Sanzioni per locazione abitazione a studio professionale

[Luna_]

Intendevo dire che se fosse un A 10 il locatore pagherebbe di più in base alla rendita catastale come IRPEF

ha risposto peopeo a quello a cui mi riferivo....allo sportello registri e basta. I'll resto e' competenza dell' ufficio controlli

 

[mata]

Mi sa che il vigile o è amico della signora "del piano di sotto" o sta semplicemente cercando di metterti paura per poi proporti di "sanare" il tutto tramite amici di amici.
Che io sapevo è solo un illecito amministrativo e la sanzione è puramente pecuniaria. Se addirittura hai nominato nel contratto che l'immobile è accatastato A/2 il contratto continua ad avere piena validità, senza che il conduttore possa chiederne la risoluzione.

SE SI AFFITTA A USO UFFICIO UN IMMOBILE «ABITATIVO»

L'unico provvedimento che rischi quindi è una sanzione amministrativa che va dal 120 al 240 per cento delle imposte dovute.

L'illecito mi pare non riguardi solo il fisco, legato cioè alla categoria catastale, ma anche e soprattutto edilizio/urbanistico, connesso al mancato cambio di destinazione d'uso, da residenziale a direzionale, che mi par capire non sia stato fatto...

 

[Bastimento]

le imposte su A2 sono più basse di quelle su un A10.Come mai l'Ade non obbietta?

Il tema sollevato in merito alle imposte, mi fa sorridere (qualcuno capirà perchè) : dalle risposte si nota infatti il solito limite settoriale legato alla propria esperienza.

Provo a ricapitolare.

- REGISTRO: E' vero che la rendita catastale di un A10 è superiore ad A2: ma la registrazione del contratto si basa sul canone annuo, quindi per l'imposta di registro non cambia nulla (è stato detto correttamente)
- IRPEF

Intendevo dire che se fosse un A 10 il locatore pagherebbe di più in base alla rendita catastale come IRPEF

Qui direi che è quasi sicuramente errato: su un immobile locato a canoni non di favore, prevale quasi sempre il canone, non la rendita: quindi anche l'IRPEF si calcola sull'imponibile derivante dalla locazione, che nulla differisce dalla destinazione d'uso.

- IMU-TASI-TARI: qui effettivamente l'imponibile è calcolato sulla rendita catastale, quindi l'A10 comporterebbe un notevole aggravio.

Rimane quindi il dubbio di fondo: (non ho però ancora letto quanto postato da jerry) : come si considera il caso dove
la locazione "determina una variazione della destinazione d'uso puramente funzionale e non strumentale non essendo state apportate modifiche alle caratteristiche interne e agli impianti dell'immobile"
In alcune circolari del catasto, veniva infatti precisato che era il passaggio da A10 ad A2 a richiedere l'integrazione strutturale per renderlo abitabile (cucina, bagno ecc): purtroppo questa è una situazione dove lo stato farebbe bene ad uscire dall'equivoco; ne è la prova lo steso fatto che l'ufficio abbia categoria che fa parte del gruppo A.

Una seria amministrazione dovrebbe considerare l'aspetto meramente strutturale: differenziare a seconda dell'uso, magari temporaneo, cozza con la relativa staticità delle classificazioni catastali.

Per le imposte sull'uso bastano ed avanzano le imposte dirette: quelle indirette o patrimoniali non dovrebbero invece considerare l'uso ma la caratteristica funzionale.
(Della serie Italiani tutti poeti, cantanti, navigatori , allenatori di calcio, e ... con questa mia, anche teorici di diritto amministrativo.....)

 

[knecht]

L'illecito mi pare non riguardi solo il fisco, legato cioè alla categoria catastale, ma anche e soprattutto edilizio/urbanistico, connesso al mancato cambio di destinazione d'uso, da residenziale a direzionale, che mi par capire non sia stato fatto...

non sono un esperto, ma l'uso a studio professionale (commercialisti) si configura come un'attività "direzionale" o come un'attività di servizio aperta al pubblico? veramente non riesco a capire dal punto di vista urbanistico cosa interessi al comune cosa faccio in casa mia, se cucino o se esamini delle pratiche.... (a parte tar-tassare un po' di più). Naturalmente non si tratta di una zona in via di ubanizzazione (dove capisco si possa voler regolare un equilibrio fra abitazione e uffici/negozi) ma di una zona storica di roma (Prati) dove la gran parte delle abitazioni sono da almeno 50 anni adibite ad uso ufficio (e per gran parte senza cambio di destinazione d'uso). Grazie

 

[peopeo]

veramente non riesco a capire dal punto di vista urbanistico cosa interessi al comune cosa faccio in casa mia, se cucino o se esamini delle pratiche....

