Ritardo consegna immobile e plusvalenza "prima casa"

[Studio Roversi]

Tizio ha venduto la sua casa non adibita ad abitazione principale per acquistarne un'altra in costruzione. Il costruttore Caio non è in grado di rispettare la consegna nei termini che erano stati pattuiti. Il problema: Tizio sarà obbligato a pagare la plusvalenza sulla "prima casa", considerato che quella venduta era stata acquistata con IVA agevolata. Caio giustifica il ritardo adducendo la mancanza dei permessi per opere di urbanizzazione & altri motivi. Che cosa suggerite di fare?

 

[Manzoni Maurizio]

addebitare a Caio i danni che subirà Tizio per la ritardata consegna.

 

[Umberto Granducato]

Tizio ha venduto la sua casa non adibita ad abitazione principale per acquistarne un'altra in costruzione. Il costruttore Caio non è in grado di rispettare la consegna nei termini che erano stati pattuiti. Il problema: Tizio sarà obbligato a pagare la plusvalenza sulla "prima casa", considerato che quella venduta era stata acquistata con IVA agevolata. Caio giustifica il ritardo adducendo la mancanza dei permessi per opere di urbanizzazione & altri motivi. Che cosa suggerite di fare?

io non ho ben capito... Parli di plusvalenza sulla prima casa, ma non è adibita ad abitazione principale. Se non è adibita ad abitazione principale, paghi comunque plusvalenza (se c'è ovviamente....)

 

[ab.qualcosa]

Ma non è che si intendeva la perdita dei benefici? Anche fossero solo quelli del credito di imposta dopo i 5 anni?

 

[Studio Roversi]

io non ho ben capito... Parli di plusvalenza sulla prima casa, ma non è adibita ad abitazione principale. Se non è adibita ad abitazione principale, paghi comunque plusvalenza (se c'è ovviamente....)

Esatto. Può Tizio risolvere il negozio causa inadempimento di Caio? Caio gli consegna A (casa senza certificati e permessi) in luogo di B (casa con certificati e permessi).

 

[Rosa1968]

Scusa, sarò stanca ma io non sto capendo nulla.

 

[ab.qualcosa]

Scusa, sarò stanca ma io non sto capendo nulla.

Meno male che non sono solo, mi stavo preoccupando

 

[Rosa1968]

Tizio ha venduto la sua casa non adibita ad abitazione principale

se non dimostra di aver adibito l'immobile ad abitazione principale (per sé o suoi familiari) per almeno il 50% del tempo più un giorno, la plusvalenza l'avrebbe pagata comunque anche se il costruttore avesse permesso di rogitare nel termine dei 12 mesi.
La perdita delle agevolazioni, a cui può tra virgolette, chiedere rimborso alla parte inadempiente, tutto da vedere e valutare, sono una cosa, la plusvalenza è un'altra cosa e non sempre vanno insieme come in questo caso.

 

[Rosa1968]

permessi

scusa ma a quali permessi ti riferisci?
L'inadempienza si può anche chiedere, ma bisogna vedere cosa è scritto nel preliminare, dove le parti reciprocamente si erano obbligate.
Poi parli di consegna e non di rogito ....

 

[Pennylove]

Il caso illustrato dal quesito, come osservato da chi mi ha preceduto, è abbastanza confuso , ma forse ho capito dove il forumista vuole andare a parare. Lascio perdere la (fuorviante) plusvalenza e vado al sodo. Il mancato rilascio nei termini pattuiti del permesso in discorso costituisce un inadempimento di Caio nei confronti di Tizio. Infatti, ai sensi dell’art. 1490 cod. civ., Caio è tenuto a garantire che la cosa sia immune da vizi che la rendono inidonea all’uso a cui è destinato o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore.

Presa in parola la frase “Caio consegna a Tizio A in luogo di B”, se cosi (realmente) fosse, si potrebbe ben affermare che il caso di specie (consegna dell’immobile senza i permessi necessari per le opere di urbanizzazione) integra una vera e propria ipotesi di consegna “aliud pro alio” (Cass. n°1391/1998). Per “aliud pro alio”, nella compravendita, si intende “quando viene consegnato un bene completamente diverso da quello pattuito”. Sul punto si veda (tra le tante decisioni di legittimità) Cass. n°7630/2006, secondo la quale ricorre ”l’aliud pro alio” non solo quando il bene sia totalmente difforme da quello dovuto e tale diversità sia di importanza fondamentale e determinante nella economia del contratto, ma anche quando la cosa appartenga a un genere del tutto diverso dal bene oggetto della compravendita o si presenti priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente. Nello stesso senso si è pronunciata molto incisivamente Cass. n°9227/2005, che ritiene configurabile l’ipotesi in questione anche quando la cosa consegnata abbia difetti che la rendono inservibile o manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico-sociale, ovvero a quella che le parti abbiano assunto come essenziale al fine di realizzare il loro programma negoziale.

La consegna di “aliud pro alio” costituisce un’ipotesi assai grave, più grave della consegna di un bene viziato ed è pertanto assoggettata alla disciplina dell’azione di risoluzione del contratto (art. 1453 cod. civ.), svincolata dall’osservanza dei termini di prescrizione e decadenza di cui all’art. 1495 cod. civ (Cass. n°13925/2002). Sulla base di queste considerazioni, con tutte le cautele del caso, nella fattispecie in esame, Tizio può esercitare nei confronti di Caio – alternativamente – l’azione di risoluzione del contratto per inadempimento o l’azione di esatto adempimento oppure può proporre solamente l’azione di risarcimento del danno subito (Cass. n°n°272/1998).