si pone in posizione privilegiata nei confronti di eventuali comportamenti scorretti del venditore (nuova vendita, dopo il suo compromesso, a terzi).

 

[alessandro66]

grazie per la celere risposta.
Quindi in sostanza:
- settimana prossima faccio proposta acquisto mettendo sospensiva fino fine giugno e dando assegno NT intestato venditore di 3000 euro esempio
- a metà giugno dovrei sapere se mia banca ha accettato mio mutuo, in quanto essendo dipendente banca, richiesta deve essere approvata a livello "alto"
- fine giugno fisso preliminare, verso 10% caparra (AI mi ha detto che è minimo di legge). In quest'occasione mi viene ridato il primo assegno NT, quello della proposta per intenderci di 3000 euro, e a questo punto dico all'Ai di registrare compromesso pagando 168 euro di spese fisse e 0.5% sul 10% dato come caparra (questa spesa viene dedotta da quanto devo pagare tramite notaio al rogito per le imposte di registr giusto?? se compriamo metà prima casa e metà seconda casa non cambia nulla vero?? viene tolto importo pagato tramite registrazione sul totale delle imposte di registro?)
- a metà settembre fisso rogito dove pagherò tramite mutuo resto dell'appartamento e anche notaio e tutte altre spese acquisto casa.

Domanda stupida: nel caso mia banca sulla base dei documenti che gli fornisco, più perito che esce per valutare casa a metà giugno mi da ok delibera mutuo a condiizioni agevolate, quindi poi vado a preliminare e pago 10% prezzo totale. Se poi banca per qualche motivo rivedesse sua decisione, annullandomi la delibera del mutuo che cosa potrebbe succedere??? Devo cmq pagare agenzia e perdo soldi che do al compromesso??? Oppure una volta che verificati documenti, fatta perizia, non possono in alcun modo rivedere decisione di delibera mutuo?? Lo spero vivamente....

Non hai ancora la delibera di mutuo? Ti sconsiglio di fare la proposta anche se con sospensiva, oltretutto obbligheresti proprietario ed agenzia immobiliare a stare fermi per più di un mese e mezzo senza nessuna garanzia che l'affare si possa concludere. Io non te la farei fare la proposta, non tutelerei il proprietario...

 

[Utente Cancellato 10094]

ma scusa difficilmente ormai gli acquisti vengono fatti senza chiedere un mutuo... credo che i venditori e le agenzie siano ben a conoscenza del mercato di questo momento. Anche i proprietari mi sembravano cmq d'accordo a ricevere offerta condizionata all'ottenimento del mutuo. Non capisco a che rischi potrei andare incontro... se non mi deiberano mutuo a condizioni agevolate io purtroppo quell'appartamento non posso proprio acquistarlo. Se fatta proposta, una volta accettata, con passaggio di assegno NT di 3000 euro, se loro vendono ad un alltro che gli da più soldi di noi, sono tenuti a ridarci 3.000 euro oppure il doppio, ossia 6.000?? In quel caso però non dobbiamo nulla all'agenzia vero??

Mi ha detto agente che la loro commissione è dovuta al preliminare, che sarà effettuato solo dopo aver conoscenza dell'ok delibera mutuo da parte banca per la quale lavoro.

 

[alessandro66]

ma scusa difficilmente ormai gli acquisti vengono fatti senza chiedere un mutuo... credo che i venditori e le agenzie siano ben a conoscenza del mercato di questo momento. Anche i proprietari mi sembravano cmq d'accordo a ricevere offerta condizionata all'ottenimento del mutuo. Non capisco a che rischi potrei andare incontro... se non mi deiberano mutuo a condizioni agevolate io purtroppo quell'appartamento non posso proprio acquistarlo. Se fatta proposta, una volta accettata, con passaggio di assegno NT di 3000 euro, se loro vendono ad un alltro che gli da più soldi di noi, sono tenuti a ridarci 3.000 euro oppure il doppio, ossia 6.000?? In quel caso però non dobbiamo nulla all'agenzia vero??

Mi ha detto agente che la loro commissione è dovuta al preliminare, che sarà effettuato solo dopo aver conoscenza dell'ok delibera mutuo da parte banca per la quale lavoro.

E' vero che la stragrande maggioranza delle operazioni di compravendita avvengono tramite l'erogazione di un mutuo e, proprio per questo, noi facciamo fare una consulenza gratuita ai nostri clienti per capire insieme a loro se possono prendere il mutuo e quanto ne possono prendere. Dopo di che, se hanno già visto un appartamento che gli piace, gli facciamo fare la proposta anche condizionate se occorre ma per un massimo di 15 gg, che è il tempo che occorre ai nostri consulenti per ottenere la delibera reddituale. Invece, se il cliente vuole fare da solo scegliendosi la banca, come hai fatto tu e gli serve troppo tempo, preferiamo non far fare la proposta e continuare a lavorare sull'immobile, poi se il cliente torna con la delibera non ci sono problemi ma tenere fermo l'appartamento per cos' tanto tempo non conviene ne a noi che ci lavoriamo e ci abbiamo investito dei soldi e tanto meno al proprietario che rischia di veder svalutare il suo bene...Fermo restando il fatto che, se agenzia e proprietario sono d'accordo, puoi tranquillamente fare la proposta condizionata all'ottenimento del mutuo in base ai tuoi redditi, specifica nella proposta che, qualora non ottenessi la delibera reddituale la proposta stessa decade automaticamente senza penalità o rivalse di ogni tipo tra le parti e da parte dell'agenzia nei tuoi confronti.
Se il proprietario per qualunque motivo non rispettasse gli accordi puoi chiedere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria ma potresti chiedere anche i danni o l'esecuzione forzata del contratto.

 

[Utente Cancellato 10094]

scusami alessandro una domanda: ma la banca solitamente per la delibera del mutuo ha bisogno che esca un perito che valuti l'appartamento e ritenga congruo il prezzo stabilito... ora quindi visto che la pratica di mutuo ha un costo, almeno per la clientela standard, per mandare avanti la richiesta di mutuo è necessario che almeno la proposta sia accettata, altrimenti fai valutare la tua condizione reddituale, la bontà dell'immobile che intendi acquistare e poi nel caso che non venga accettata neanche la proposta che fai??? scusa ma forse mi perdo un pezzo...