Scadenza sospensiva e mancata consegna documentazione immobile

[yram87]

Buona sera, nel mese di agosto abbiamo fatto una proposta per l'acquisto di una villa lasciando un assegno di 30.000 € come caparra confirmaria. L'agenzia immobiliare ci ha fatto firmare una proposta (accettata dal venditore) con clausola di sospensiva vincolata all'accettazione di un mutuo in scadenza il 15 di questo mese inoltre io ho fatto aggiungere fra le note che la proposta è vincolata alla regolarizzazione urbanistica dell'immobile e la consegna di tutta la documentazione necessaria. Ad oggi il venditore non ha ancora consegnato la documentazione richiesta ne consegue che non mi è stato possibile avviare le pratiche per il mutuo. Nella richiesta di proroga della sospensiva l'agente mi ha presentato un modulo di richiesta dove scrive che non avendo io ancora avuto un esito dalla banca chiedo proroga al 31 dicembre con stipula entro gennaio. Mi chiedo...la colpa della mancata stipula non è mia bensì del venditore che non ha rispettato i tempi di consegna documentazione concordati, anche se a voce, entro i primi di settembr. Non dovrei quindi chiedere una proroga perché non ho ricevevuto i documenti richiesti da preliminare? Inoltre l agente sostiene che se il venditore mi consegna i documenti in questi giorni in teoria senza la proroga firmata giorno 15 sarebbe autorizzato ad incassare l'assegno, questo cosa non mi convince perché io devo avere i tempi tecnici per verificare i documenti e chiedere un mutuo. Sto vercando di consultare un avvocato nel frattempo mi farebbe piacere avere un vostro parere in merito

 

[brina82]

Inoltre l agente sostiene che se il venditore mi consegna i documenti in questi giorni in teoria senza la proroga firmata giorno 15 sarebbe autorizzato ad incassare l'assegno

Ma non esiste proprio!

Innanzitutto tu cosa vuoi fare? Ancora comprare? Se vuoi comprare potresti accettare la proroga, specificando per iscritto che i tempi si sono allungati poichè AD OGGI il venditore non ti ha ancora consegnato la documentazione necessaria per la banca, che a questo punto mi farei consegnare o via email, o comunque verbalizzandone la data.

C'è una sospensiva: ciò significa che il contratto è fermo, appunto sospeso, e acquisterà efficacia solamente dopo la delibera della banca, riguardo al mutuo; solo a quel punto il venditore potrà incassare l'assegno, e l'AI potrà incassare la provvigione.

Se l'esito del mutuo fosse negativo, il contratto non sarà MAI stato efficace, ti riprendi l'assegno e fine della storia. Così come se si supera la data del 15 con un nulla di fatto.

Nel momento in cui doveste scrivere questa integrazione, specificherei che anche la clausola relativa alla regolarizzazione dell'immobile è una clausola sospensiva (altrimenti potrebbe essere confusa con quella risolutiva).

La differenza è fondamentale, perchè potrebbe accadere che il mutuo sia deliberato anche se l'immobile è ancora da sistemare... A quel punto avresti un contratto valido, in essere, quindi l'agenzia avrebbe legalmente maturato la provvigione, ma se poi le difformità non si possono sanare ovvero la pratica urbanistica non andasse in porto?? Sì, d'accordo, matureresti il doppio della caparra in teoria, ma ritengo che i problemi sia meglio evitarli...

 

[francesca63]

Condivido quanto scritto da @brina82 .
Aggiungo che, se non ti hanno fornito documenti finora, viene da pensare che ci sia qualcosa che non va , e non può andare.
Prima di firmare proroga, chiederei incontro con i venditori, per capire se vale la pena proseguire.

 

[Zagonara Emanuele]

Mi associo con quanto scritto da chi mi ha preceduto.

Se hai ancora interesse per l'acquisto di quell'immobile, bisogna prorogare i termini di scadenza della proposta che rimarrà comunque vincolata alla sospensiva inerente al mutuo (cosa che farei ribadire nella "dichiarazione" di proroga, firmata da ambo le parti - proponente e venditore -).

L'assegno da te consegnato rimarrà ancora in "deposito" presso l'agenzia e non sarà incassato.

Contestualmente alla proroga della proposta, mi farei consegnare tutta la documentazione richiesta, onde evitare ulteriori perdite di tempo e "giochetti furbeschi" da parte del venditore.

