Retrocessione donazione per vendita immobile

[rosy11]

Buonasera a tutti,
cerco un consiglio per un grosso problema che mi si sta ponendo.
14 anni fa, in fase di divorzio, il mio ex marito ha donato il suo 50% di proprietà della casa coniugale ai due figli, allora minorenni. Il tutto con atto notarile registrato. Il mio ex si è poi trasferito, no si è mai risposato e i figli li ho cresciuti io, anche dal punto di vista finanziario.
Ora i figli sono entrambi maggiorenni e desiderano per studio e lavoro trasferirsi in altre località.
Avremo anche trovato a chi vendere questa casa, ma il 50% ricevuto per donazione, crea qualche dubbio nell'acquirente che, giustamente, vuole sentirsi in una botte di ferro.
Ora vi chiedo: se i miei figli propongono al padre una revoca della donazione, nello stesso giorno dell'atto notarile di revoca può il mio ex, rientrato in possesso del bene, fare una vendita a mio nome del suo 50%? Poi io, col buon senso di mamma, aiuterei i miei figli finanziariamente dopo la vendita della casa.
L'importo che dovrei pagare al mio ex, circa 50.000 euro, avverebbe con assegni circolari, che poi dovrebbe ridarmi come integrazione degli alimenti non versati.
E' fattibile una cosa del genere?
Se la casa è intestata (e pagata) da me, l'acquirente può stare tranquillo?
Grazie per una risposta.

 

[Vima]

Buonasera a tutti,
cerco un consiglio per un grosso problema che mi si sta ponendo.
14 anni fa, in fase di divorzio, il mio ex marito ha donato il suo 50% di proprietà della casa coniugale ai due figli, allora minorenni. Il tutto con atto notarile registrato. Il mio ex si è poi trasferito, no si è mai risposato e i figli li ho cresciuti io, anche dal punto di vista finanziario.
Ora i figli sono entrambi maggiorenni e desiderano per studio e lavoro trasferirsi in altre località.
Avremo anche trovato a chi vendere questa casa, ma il 50% ricevuto per donazione, crea qualche dubbio nell'acquirente che, giustamente, vuole sentirsi in una botte di ferro.
Ora vi chiedo: se i miei figli propongono al padre una revoca della donazione, nello stesso giorno dell'atto notarile di revoca può il mio ex, rientrato in possesso del bene, fare una vendita a mio nome del suo 50%? Poi io, col buon senso di mamma, aiuterei i miei figli finanziariamente dopo la vendita della casa.
L'importo che dovrei pagare al mio ex, circa 50.000 euro, avverebbe con assegni circolari, che poi dovrebbe ridarmi come integrazione degli alimenti non versati.
E' fattibile una cosa del genere?
Se la casa è intestata (e pagata) da me, l'acquirente può stare tranquillo?
Grazie per una risposta.

Buonasera a tutti,
cerco un consiglio per un grosso problema che mi si sta ponendo.
14 anni fa, in fase di divorzio, il mio ex marito ha donato il suo 50% di proprietà della casa coniugale ai due figli, allora minorenni. Il tutto con atto notarile registrato. Il mio ex si è poi trasferito, no si è mai risposato e i figli li ho cresciuti io, anche dal punto di vista finanziario.
Ora i figli sono entrambi maggiorenni e desiderano per studio e lavoro trasferirsi in altre località.
Avremo anche trovato a chi vendere questa casa, ma il 50% ricevuto per donazione, crea qualche dubbio nell'acquirente che, giustamente, vuole sentirsi in una botte di ferro.
Ora vi chiedo: se i miei figli propongono al padre una revoca della donazione, nello stesso giorno dell'atto notarile di revoca può il mio ex, rientrato in possesso del bene, fare una vendita a mio nome del suo 50%? Poi io, col buon senso di mamma, aiuterei i miei figli finanziariamente dopo la vendita della casa.
L'importo che dovrei pagare al mio ex, circa 50.000 euro, avverebbe con assegni circolari, che poi dovrebbe ridarmi come integrazione degli alimenti non versati.
E' fattibile una cosa del genere?
Se la casa è intestata (e pagata) da me, l'acquirente può stare tranquillo?
Grazie per una risposta.

