Saldo e stralcio consigli

[brina82]

Se facessero così non accetterebbero mai un saldo e stralcio.

Nella fase chiamiamola "preliminare", i numeri della perizia; durante la fase delle aste, i numeri delle aste.

 

[Miciogatto]

Se facessero così non accetterebbero mai un saldo e stralcio.

Non intendiamo dire che il creditore guarda la stima in perizia per dire "o quella cifra o niente, nè oggi nè mai".

Si intende dire che quella è la base di partenza da cui partono tutte le considerazioni.
La base asta del primo tentativo di vendita, offerta minima, ribassi successivi.

(Tanto è vero che spesso, se siamo in sofferenza ma lontani dalla ctu, ti mandano una perizia "privata" per loro conto.)

Quindi, tornando alla ctu del tribunale, in ogni momento, il creditore sa che "se se la aggiudicano al prossimo tentativo di asta prenderò almeno X". Mi conviene accettare questa proposta stragiudiziale? Quali vantaggi ne avrò?

 

[Giuseppe Di Massa]

Non intendiamo dire che il creditore guarda la stima in perizia per dire "o quella cifra o niente, nè oggi nè mai".

Si intende dire che quella è la base di partenza da cui partono tutte le considerazioni.
La base asta del primo tentativo di vendita, offerta minima, ribassi successivi.

(Tanto è vero che spesso, se siamo in sofferenza ma lontani dalla ctu, ti mandano una perizia "privata" per loro conto.)

Quindi, tornando alla ctu del tribunale, in ogni momento, il creditore sa che "se se la aggiudicano al prossimo tentativo di asta prenderò almeno X". Mi conviene accettare questa proposta stragiudiziale? Quali vantaggi ne avrò?

Indubbiamente funziona così, ma se l'immobile è appetibile commercialmente neppur guardano le offerte a stralcio, intendevo dire questo. Se invece è notoriamente in una zona impossibile le accettano in fretta, almeno per la mia esperienza diretta, che comunque non è altissima nella materia specifica.

 

[Miciogatto]

Indubbiamente funziona così, ma se l'immobile è appetibile commercialmente neppur guardano le offerte a stralcio, intendevo dire questo. Se invece è notoriamente in una zona impossibile le accettano in fretta, almeno per la mia esperienza diretta, che comunque non è altissima nella materia specifica.

Giuseppe quello che dici è sensato e di buon senso ma bisogna poi calarlo nella realtà di colui che analizza la pratica lato creditore, spesso un gestore esterno che:

- deve a volte sacrificare il buon senso per amor di procedure interne da rispettare
- abita a centinaia di chilometri di distanza dall'immobile
- ha delle direttive precise su come comportarsi e cosa verificare prima di passare o non passare una pratica al vaglio della direzione della banca

E difficilmente è in grado di valutare, correttamente, la commerciabilità di un immobile, tipica abilità di un agente immobiliare di quella zona mentre lui è solo un impiegato, spesso di una società esterna, che deve avere delle pezze di appoggio documentate per giustificare quello che fa.

Certo, se poi l'immobile è a Roma in piazza di Spagna non serve un genio per capire che è commerciabile facilmente.

Ma nella maggior parte dei casi ha solo questi dati:

- quanto è stata la stima del perito della banca all'epoca della concessione del mutuo
- quanto è il debito accumulato
- quanto l'ha stimata il perito del tribunale
- quante aste sono già andate deserte e quindi l'importo potenziale ricavabile dalla prossima asta

 

[Giuseppe Di Massa]

Giuseppe quello che dici è sensato e di buon senso ma bisogna poi calarlo nella realtà di colui che analizza la pratica lato creditore, spesso un gestore esterno che:

- deve a volte sacrificare il buon senso per amor di procedure interne da rispettare
- abita a centinaia di chilometri di distanza dall'immobile
- ha delle direttive precise su come comportarsi e cosa verificare prima di passare o non passare una pratica al vaglio della direzione della banca

E difficilmente è in grado di valutare, correttamente, la commerciabilità di un immobile, tipica abilità di un agente immobiliare di quella zona mentre lui è solo un impiegato, spesso di una società esterna, che deve avere delle pezze di appoggio documentate per giustificare quello che fa.

Certo, se poi l'immobile è a Roma in piazza di Spagna non serve un genio per capire che è commerciabile facilmente.

Ma nella maggior parte dei casi ha solo questi dati:

- quanto è stata la stima del perito della banca all'epoca della concessione del mutuo
- quanto è il debito accumulato
- quanto l'ha stimata il perito del tribunale
- quante aste sono già andate deserte e quindi l'importo potenziale ricavabile dalla prossima asta

Si, si, le banche e uffici connessi hanno logiche che sfuggono ai più.

 

[Riccardo_92]

Buongiorno,

Grazie a tutti per le risposte.

Ho un altra domanda, nella perizia l'immobile viene valutato con la superficie lorda di pavimento che é di 70mq invece la superficie catastale é di 60mq. Perché l'immobile non viene valutato con la superficie catastale ma con la superficie lorda di pavimento, dite che é normale questa valutazione?

 

[brina82]

Buongiorno,

Grazie a tutti per le risposte.

Ho un altra domanda, nella perizia l'immobile viene valutato con la superficie lorda di pavimento che é di 70mq invece la superficie catastale é di 60mq. Perché l'immobile non viene valutato con la superficie catastale ma con la superficie lorda di pavimento, dite che é normale questa valutazione?

Chi può dirlo? In teoria, per gli appartamenti, la sup. lorda quasi coincide con quella catastale, pertanto 2 sono le cose:

- o è sbagliata la sup. catastale (magari è un immobile vecchio per cui trattasi di sup. "presunta");
- o è sbagliata quella lorda.

Non parlerei di

superficie lorda di pavimento...

La superficie lorda non centra nulla col pavimento, dato che contempla anche i muri, perimetrali e interni.

 

[Miciogatto]

Buongiorno,

Grazie a tutti per le risposte.

Ho un altra domanda, nella perizia l'immobile viene valutato con la superficie lorda di pavimento che é di 70mq invece la superficie catastale é di 60mq. Perché l'immobile non viene valutato con la superficie catastale ma con la superficie lorda di pavimento, dite che é normale questa valutazione?

Perché vuoi saperlo? A te che cambia?

 

[Riccardo_92]

Perché vuoi saperlo? A te che cambia?

Perché se hanno sbagliato a calcolare i mq nella perizia, io starei pagando un immobile che forse puó valere meno

 

[Miciogatto]

Perché se hanno sbagliato a calcolare i mq nella perizia, io starei pagando un immobile che forse puó valere meno

Temevo questa risposta, infatti.

Se vuoi acquistare tu l'immobile con saldo e stralcio dei debiti, cosa ti importa di quanto il perito valuta l'immobile?

Quello che ti importa è sapere due cose:

1) quanto vale realmente quell'immobile OGGI sul mercato

2) quanto tu sei disposto a pagarlo


La perizia và letta ma per mille altri motivi.