Sanatoria e ritardo preliminare

[utente_romano]

Non ho detto questo.
E non capisco di che contratto parli perché nella compravendita c’è la proposta di acquisto che se accettata, diventa preliminare appena il proponente ne è a conoscenza dell’accettazione. Oppure c’è il contratto preliminare vero e proprio in cui tutti si siedono a tavola, leggono e firmano, e poi c’è il rogito notarile. Non esistono altri contratti. E ti chiedo di nuovo: puoi postare quello che avete firmato e tu chiami contratto?

Non ti preoccupare perché agenzie oneste ci sono, potrebbe non essere onesto l’agente immobiliare con cui hai avuto a che fare tu, e questo è ben diverso.

La “scusa” di “avrebbero potuto” e “avrebbero dovuto” si, ma tu, di fatto che hai fatto? Dici che l’agenzia è stata zitta ma poi dici che ha messo pressione solo a te.
Detto ciò questa è la tua verità, io per capire devo vedere ciò che hai firmato sennò parliamo del nulla.
E poi, perché hai dato i soldi all’agenzia subito ancor prima del preliminare come dici tu? Sapevi che non è prassi. E dí nuovo, hai versato caparra? Quella sarebbe stata dovuta?
Rispondi alle mie domande, pubblica il contratto di avete firmato e poi ne parliamo. Trovo tanta confusione in questa discussione. Se poi è uno sfogo personale ci mancherebbe, ma io oltre non ti posso aiutare, se non pubblichi quanto firmato.

cerco di rispondere a queste domande:
il contratto di cui parlo è la proposta di acquisto, che non credo proprio sia un preliminare, il preliminare è un documento ben diverso che tra l'altro viene anche registrato e garantisce fino a prova contraria, la vendita (poi dimmi tu se sbaglio in questo).

L'assegno è stato consegnato all'agenzia e non ai venditori perchè, a detta dell'agenzia stessa, protegge sia loro che chi compra e vende (frasi ovviamente tutta farina del loro sacco). Non è stata versata nessuna caparra e non c'è stato scambio di denaro, e nei documenti dell'agenzia, riguardanti la parte provvigionale, c'era scritto a caratteri cubitali che la provvigione nel suo totale, così come l'assegno che ho dato alla firma della proposta di acquisto, sarebbero stati acquisiti alla conclusione dell'affare, non prima. Poi se per loro la proposta di acquisto è la conclusione dell'affare...beh signori miei allora siamo bravi tutti a prendere in giro. Detto ciò, la proposta è stata fatta il 9, ma modificata il 12 con il rialzo alla cifra che poi i venditori hanno accettato. Quindi già che il mio assegno è stato acquisito (cioè versato in banca) da loro il 9 invece che il 12 non è corretto. Ed oltretutto, i venditori hanno bucato 2 date di preliminare, per cui ovvio che la proposta di acquisto sia di fatto saltata.

A conclusione comunque ho chiesto parere legale, che conferma l'appropriazione indebita da parte dell'agenzia, che non avrebbe dovuto arrogarsi io diritto di prelevare l'assegno se non al preliminare, ed inoltre adesso per farmi riavere i soldi, nonostante l'evidente inadempimento dei venditori (più che sulla pratica da sanare, sui preliminari saltati) mi ricattano con un documento del tutto fuori di testa tra l'altro redatto da loro.
E per aggiungere danno alla beffa, ho avuto il dispiacere di parlare al telefono con l'AD dell'agenzia, che invece di cercare di risolvere l'evidente problema, ha cercato ancora di convincermi della fattibilità della vendita. Totalmente fuori di testa

 

[utente_romano]

Numero e data di queste sentenze di cassazione?
Poi mi spiega a che pro ha firmato un assegno intestato all'agenzia anziché intestarlo al venditore come si fa di prassi e di norma per la caparra?
L'immobile non si acquista dall'agenzia ma dal proprietario... ed è a quest'ultimo che deve andare la caparra confirmatoria.

ho risposto alla collega ma rispondo volentieri....l'agenzia ha questa prassi, e se invece di trattenersi i soldi avessero lasciato l'assegno dov'era, a quest'ora non saremo a parlarne. Caparre non ne sono state versate, per fortuna...anche perchè come ripeto, non c'è stato alcun preliminare

 

[utente_romano]

Questa formula al massimo mette al riparo da vizi minori e usura dell’immobile, non certo da abusi edilizi.
Per chi vende c’è sempre il rischio che l’acquirente gli faccia causa, prima o dopo il rogito.

La proposta accettata, con accettazione comunicata al proponente, e’ a tutti gli effetti un contratto preliminare: è da quel momento matura il diritto alla provvigione.

Questo andava sicuramente fatto.
Certo sarebbe stato meglio che tu ti facessi parte attiva per pretendere l’incontro.
Sicuramente l’agenzia non vi ha ben consigliati, né seguiti.

rispondo all'ultima parte....ho rotto le scatole all'agenzia tutti i giorni, per risolvere e avere un confronto, ma i venditori si facevano negare, così come ha fatto ad un certo punto anche il mediatore. Quando invece ho iniziato a scrivere pec, guarda caso si sono svegliati. Vi pare normale?