Cara Rosy,

mi sembra che il tuo problema sia più complesso di quanto si possa pensare!

Oltre alla Donazione, c'è di mezzo una separazione con un padre/ex-marito che, a quanto dici, non corrisponde regolarmente tutti o parte degli alimenti; per quanto riguarda la revoca della Donazione, essa è resa possibile, secondo la Legge italiana, solo in due casi e talvolta neppure in questi (vedi art. 805 del Codice Civile - Donazioni Irrevocabili), in quanto generalmente i contratti ad opera di una sola parte (es. Donante) sono irrevocabili:

1) Ingratitudine del Donatario (ossia dei tuoi figli), che dovrebbe essersi reso colpevole di "Ingiuria grave" (si arriva fino al tentato omicidio!) o aver arrecato dolosamente grave pregiudizio al patrimonio del Donante (loro padre) e/o a suoi congiunti (vedi art. 463 del Codice Civile);

2) Sopravvenienza di figli del Donante (vi sono comunque termini precisi da rispettare entro e non oltre i quali, qualora ne ricorressero i presupposti, poter esercitare l'atto di Revocazione; vedi art. 803-804 del Codice Civile);

in tutti i casi, che non rientrassero nei due sopramenzionati, è praticamente impossibile revocare una Donazione e chiunque, ne avesse titolo e senza limiti temporali, potrebbe voler rientrare in possesso del bene oggetto di Donazione, esercitando l'azione di "riduzione" (anche nel caso di Donazioni dissimulate sotto la forma di atti a titolo oneroso: es. finta compravendita).

Quello che poi non mi risulta chiaro è cosa intendi per ..."fare una vendita a mio nome del suo 50%?" Scusa, ma se lui rientrasse in possesso del bene (e sarebbe la cosa auspicabile), tornerebbe ad essere cointestatario con te del medesimo e congiuntamente potreste sottoscrivere l'atto di vendita del vs. immobile a favore dell'acquirente: tutto quello che segue, e cioè che tu devi al tuo ex- marito 50.000 euro e lui deve a te altrettanto, esula completamente dai problemi dalla Donazione e della compravendita.

Pertanto, data la delicatezza dei quesiti da te posti, ti consiglio vivamente di rivolgerti al tuo Legale e Notaio di fiducia (meglio se ne consulti più di uno in quanto, per esperienza personale, ti garantisco che non la pensano tutti allo stesso modo, giustificando tale atteggiamento con la frase "le Leggi vanno interpretate"... no comment!!!).

Spero che tu possa risolvere al meglio ed in tempi brevi per te e famiglia.

Ti saluto cordialmente.

 

[rosy11]

Grazie Vima,
sei stata chiarissima ed esaustiva
Ho gia preso appuntamento presso il notaio che ha redatto l'atto di donazione, che mi riceverà il 15 marzo e, nel frattempo, mi sono letta tutti i vs post relativi a questo argomento, col risultato che mi sono depressa del tutto.
Quella che a me sembrava una semplice transazione commerciale, una vendita di immobile, è diventato un motivo d'angoscia, come se la mia casa fosse di serie b.
Leggendovi mi sono messa nei panni dell'acquirente.....e io per prima mi frenerei davanti ad una casa donata che potrebbero, un domani, rivendicare senza che io ne abbia qualche colpa.
Mi confermate che passati i 20 anni (si parla quindi del 2017) chi acquista non corre nessun rischio ?
Mi chiedo solo perchè i notai non facciano presenti questi "vizi" quando stilano un atto di donazione
Complimenti per il sito....ho trovato, da semplice cittadina, un mare di cose utilissime.

 

[ag1953]

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Mi confermate che passati i 20 anni (si parla quindi del 2017) chi acquista non corre nessun rischio ?
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Scusa se te lo ricordo, ma forse non hai letto il messaggio con cui ti ricordavo che oltre ai 20 anni dall'atto di donazione,bisogna aspettare anche 10 anni dalla morte del donatore!