Hai ragione, ma purtroppo a volte la rigidità delle norme non corrisponde al buon senso. Un passo avanti sarebbe almeno quello di avere delle regole certe, applicate nello stesso modo per tutti. Invece così non è, infatti tu stesso citi la presenza di uffici nelle tue vicinanze che restano censiti come abitazioni, mentre a te verrebbe richiesto il rispetto di determinate regole, con maggiori oneri e forse anche il pagamento di sanzioni.
Ti allego l'esempio di una situazione nella quale un proprietario in una situazione analoga è stato soggetto di un'azione da parte del Comune di Torino
Variazione destinazione d'uso richiesta dal comune | immobilio - Forum Immobiliare

 

[knecht]

Hai ragione, ma purtroppo a volte la rigidità delle norme non corrisponde al buon senso. Un passo avanti sarebbe almeno quello di avere delle regole certe, applicate nello stesso modo per tutti. Invece così non è, infatti tu stesso citi la presenza di uffici nelle tue vicinanze che restano censiti come abitazioni, mentre a te verrebbe richiesto il rispetto di determinate regole, con maggiori oneri e forse anche il pagamento di sanzioni.
Ti allego l'esempio di una situazione nella quale un proprietario in una situazione analoga è stato soggetto di un'azione da parte del Comune di Torino
Variazione destinazione d'uso richiesta dal comune | immobilio - Forum Immobiliare

Grazie molto interessante, soprattutto per confrontare situazioni simili e magari si riesce a fare un minimo di azione comune per superare regole incredibili e trattamenti difformi ingiustificabili.

(scusa, sono nuovo del forum, come faccio a segnalare a mia volta la mia discussione al proprietario di torino che mi hai segnalato?)

 

[Bastimento]

come faccio a segnalare a mia volta la mia discussione al proprietario di torino che mi hai segnalato?

In gergo si dice che devi "taggarlo": in pratica così:
@DPMORP

P.S.: IL QUALE PERò VEDO NON CI HA PIù INFORMATI SULL'ESITO DELLA SUA VERTENZA.....!

 

[knecht]

In gergo si dice che devi "taggarlo": in pratica così:
@DPMORP

P.S.: IL QUALE PERò VEDO NON CI HA PIù INFORMATI SULL'ESITO DELLA SUA VERTENZA.....!

grazie, gli ho scritto due righe chiedendo aggiornamenti @DPMORP

 

[mata]

non sono un esperto, ma l'uso a studio professionale (commercialisti) si configura come un'attività "direzionale" o come un'attività di servizio aperta al pubblico? veramente non riesco a capire dal punto di vista urbanistico cosa interessi al comune cosa faccio in casa mia, se cucino o se esamini delle pratiche.... (a parte tar-tassare un po' di più). Naturalmente non si tratta di una zona in via di ubanizzazione (dove capisco si possa voler regolare un equilibrio fra abitazione e uffici/negozi) ma di una zona storica di roma (Prati) dove la gran parte delle abitazioni sono da almeno 50 anni adibite ad uso ufficio (e per gran parte senza cambio di destinazione d'uso). Grazie

Se tu hai un'abitazione civile non è detto che possa cambiarne la destinazione e trasformarla in ufficio: le destinazioni d'uso (in questo caso residenziale e direzionale) sono stabilite dalla Legge (adesso anche regionale) e possono essere assentite a seconda delle zone, quindi devi prima confrontarti col Regolamento Urbanistico Comunale. In una zona residenziale sarà vietata la destinazione industriale così come in una agricola quella residenziale o direzionale, a seconda dei casi. Inoltre, anche nel caso sia consentito il cambio di destinazione, dovrai verificare la compatibilità igienico sanitaria, cioè il rispetto del numero minimo dei locali, della superficie, dell'altezza ecc.: al Comune interessa eccome, se cucini e se non hai la superficie o l'aerazione minima, a meno che tu non voglia creare dei locali inabitabili od inagibili, senza nessuna regola.

 

[peopeo]

confrontare situazioni simili e magari si riesce a fare un minimo di azione comune per superare

Per rimanere alla situazione di Roma, bisognerebbe farsi spiegare perché la categoria professionale dei dentisti, evidentemente esercitando pressioni politiche, ha ottenuto di poter esercitare entro abitazioni senza l'obbligo di effettuare il passaggio in A10 (vedi ANDI Roma), mentre i singoli cittadini evidentemente più indifesi devono chinare la testa.