Sentenza Cassazione 2 aprile 2009 n. 8083 sulla proposta irrevocabile di acquisto

[Giordano]

Cari colleghi vi chiedo, se possibile, di verificare quanto riportato da uno studio notarile in una mail inviata ad alcune agenzie immobiliari della zona.

Per brevità vi riassumo: le proposte NON generano NESSUN OBBLIGO! può essere vero?

Di seguito riporto l'intero testo della lettera:

Data: 8 aprile 2010
Oggetto : Preliminare di preliminare

E' intenzione dello studio portare all'attenzione della Vostra Agenzia quanto recentemente stabilito dalla Suprema Corte di Cassazione con sentenza del 2 aprile 2009 n. 8083.

Con tale sentenza per la prima volta la Cassazione si pronuncia circa la natura e gli effetti delle c.d. "proposte irrevocabili di acquisto" accettate dal proponente, sin ad ora ritenute dalla dottrina specialistica e dalla prevalente giurisprudenza di merito vere e proprie fonti produttive di vincoli giuridici a carattere obbligatorio (si è spesso parlato di preliminare di preliminare), che imponevano alle parti sia l'obbligo di procedere al successivo perfezionamento del c.d. "compromesso/preliminare" che del successivo rogito definitivo di acquisto, originando anche per l'Agenzia di mediazione il diritto alla provvigione.

Con la citata sentenza la Corte Suprema, in relazione ad una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile, accettata dalla proprietaria dell'immobile, con la quale il proponente si era obbligato alla stipulazione di un successivo contratto preliminare, ha affermato che:
"Il contratto in virtù del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare) è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l'interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione".

In altre parole secondo la Corte di Cassazione la c.d. "proposta irrevocabile di acquisto", sottoscritta ed accettata, non è qualificabile come un contratto preliminare o comunque come un contratto che vincoli le parti, ma è una mera fase della trattativa.

Da tale affermazione ne derivano importanti conseguenze sul piano del diritto ma che si riflettono anche sull'ordinaria operatività del mediatore, in particolare:

1) La parte che sottoscrive la "proposta irrevocabile di acquisto", ancorchè accettata non obbliga nè a stipulare il compromesso nè il rogito definitivo e non vi può essere condanna in sede di esecuzione coattiva ex art. 2932 c.c. ;

2) Ove fosse stata versata una somma quale caparra confirmatoria ovvero prevista una penale, non essendo di fronte ad un accordo di natura contrattuale, tali clausole non esplicheranno i loro effetti tipici e non potranno essere pretese, a tale titolo, somme dalla parte non inadempiente, la quale potrà solo agire con azione di danni per la violazione degli obblighi di buona fede nelle trattative contrattuali ai sensi dell'art. 1337 c.c.;

3) il mediatore immobiliare non matura alcun diritto alla provvigione, in quanto per consolidato orientamento della dottrina e della giurisprudenza il diritto alla provvigione sorge al momento della "conclusione dell'affare" ai sensi dell'art. 1755 c.c.; momento che coincide con il perfezionamento tra le parti di un accordo che li vincoli giuridicamente alla conclusione del contratto, vincolo che, per quanto detto, non sorge a seguito della accettazione della c.d. "proposta irrevocabile di acquisto".

E' dunque opportuno prestare nuova e particolare attenzione alla sottoscrizione delle proposte irrevocabili di acquisto ed al loro contenuto, adeguandolo se possibile ai nuovi orientamenti giurisprudenziali.
Lo studio resta a disposizione per qualsiasi ulteriore approfondimento al riguardo.


Distinti Saluti

 

[bruno80]

Caro Giordano, intanto grazie per aver postato questa interessante sentenza. Posso dirti che essa non fa altro che darmi conferma di quanto ho sempre pensato, e cioè che la proposta pare essere un impegno ad impegnarsi... è anche vero che magari un'altra sentenza presto ribalterà questa, ed andremo avanti, come sempre in Italia, senza sapere cosa fare. Saluti!