 

[cristian casabella]

Inoltre l agente sostiene che se il venditore mi consegna i documenti in questi giorni in teoria senza la proroga firmata giorno 15 sarebbe autorizzato ad incassare l'assegno

sissì, come no...digli che te li consegni a mano il giorno prima che hai finito la carta igienica...pensa te che facce toste ci sono in giro

 

[yram87]

Grazie a tutti per i consigli dati, il mutuo verrà deliberato solo dopo la consegna di tutta la documentazione, lavoro in banca quindi blocco la pratica fino a perizia evasa.
Secondo voi posso inserire una data limite per la consegna dei documenti da parte del venditore?

 

[ferruccio]

ho fatto aggiungere fra le note

Quali note?

la proposta è vincolata alla regolarizzazione urbanistica dell'immobile

Quindi sapevi degli abusi quando hai firmato? Chi li ha accertati e cosa riguardano?

Secondo voi posso inserire una data limite per la consegna dei documenti da parte del venditore?

Potrebbe non dipendere dal venditore se il problema riguarda la sanatoria. Hai contatti, anche per il tramite dell'agenzia immobiliare, con il tecnico che sta sanando le irregolarità? Lavorando in banca potresti avere il compito facilitato soprattutto se la banca è la stessa in cui lavori.

specificherei che anche la clausola relativa alla regolarizzazione dell'immobile è una clausola sospensiva

....o magari il Collega dice al Venditore che prima sistema e dopo vende, che ne dite? ☺️✌️ È già da Agosto che perde tempo e lo fa' pure perdere agli altri (mi riferisco al Collega)

 

[yram87]

Quali note?

Fra le clausole da rispettare affinché sia valida la mia proposta di acquisto abbiamo segnato che doveva regolarizzare l'immobile

Quindi sapevi degli abusi quando hai firmato? Chi li ha accertati e cosa riguardano?

Si, lo sapevo. Si tratta di una variazione del prospetto per cui è già stata aperta una scia e una depandance abusiva di circa 60mq da demolire. Gli accordi per la depandance erano: "o si mette in regola (cosa ovviamente impossibile) o si demolisce" loro hanno perso molto tempo perché il proprietario voleva regolarizzarla, ci era affezionato e non voleva demolirla

Potrebbe non dipendere dal venditore se il problema riguarda la sanatoria. Hai contatti, anche per il tramite dell'agenzia immobiliare, con il tecnico che sta sanando le irregolarità? Lavorando in banca potresti avere il compito facilitato soprattutto se la banca è la stessa in cui lavori.

Il geometra, con cui ho anche parlato, è parecchio lento e promette di consegnare la documentazione sempre "il prossimo lunedì" per questo non riesco a capire i tempi. Venditore, geometra e agente non sono chiari sulle tempistice, purtroppo l'offerta di ville nella zona in cui cerchiamo è scarsa ne consegue che non vorrei perderla ma nenache restarci fregata

....o magari il Collega dice al Venditore che prima sistema e dopo vende, che ne dite? ☺️✌️ È già da Agosto che perde tempo e lo fa' pure perdere agli altri (mi riferisco al Collega)

Sono davvero parecchio tentata a dirgli "ci aggiorniamo quando è tutto pronto" ma l'offerta di ville nella nostra zona è scarsa e questa potrebbe avvicinarsi parecchio al mio ideale di casa...e poi qui non esiste senza abusi 🤦‍♀️

 

[ferruccio]

(cosa ovviamente impossibile) o si demolisce" loro hanno perso molto tempo perché il proprietario voleva regolarizzarla, ci era affezionato e non voleva demolirla

Quindi teoricamente, tornando al contratto che avete firmato, il venditore dovrebbe demolirla e dopo scatterebbero i termini per la sospensiva corretto? Ne consegue che, dopo che il venditore ha demlito ed ottemperato, tu potresti non acquistarla per effetto della sospensiava perchè magari la banca non ti finanzia? Corretto?

Sono davvero parecchio tentata a dirgli "ci aggiorniamo quando è tutto pronto

Secondo me sarebbe una cosa saggia da fare.

Ps: personalmente non demolirei mai un edificio, di qualsiasi natura, oggi di mia proprietà e di cui usufruisco liberamente se non dietro un congruo acconto che mi garantisca la vendita. Valuta anche questo aspetto.

 

[ferruccio]

purtroppo l'offerta di ville nella zona in cui cerchiamo è scarsa ne consegue che non vorrei perderla ma nenache restarci fregata

Come ben sai lavorando in banca, il tuo "problema" è che devi fare mutuo appunto, perchè magari acquistando ed avendo già a disposizione i soldi su tanti aspetti, volendo, riusciresti a sorvolare tranquillamente (ad.es. le rettifiche prospettiche - sulla casetta è un pò diversa la storia ma dicevano che volere è potere... )