Purtroppo la legge parla chiaro al riguardo!!!!

 

[rosy11]

Scusa l'ignoranza....ma sono nuova di queste cose
Io avevo capito che bastasse o i 10 anni dalla morte del donante...o i 20 anni col donante ancora in vita.
Altrimenti uno non vende più se deve aspettare tutto questo tempo.
Possibile che questa legge sia così contorta?
Un atto che dovrebbe essere d'amore come quello della donazione....diventa una catena chiusa a doppia mandata.
Non voglio insistere con te e fare la maleducata.....ma rileggendo diversi post sull'argomento, rilevo che le due date non sono cumulabili fra loro...ma due possibilità diverse.
Qualcuno può confermare?
Grazie

 

[ag1953]

Infatti la donazione molto spesso nasce per aggirare le leggi sulla vendite di immobili,non tanto per le tasse previste, che comunque sono pesanti soprattutto quando non trattasi di prima casa,quanto perchè spesso, nelle compravendite all'interno di nuclei familiari,dovrebbero circolare liquidità che magari i contraenti non hanno e ricorrono per questo alla donazione!!!

 

[antonio611]

Salve a tutti, mi rivolgo agli esperti di questo fantastico forum per sciogliere un dubbio:
Mia moglie ha ricevuto in donazione un fabbricato nel 2007, adesso ha deciso di venderlo.
Il compratore dovrebbe stipulare un mutuo per l acquisto. Vorrei sapere qual e' la plassi piu' economica per realizzare la vendita. Mia moglie ha solo un fratello, il quale gia' possiede un fabbricato di un valore superiore , acquistato dai genitori con la formula nuda proprieta' ... significando che e' stato agevolato dai propri genitori per l acquisto di detta formula. Il mio quesito e' questo : per vendere con tranquillita', quale sarebbe la soluzione piu' facile ed economica ? mia moglie dovrebbe rinunciare alla donazione, in modo che la compravendita viene esercitata dai genitori ? e poi con un altro atto i genitori dovrebbero donare la somma del ricavato alla figlia ? oppure esiste un altra soluzione meno costosa ? e' vero che esiste una polizza denominata Donazione Sicura ? come funziona ? chi dovrebbe stipularla, ha valenza anche dopo la vendita ? ? grazie dei eventuali consigli..

 

[Miciogatto]

vero che esiste una polizza denominata Donazione Sicura ? come funziona ? chi dovrebbe stipularla, ha valenza anche dopo la vendita ? ? grazie dei eventuali consigli..

Si e' vero, esiste la polizza.

La stipula il donatario oppure il nuovo acquirente a titolo oneroso.

Si paga un premio in unica soluzione, la copertura vale sempre, fino alla scadenza dei termini per possibili azioni di riduzione.

Il beneficiario e' sempre il proprietario (o i proprietari) al momento della eventuale attivazione della polizza.

Quindi se si rivende l'immobile la copertura passa al nuovo proprietario automaticamente.

In caso di mutuo (alcune banche accettano questa polizza) il beneficiario invece e' la banca.

 

[antonio611]

Si e' vero, esiste la polizza.

La stipula il donatario oppure il nuovo acquirente a titolo oneroso.

Si paga un premio in unica soluzione, la copertura vale sempre, fino alla scadenza dei termini per possibili azioni di riduzione.

Il beneficiario e' sempre il proprietario (o i proprietari) al momento della eventuale attivazione della polizza.

Quindi se si rivende l'immobile la copertura passa al nuovo proprietario automaticamente.

In caso di mutuo (alcune banche accettano questa polizza) il beneficiario invece e' la banca.

Quindi con questa polizza , l immobile torna liberamente commerciabile , senza ricorrere all retrocessione della donazione ? la banca concede il mutuo all acquirente ?

 

[Miciogatto]

Liberamente commerciabile e' una parola grossa. Diciamo che ti dà un piccolo aiuto.
A volte il donante e' morto e la retrocessione e' impossibile.

Riguardo il mutuo l'ho scritto sopra.

ALCUNE banche la accettano per darti il mutuo.