 

[Seroli]

io avevo invitato l'Avv. Caviglia qui
proprio per parlare di questo.....lui si è iscritto poi è scoppiato lo tzunami del RUolo e.......piu' avanti lo sollecito.

 

[burke]

Basta una semplice modifica nella proposta, pensavo tra l'altro che con il fior fiore di associazioni che ci sono avessero già provveduto. Sono già oltre 10 anni che sentenze di questo tipo si verificano. Se in proposta si scrive che "all'accettazione integrale della presente proposta il deposito cauzionale incassato da parte venditrice sarà da intendersi quale caparra confirmatoria" poi per i versamenti successivi si dirà: la somma x sarà versata alla riproduzione erinnovazione della presente scrittura da effettuarsi entro il.... finito. Non ci sono così preliminare del preliminare e preliminare, ma solo un preliminare che è la proposta accettata, nasce in maniera indubitabile il diritto alla provvigione.

 

[sfilasto]

Il senso della sentenza e' che il preliminare di preliminare non ha senso, in quanto il vincolo giuridico si e' formato con la proposta accettata e l'affare si perfeziona con l'atto definitivo, quindi non produce obblighi solo quella fattispecie (preliminare di preliminare) perche' nom trova fondamento logico ripetere una fase gia' esperita delle trattative. Leggendo approfonditamente le motivazioni della sentenza questo risulta molto chiaro. La proposta accettata vincola le parti alla stipulazione dell'atto definitivo, non alla stipula di un ulteriore "preliminare" che rimane una facolta'.

 

[Seroli]

Il senso della sentenza e' che il preliminare di preliminare non ha senso, in quanto il vincolo giuridico si e' formato con la proposta accettata e l'affare si perfeziona con l'atto definitivo, quindi non produce obblighi solo quella fattispecie (preliminare di preliminare) perche' nom trova fondamento logico ripetere una fase gia' esperita delle trattative. Leggendo approfonditamente le motivazioni della sentenza questo risulta molto chiaro. La proposta accettata vincola le parti alla stipulazione dell'atto definitivo, non alla stipula di un ulteriore "preliminare" che rimane una facolta'.

no è diverso, la Cassazione dice che è un atto nullo, cioè interamente privo di effetti giuridici

 

[sfilasto]

Seroli, forse non mi sono spiegato bene: la cassazione ha sancito la nullita' di quella proposta che sottendeva alla stipula di un preliminare, mentre una proposta accettata che contiene l'accordo per la stipula del successivo rogito e' valida, vincolante e produttiva di effetti giuridici, tant'e' che la parte adempiente puo', a seconda delle pattuizioni, ricorrere nei confronti della parte inadempiente per richiedere il risarcimento dell'eventuale danno emergente, ovvero l'esecuzione del contratto in forma specifica, oltre alla riscossione degli importi a titolo di caparra. Leggendo la sentenza citata, che emetteva un guidizio su una causa iniziata diversi anni prima, emerge che nel caso di specie la proposta avesse ad oggetto la stipula di un preliminare e non di un definitivo, da qui al nullita'. Ciao e buon lavoro.

 

[Seroli]

ah, avevo capito male di cosa volessi dire......

 

[MaxMatteo]

Basta una semplice modifica nella proposta, pensavo tra l'altro che con il fior fiore di associazioni che ci sono avessero già provveduto. Sono già oltre 10 anni che sentenze di questo tipo si verificano. Se in proposta si scrive che "all'accettazione integrale della presente proposta il deposito cauzionale incassato da parte venditrice sarà da intendersi quale caparra confirmatoria" poi per i versamenti successivi si dirà: la somma x sarà versata alla riproduzione erinnovazione della presente scrittura da effettuarsi entro il.... finito. Non ci sono così preliminare del preliminare e preliminare, ma solo un preliminare che è la proposta accettata, nasce in maniera indubitabile il diritto alla provvigione.

quoto in toto!

 

[andrea boschini]

con burke...fino alla prossima sentenza