Registrazione proposta o preliminare?

[Gbarbara]

Ciao. Devi fare registrare il preliminare e poi per la registrazione dell'atto ci pensa il notaio. Registrando il preliminare, ormai per legge obbligatorio, spendi qualcosina in più ma sei tutelato in ogni senso.

 

[alessandro66]

scusami alessandro una domanda: ma la banca solitamente per la delibera del mutuo ha bisogno che esca un perito che valuti l'appartamento e ritenga congruo il prezzo stabilito... ora quindi visto che la pratica di mutuo ha un costo, almeno per la clientela standard, per mandare avanti la richiesta di mutuo è necessario che almeno la proposta sia accettata, altrimenti fai valutare la tua condizione reddituale, la bontà dell'immobile che intendi acquistare e poi nel caso che non venga accettata neanche la proposta che fai??? scusa ma forse mi perdo un pezzo...

Dubbio lecito il tuo, per carità, ma il problema maggiore è il reddito dell'acquirente perchè in base a quello la banca ti comunica l'importo massimo che puoi prendere. Facendo fare la consulenza prima, verifichiamo se il cliente può prendere la cifra che gli serve all'acquisto e con la sua autorizzazione gli facciamo rilasciare la delibera reddituale. Dopo si farà la proposta e se viene accettata si manderà avanti la pratica facendo si che la banca mandi anche il perito per la perizia dell'immobile. In questo caso il cliente non rischia nulla perchè sa che ha i soldi per l'operazione, sugli immobili non abbiamo mai avuto problemi perchè li contolliamo subito e se c'è qualcosa da sistemare lo comunichiamo immediatamente ai proprietari in modo che non ci siano propblemi per mutui e rogiti. Inoltre, tieni presente che queste delibere valgono dai 4 ai 6 mesi per cui, una volta ottenuta, in questo lasso di tempo, il cliente è libero di acquistare ciò che preferisce ed ha la certezza che la banca non gli cambia le condizioni.

 

[Utente Cancellato 10094]

scusa ma quella di cui parli tu è una predelibera... che valuta solo l'aspetto reddituale dei potenziali mutuatari. Come dipendente questa fase non c'è.... si fa direttamente delibera tout-cour, ossia per l'immobile che interessa acquistare. Ovviamente formo restando l'80% del valore compromesso e perizia... Come reddito non penso ci sia problemi, visto che rata mensile (fatto salvo quanto chiederemmo e durata mutuo) è circa 1/3 del reddito mio e della mia ragazza che risulteremmo intestatari al 50% sia del mutuo che della casa. Avendo io già casa di proprietà la banca mi chiede per avere accesso mutuo a condizioni agevolate, che porti li la residenza e che diventi mia abitazione principale e che il mio immobile attuale non sia congruo al nuovo stato di famiglia (io sono in un bilocale e compreremmo trilo in altro comune, da qui necessità di spostare residenza in vista di ampliare in breve tempo la famigliola!!! Ma ripeto, la predelibera non viene affatto rilasciata... si passa direttamente alla raccolta dei documenti relativi alla casa che intendiamo acquistare e i documenti che attestano nostra situazione reddituale, oltre a questa dichiarazione che dovrò rilasciare.

 

[alessandro66]

scusa ma quella di cui parli tu è una predelibera... che valuta solo l'aspetto reddituale dei potenziali mutuatari. Come dipendente questa fase non c'è.... si fa direttamente delibera tout-cour, ossia per l'immobile che interessa acquistare. Ovviamente formo restando l'80% del valore compromesso e perizia... Come reddito non penso ci sia problemi, visto che rata mensile (fatto salvo quanto chiederemmo e durata mutuo) è circa 1/3 del reddito mio e della mia ragazza che risulteremmo intestatari al 50% sia del mutuo che della casa. Avendo io già casa di proprietà la banca mi chiede per avere accesso mutuo a condizioni agevolate, che porti li la residenza e che diventi mia abitazione principale e che il mio immobile attuale non sia congruo al nuovo stato di famiglia (io sono in un bilocale e compreremmo trilo in altro comune, da qui necessità di spostare residenza in vista di ampliare in breve tempo la famigliola!!! Ma ripeto, la predelibera non viene affatto rilasciata... si passa direttamente alla raccolta dei documenti relativi alla casa che intendiamo acquistare e i documenti che attestano nostra situazione reddituale, oltre a questa dichiarazione che dovrò rilasciare.