 

[utente_romano]

Numero e data di queste sentenze di cassazione?
Poi mi spiega a che pro ha firmato un assegno intestato all'agenzia anziché intestarlo al venditore come si fa di prassi e di norma per la caparra?
L'immobile non si acquista dall'agenzia ma dal proprietario... ed è a quest'ultimo che deve andare la caparra confirmatoria.

Provvigioni - Cassazione Penale: l’agente immobiliare che ha ricevuto la provvigione non può incassarla prima di aver maturato il diritto alla riscossione

La Corte di Cassazione ha stabilito che commette illecito l’agente immobiliare che incassa la provvigione prima di poterla riscuotere a norma di legge.

www.filodiritto.com

credo che rientri perfettamente nel mio caso

 

[Michela_]

poi dimmi tu se sbaglio in questo

Te l’ho già detto che sbagli. La proposta di acquisto diventa preliminare nel momento in cui tu ne vieni a conoscenza che la proposta è stata accettata.

il preliminare è un documento ben diverso che tra l'altro viene anche registrato e garantisce fino a prova contraria, la vendita (poi dimmi tu se sbaglio in questo).

Il preliminare quello è anche se a mò di proposta accetta o scritto come intendi tu.
La registrazione è un adempimento fiscale e NON ti garantisce la vendita, un preliminare ha valore anche se non registrato, ma l’immobile diventa opponibile a terzi se il preliminare viene trascritto nei pubblici registri quindi lo fa il notaio.

L'assegno è stato consegnato all'agenzia

A che titolo?

alla conclusione dell'affare, non prima. Poi se per loro la proposta di acquisto è la conclusione dell'affare...beh signori miei allora siamo bravi tutti a prendere in giro.

Questo lo dice la legge non un agente immobiliare. L’affare si conclude nel momento in cui le parti firmano un contratto che li impegna a firmare l’atto definitivo.

Quindi già che il mio assegno è stato acquisito (cioè versato in banca) da loro il 9 invece che il 12 non è corretto.

Confermo ma mi sembra eccessivo chiedere danni o intentare causa per appropriazione indebita. Loro sapevano che il contratto si sarebbe concluso comunque ma avrebbero dovuto aspettare il 12 per correttezza.

 

[Michela_]

E per aggiungere danno alla beffa, ho avuto il dispiacere di parlare al telefono con l'AD dell'agenzia, che invece di cercare di risolvere l'evidente problema, ha cercato ancora di convincermi della fattibilità della vendita. Totalmente fuori di testa

Ma fammi capire. Tu hai firmato che acquisti una casa. Poi che ti accolli di fare la sanatoria, poi sostieni che acquisti come visto e piaciuto, i venditori dicono che fanno la sanatoria, il tuo tecnico di che che forse non si può, ma nel frattempo tu sei ancora impegnato ad acquistare, loro vendono un immobile dichiarandone la conformità e questo vogliono fare, e se si può fare e tu sei quello che non vuole più acquistare attenzione che fai presto a passare tu per inadempiente, sennò non si spiega perché loro (agenzia) continuano ad insistere con l’acquisto.
Quindi quello che tu hai firmato è diventato preliminare. L’agenzia ha incassato. I venditori si sono impegnati a venderti un immobile conforme e ora si sono mossi per sanare. Se i venditori non vogliono rinunciare alla vendita perché sono certi che si può sanare, e tu ti tiri indietro, la “colpa” è tua. Che ricordo ti sei impegnato ad acquistare ancor prima di sapere se la difformità era sanabile o meno quindi suppongo non fosse “esenziale” per te un immobile conforme. Per uscirne fuori sani e salvi devi incontrare i venditori e firmare tutti un accordo di recesso in cui tu dichiari di non voler più procedere con l’acquisto e loro sono d’accordo. Sennò non ne esci fuori. Nel frattempo l’agenzia i soldi se li tiene. Ed è un bene che tu non abbia dato una caparra che probabilmente avresti potuto perdere pure quella!
Quale è la data ultima per il rogito notarile?

 

[francesca63]

Quando invece ho iniziato a scrivere pec, guarda caso si sono svegliati. Vi pare normale?

No, come non è normale che l’agenzia abbia incassato l’assegno prima della conclusione del contratto ( cioè all’accettazione della proposta e comunicazione a te dell’avvenuta accettazione).
Ma, ripeto, meglio accettare indietro i soldi, piuttosto che stare in ballo anni con altre richieste e relative cause.
Dovresti anche firmare una risoluzione consensuale del contratto con i venditori, per concludere questa confusa vicenda.

Concordo comunque con te sulla poca professionalità dell’agenzia.
Dispiace sempre molto quando un collega non si comporta come dovrebbe.

