Parto subito dalla domanda secca: è possibile acquistare appartamento riservandosi i PRIMI due rampanti di scale in proprietà esclusiva e lasciando la servitù di passaggio per il piano superiore?
Descrivo la situazione di fatto. Un fabbricato si compone di locali al piano terra con accesso autonomo dalla strada (che poco ci riguardano in questa vicenda) e da due appartamenti sovrapposti con accesso da scala "comune". Il fabbricato è sempre stato di unica proprietà, per cui non vi è mai stata l'esigenza di precisare la natura della scala, in quanto, come da atto (datato) viene definita "scala assoluta di accesso". Si procede a vendere uno dei due appartamenti, precisamente al piano primo, a cui si accede percorrendo piccolo androne, due rampanti di scale e pianerottolo. E' in vendita anche il piano secondo (con annesso terrazzo di copertura), per cui presto ci si dovrà relazionare con altro proprietario che non sarà l'attuale venditore, per cui è importante chiarire ogni questione con la prima vendita.
L'atto di provenienza null'altro dice sulla scala, se non definirla "assoluta". Le schede catastali sono due distinte, che riportano, per ognuna, l'immobile di riferimento e la relativa scala (primi due rampanti per il primo piano, gli altri rampanti con l'altra scheda rappresentante secondo piano e terrazzo).
Motivazioni: chi compra al primo piano deve aprire varchi e fare altri lavori che coinvolgono la cassa scale (fino al pianerottolo) e non vuole essere assoggettato all'approvazione/diniego di un futuro proprietario del secondo piano con cui potrebbe esserci anche ipotetica inimicizia (ad esempio collegare altre unità immobiliari adiacenti o gli stessi locali commerciali al piano terra). In secondo luogo chi compra al primo piano vorrebbe riservarsi lo spazietto dell'androne per tenerci bici e passeggino. Naturalmente dal terzo rampante a salire, il futuro proprietario farebbe ciò che vuole a sua volta.
Le scale NON HANNO un proprio subalterno, ma sono inserite graficamente nelle due singole schede catastali.
La servitù di passaggio NON verrebbe trascritta, poichè sarebbe una spesa superflua, in quanto il passaggio è naturalmente obbligatorio per chi va al piano secondo e le scale avrebbero quell'uso "per destinazione del padre di famiglia" o, se la vediamo in altro modo, per "servitù apparente". Mai e poi mai si potrebbe negare il semplice passaggio a chi deve andare all'appartamento del secondo piano e al relativo terrazzo.
Ho consultato due notai e ho due pareri discordanti. Per il Notaio Tizio, basta che la scala sia rappresentata in planimetria farebbe tranquillamente il trasferimento di proprietà dell'immobile includendo, in proprietà esclusiva, i primi due rampanti di scale (con androne e pianerottolo), senza citare la servitù di passaggio che si configurerebbe in automatico. (Tizio è un notaio abbastanza giovane, ma cmq a mio avviso molto preparato).
Per il Notaio Caio, notaio "anziano" con grandissima esperienza, invece non è possibile cedere la scala in proprietà esclusiva, tranne se questa viene individuata con sub autonomo (quindi costo di frazionamento e attribuzione sub) e se poi viene trascritto il diritto di servitù (altro costo); pertanto per Caio la scala diventa comune, con precisazione nell'atto di trasferimento che l'acquirente può effettuare ogni lavoro di propria convenienza senza chiedere autorizzazioni. (però si perde la comodità di riservarsi quei 3 mq dell'androne per bici e altro).
Secondo voi chi ha ragione?
NB. Non ho dubbio alcuno che la scala in proprietà esclusiva possa essere richiesta da chi acquista all'ultimo piano (mi riferisco agli ultimi rampanti di scala), per destinazione ad uso esclusivo dell'ultimo appartamento. In questo caso si parla dei PRIMI rampanti e non degli ultimi.
Descrivo la situazione di fatto. Un fabbricato si compone di locali al piano terra con accesso autonomo dalla strada (che poco ci riguardano in questa vicenda) e da due appartamenti sovrapposti con accesso da scala "comune". Il fabbricato è sempre stato di unica proprietà, per cui non vi è mai stata l'esigenza di precisare la natura della scala, in quanto, come da atto (datato) viene definita "scala assoluta di accesso". Si procede a vendere uno dei due appartamenti, precisamente al piano primo, a cui si accede percorrendo piccolo androne, due rampanti di scale e pianerottolo. E' in vendita anche il piano secondo (con annesso terrazzo di copertura), per cui presto ci si dovrà relazionare con altro proprietario che non sarà l'attuale venditore, per cui è importante chiarire ogni questione con la prima vendita.
L'atto di provenienza null'altro dice sulla scala, se non definirla "assoluta". Le schede catastali sono due distinte, che riportano, per ognuna, l'immobile di riferimento e la relativa scala (primi due rampanti per il primo piano, gli altri rampanti con l'altra scheda rappresentante secondo piano e terrazzo).
Motivazioni: chi compra al primo piano deve aprire varchi e fare altri lavori che coinvolgono la cassa scale (fino al pianerottolo) e non vuole essere assoggettato all'approvazione/diniego di un futuro proprietario del secondo piano con cui potrebbe esserci anche ipotetica inimicizia (ad esempio collegare altre unità immobiliari adiacenti o gli stessi locali commerciali al piano terra). In secondo luogo chi compra al primo piano vorrebbe riservarsi lo spazietto dell'androne per tenerci bici e passeggino. Naturalmente dal terzo rampante a salire, il futuro proprietario farebbe ciò che vuole a sua volta.
Le scale NON HANNO un proprio subalterno, ma sono inserite graficamente nelle due singole schede catastali.
La servitù di passaggio NON verrebbe trascritta, poichè sarebbe una spesa superflua, in quanto il passaggio è naturalmente obbligatorio per chi va al piano secondo e le scale avrebbero quell'uso "per destinazione del padre di famiglia" o, se la vediamo in altro modo, per "servitù apparente". Mai e poi mai si potrebbe negare il semplice passaggio a chi deve andare all'appartamento del secondo piano e al relativo terrazzo.
Ho consultato due notai e ho due pareri discordanti. Per il Notaio Tizio, basta che la scala sia rappresentata in planimetria farebbe tranquillamente il trasferimento di proprietà dell'immobile includendo, in proprietà esclusiva, i primi due rampanti di scale (con androne e pianerottolo), senza citare la servitù di passaggio che si configurerebbe in automatico. (Tizio è un notaio abbastanza giovane, ma cmq a mio avviso molto preparato).
Per il Notaio Caio, notaio "anziano" con grandissima esperienza, invece non è possibile cedere la scala in proprietà esclusiva, tranne se questa viene individuata con sub autonomo (quindi costo di frazionamento e attribuzione sub) e se poi viene trascritto il diritto di servitù (altro costo); pertanto per Caio la scala diventa comune, con precisazione nell'atto di trasferimento che l'acquirente può effettuare ogni lavoro di propria convenienza senza chiedere autorizzazioni. (però si perde la comodità di riservarsi quei 3 mq dell'androne per bici e altro).
Secondo voi chi ha ragione?
NB. Non ho dubbio alcuno che la scala in proprietà esclusiva possa essere richiesta da chi acquista all'ultimo piano (mi riferisco agli ultimi rampanti di scala), per destinazione ad uso esclusivo dell'ultimo appartamento. In questo caso si parla dei PRIMI rampanti e non degli ultimi.