Ok, a questo punto la soluzione migliore è farsi dare la documentazione dell'immobile e farlo visionare alla tua banca, voglio sperare che essendone dipendente ti agevolino sui tempi, se ti danno un ok di massima, vai a fare la proposta e, in caso di accettazione, si farà la perizia che sarà più che altro un pro-forma. Oppure puoi fare una proposta vincolata alla perizia della banca ma con tempi che non portino alle calende greche altrimenti il proprietario e l'agenzia potrebbero non prenderla in considerazione...tutto questo parte dal presupposto che tu non abbia problemi per i redditi sennò risulti inadempiente e perdi le somme versate a titolo di caparra confirmatoria. Ricordati che 1/3 del reddito è calcolato su quello netto, quindi se hai altri finanziamenti in corso, potrebbero chiederti di estinguerli...

 

[Utente Cancellato 10094]

ciao alessandor grazie per le risposte. Io e la mia ragazza non abbiamo finanziamenti aperti al momento e rata mensile, dato importo che richiederemmo e durata mutuo, è pari a circa 1/3 del nostro reddito netto.
Come detto purtroppo banca non rilascia predelibera e i tempi dovrebbero essere, a detta della collega che se ne occupa, per la riunione di metà giugno. Per tale data devo raccogliere dal venditore documenti sull'appartamento (titolo di proprietà,visura catastale e planimetria recente, proposta d'acquisto accettata da venditore) unitamente alla documentazione per quanto riguarda noi (stato famiglia, certificato residenza e dichiarazione 730).

Ora ho sentito AI e vorrebbe procedere come di seguito:
-proposta settimana prossima con Assegno al venditore, che tratterrebbe l'agenzia in deposito con condizione sospensiva per accettazione mutuo con termine metà giugno.
- compromesso fissato a fine giugno di importo circa 15% del prezzo di vendita come caparra (verrebbe ridato assegno della proposta) ma qui NON CI SAREBBE PIU' clausola di sospensiva. In questa fase quindi dovremmo pagare anche le commissioni all'agenzia
- rogito che fisserebbe con data non certa e termine massimo metà ottobre, visto che venditori devono a loro volta comprare appartamento di nuova costruzione. Successivamente si decidererà insieme data per rogito in base a quando riescono ad avere abitabilità per l'altro appartamento.
E' corretta come prassi, soprattutto fase del compromesso e del rogito??

Io ho sempre letto che anche al compromesso si riporta clausola di sospensiva, visto che i soldi effettivamente ci saranno al rogito. Poi una volta che banca delibera, mi viene data comunicazione scritta che mutuo è stato accordato?? E se si, in quanto tempo solitamente? L'AI vorrebbe porre come termine per la fine della condizione della sospensiva solo qualche giorno dopo data della riunione della commissione, visto che la mia collega mi aveva detto che una volta riunita il giorno dopo lei saprà già esito della delibera, quindi me lo farà sapere. Ma ripeto, non devo cmq aspettare qualcosa di scritto?? Può esserci rischi che per qualche cosa successivamente alla delibera faccia cambiare idea alla banca??

Scusa le domande, ma sono veramente nel panico e anche leggendo tutte le cose qui sul forum, che per la minima cosa sia venditore che anche ai per la quota parte delle sue commissioni, tendono a dichiaare acquirente inadempiente appena le cose vanno un pò fuori dalla prassi standard, non vorrei trovarmi brutte sorprese dopo. Quindi preferisco mettere qualche clausola in più in proposta al fine di tutelarmi, anche se questo può dimostrare un certa cattiva fede, che trovarmi con brutti probelmi dopo!!!! Alla fine abbiamo 29 anni e l'acquisto della casa è uno di quei passi che cmq ti condizioneranno la vita!!!!

 

[Utente Cancellato 10094]

riporto ultimo aggiornament. Notaio mi ha detto di non firmare proposta ma di dire all'ai, che comunicherà al venditore, che vorremmo andare subito al compromesso. Non ci sarebbe più sospensiva mutuo in qunato ci farebbero un prestito i nostri genitori per arrivare alla cifra necessaria.

Quindi presumendo di fare compromesso, sempre che accettassero ma notaio non ha dubbi in tal senso nel caso siano interessati alla vendita, entro fine maggio e rogito entro fine settembre (devono acquistare una casa in costruzione) come vi muovereste voi?? regsitrazione obbligatoria, e poi trascrivereste preliminare?? Tengo a precisare che si tratta di vendita tra privati con mediazione di un'agenzia.Mi ha anche detto notaio prima di arrivare al preliminare di farmi dare atto di proprietà in modo da poter fare primi controlli, prima di preparare preliminare essendo cmq immobile recente, quindi devono anche vedere la conformità urbanistica e discorso delle agevolazioni per la prima casa usufruite dai venditori.