 

[utente_romano]

Ma fammi capire. Tu hai firmato che acquisti una casa. Poi che ti accolli di fare la sanatoria, poi sostieni che acquisti come visto e piaciuto, i venditori dicono che fanno la sanatoria, il tuo tecnico di che che forse non si può, ma nel frattempo tu sei ancora impegnato ad acquistare, loro vendono un immobile dichiarandone la conformità e questo vogliono fare, e se si può fare e tu sei quello che non vuole più acquistare attenzione che fai presto a passare tu per inadempiente, sennò non si spiega perché loro (agenzia) continuano ad insistere con l’acquisto.
Quindi quello che tu hai firmato è diventato preliminare. L’agenzia ha incassato. I venditori si sono impegnati a venderti un immobile conforme e ora si sono mossi per sanare. Se i venditori non vogliono rinunciare alla vendita perché sono certi che si può sanare, e tu ti tiri indietro, la “colpa” è tua. Che ricordo ti sei impegnato ad acquistare ancor prima di sapere se la difformità era sanabile o meno quindi suppongo non fosse “esenziale” per te un immobile conforme. Per uscirne fuori sani e salvi devi incontrare i venditori e firmare tutti un accordo di recesso in cui tu dichiari di non voler più procedere con l’acquisto e loro sono d’accordo. Sennò non ne esci fuori. Nel frattempo l’agenzia i soldi se li tiene. Ed è un bene che tu non abbia dato una caparra che probabilmente avresti potuto perdere pure quella!
Quale è la data ultima per il rogito notarile?

allora....no direi che non ci siamo. Punto primo perchè era stata fissata una data per il prleiminare che è stata bucata; poi ne è stata fissata una seconda ed è stata bucata anche quella. I venditori non hanno dato alcuna comunicazione scritta di quello che stanno facendo tra l'altro contravvenendo a scritture private che sono state controfirmate. Io non ho mai detto di sanare la pratica prima dell'acquisto, ma ho invece detto che se ci fosse stata la necessità in futuro (post acquisto) l'avrei fatto a mie spese senza chiedere nulla a loro. I venditori, dopo aver parlato con il loro notaio, il quale (al pari del nostro) ha suggerito che dovevano sanare prima di vendere, li ha smossi e hanno messo in moto questa cosa. Però avrebbero dovuto darne comunicazione per modificare il contratto, ovvero la proposta di acquisto, che a quel punto ha perso valore ed efficacia. Tra l'altro come ho cercato di dire a più riprese, la pratica molto probabilmente non è sanabile e quindi se fossero onesti dovrebbero togliersi dalla vendita, ma non lo fanno appositamente per potermi "fregare" e avere capra e cavoli. Adesso tramite legale sto cercando di svincolarmi dall'agenzia il prima possibile

 

[utente_romano]

No, come non è normale che l’agenzia abbia incassato l’assegno prima della conclusione del contratto ( cioè all’accettazione della proposta e comunicazione a te dell’avvenuta accettazione).
Ma, ripeto, meglio accettare indietro i soldi, piuttosto che stare in ballo anni con altre richieste e relative cause.
Dovresti anche firmare una risoluzione consensuale del contratto con i venditori, per concludere questa confusa vicenda.

Concordo comunque con te sulla poca professionalità dell’agenzia.
Dispiace sempre molto quando un collega non si comporta come dovrebbe.

non posso accettare la forma in cui l'agenzia ha scritto la restituzione dell'assegno, uno perchè mi costringe a scrivere che rinuncio, piuttosto che dire che non posso per inadempienza contrattuale (e sono due cose molto diverse), poi perchè scrivendo sempre questa cosa non sono completamente al riparo da ripercussioni dei venditori. Il mio riprendere l'assegno è a causa dell'inadempienza contrattuale del preliminare a causa dei venditori, non di altre cose, e devo poterlo scrivere, altrimenti non sono protetto

 

[utente_romano]

questo è il documento che secondo loro dovrei firmare (ho tolto ovviamente tutti i dati sensibili)


Oggetto: proposta di acquisto n per l’immobile sito in Roma,

, del 09/12/2024 - deposito cauzionale

Io sottoscritto….., nato a……., preso atto della

mancata stipula del contratto preliminare entro il previsto termine del 15/01/2025,

confermo la mia rinuncia all’acquisto dell’immobile, e richiedo la restituzione del

deposito cauzionale infruttifero di, da me costituito in favore della

Toscano S.p.A. in data 09/12/2024, a garanzia dell’impegno provvigionale assunto

sempre in data 09/12/2024.

Chiedo che tale deposito cauzionale mi venga restituito a mezzo bonifico

bancario, presso il seguente IBAN, a me intestato:



Dichiaro che, con l’avvenuta restituzione del suddetto deposito cauzionale,

non avrò nulla altro a pretendere dalla Toscano S.p.A. in relazione all’attività di

mediazione svolta, rinunciando a qualsiasi ulteriore pretesa nei confronti della stessa,

e ritenendomi libero dall’impegno provvigionale assunto, non essendosi conclusa la

vendita dell’immobile in questione.