 

[vagno]

Ho necessità di togliere qualsiasi dubbio circa la registrazione della proposta o del preliminare.
Nell'agenzia in cui ho lavorato fino a qualche mese fa c'era un collega che seguiva questa aspetto, ora devo vedermela io quindi non vorrei sbagliare.

Un acquirente ha fatto proposta e il venditore ha accettato, a questo punto dovrei registrare la proposta.
L'acquirente inserisce nella proposta un assegno circolare non trasferibile a titolo di caparra confirmatoria di euro 5.000 e un altro assegno circolare non trasferibile a titolo di acconto di euro 15.000
A questo punto l'acquirente dovrebbe pagare:
- 2 marche da bollo da 14,62 euro ciascuna : tot 29,24 euro
- imposta fissa di 168,00 euro
- lo 0,50% della caparra (di 5.000): 25 euro
- il 3% dell'acconto (15.000): 450 euro
TOTALE: 672,24 euro

La procedura di registrazione è la stessa del preliminare?
cioè' questa:
1) versamento delle imposte presso una banca o ufficio postale mediante la presentazione in triplice copia dell'apposito modello F 23 su cui vanno riportati i dati dell'acquirente e del venditore indicando come codice tributo il 109T.
2) compilare la richiesta di registrazione su apposito modello 69 su cui vanno riportati i dati delle parti e i codici fiscali.
3) presentare quindi il modello F23 il modello 69 insieme ai contratti da registrare presso un qualsiasi ufficio dell'agenzia delle entrate che li restituirà trattenendo un originale.

Quando le parti faranno il preliminare, diciamo dopo un mese, dovrò registrare anche quello.
Quindi, anche in questo caso, marche da bollo per ogni 100 righe (per copia), ovviamente essendo già versata alla proposta la caparra non verrà versata al preliminare (giusto?) nel quale si potrà versare solo altro acconto (tassato al 3%), è giusto?

Inoltre, le somme (caparra + acconti) potranno essere tutte detratte al momento del rogito, giusto?

 

[vagno]

Il cliente mi ha proposto di non registrare la proposta d'acquisto (che ancora non è stata firmata dal venditore) e di procedere col preliminare subito dopo Natale. E' possibile? Solitamente non l'ho mai fatto.

 

[Maria Ricci]

Qualcuno sa dirmi se dopo questa data febbraio 2008 (vedi risoluzione seguente) è uscita un'altra risoluzione o legge a questo proposito. E se non c'è stato nessun cambiamento i 168 euro per la registrazione della proposta sono a carico dell'agenzia immobiliare quindi....
"La proposta di acquisto non e' sottoposta a registrazione e al pagamento dell'imposta di registro in quanto non ha natura negoziale e soprattutto -nel momento in cui viene redatta- e' un atto unilaterale. Se pero' essa contiene la clausola che prevede che l'atto, una volta accettato dal venditore, abbia gli stessi effetti di un accordo preliminare, la registrazione e il pagamento dell'imposta di registro diventano obbligatorie, poste a carico del mediatore. Cio' indipendentemente dalla successiva stipula dell'accordo preliminare classico, il compromesso."
Fonte: Risoluzione Agenzia delle entrate n. 63 del 25/2/08 cont. 1

 

[Simionato Fabio]

Buongiorno,... mi permetto di intervenire...
L'agente immobiliare deve predisporre la proposta dopo aver sentito le controparti e decidere se redirege la proposta con rinvio al preliminare e quindi non assume la stessa il valore di preliminare e quindi non viè alcun obbligo di registrazione, oppurre redigere la proposta con tutti gli elementi atti a salvaguardare i diritti delle parti e registrare solo quest'ultima.-
Vista la velocità tra proposta e rogito 8mesi, io avrei dato validità alla proposta un termine non superiore a 5 giorni e redatto immediatamente il preliminare effettuandone la dovuta registrazione nei termini. Per quanto riguarda la trascrizione atto giuridico fondamentale al fine di tutelarsi diritti sull'immobile promesso in acquisto e/o in vendita, ricordo che può essere effettuata solo da un notaio incaricato e non dall'intermediario. La necessità di trascrivere un atto va distinta caso per caso a seconda della situazione giuridica del bene.-
A disposizone
Fabio