Sentenza Cassazione 2 aprile 2009 n. 8083 sulla proposta irrevocabile di acquisto

[burke]

il mediatore in questo caso,nell'interesse suo e delle parti non deve fare girare denaro...

 

[lami]

........apparte il piccolo particolare "dell'esecuzione forzata dell'atto"....se è la stessa cosa, se non cambia nulla.....allora ditelo:
"guardi, lei sta' firmando un compromesso".......sicuri sicuri che sarebbero contenti e firmerebbero se sapessero?

Io ho sempre agito così..... spiegando chiaramente l'impegno che stavano sottoscrivendo e nessuno è mai scappato via .... anzi, mi sono accorta che più si è chiari e si spiega bene e più si è apprezzati dalla clientela.

 

[maryjo]

anch'io ho sempre spiegato tutto per bene e non è mai scappato nessuno anzi.... qualcuno pensava che fosse un foglio senza valore e poi è rimasto tutto contento

 

[Seroli]

anch'io ho sempre spiegato tutto per bene e non è mai scappato nessuno anzi.... qualcuno pensava che fosse un foglio senza valore e poi è rimasto tutto contento

ma davvero? voi dite "guardi quando il venditore accetta, questo si trasforma in un compromesso"?.......................vi do' una grande notizia:...................siete in pochi........................anzi, forse i soli...................se è vero.............

 

[Umberto Granducato]

Basta una semplice modifica nella proposta, pensavo tra l'altro che con il fior fiore di associazioni che ci sono avessero già provveduto. Sono già oltre 10 anni che sentenze di questo tipo si verificano. Se in proposta si scrive che "all'accettazione integrale della presente proposta il deposito cauzionale incassato da parte venditrice sarà da intendersi quale caparra confirmatoria" poi per i versamenti successivi si dirà: la somma x sarà versata alla riproduzione erinnovazione della presente scrittura da effettuarsi entro il.... finito. Non ci sono così preliminare del preliminare e preliminare, ma solo un preliminare che è la proposta accettata, nasce in maniera indubitabile il diritto alla provvigione.

ok, ma la somma x sarà versata a quale titolo?? Bisogna indicarlo...

 

[Luciano Passuti]

Cari colleghi vi chiedo, se possibile, di verificare quanto riportato da uno studio notarile in una mail inviata ad alcune agenzie immobiliari della zona.

Per brevità vi riassumo: le proposte NON generano NESSUN OBBLIGO! può essere vero?

Di seguito riporto l'intero testo della lettera:

Data: 8 aprile 2010
Oggetto : Preliminare di preliminare

E' intenzione dello studio portare all'attenzione della Vostra Agenzia quanto recentemente stabilito dalla Suprema Corte di Cassazione con sentenza del 2 aprile 2009 n. 8083.

Con tale sentenza per la prima volta la Cassazione si pronuncia circa la natura e gli effetti delle c.d. "proposte irrevocabili di acquisto" accettate dal proponente, sin ad ora ritenute dalla dottrina specialistica e dalla prevalente giurisprudenza di merito vere e proprie fonti produttive di vincoli giuridici a carattere obbligatorio (si è spesso parlato di preliminare di preliminare), che imponevano alle parti sia l'obbligo di procedere al successivo perfezionamento del c.d. "compromesso/preliminare" che del successivo rogito definitivo di acquisto, originando anche per l'Agenzia di mediazione il diritto alla provvigione.

Con la citata sentenza la Corte Suprema, in relazione ad una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile, accettata dalla proprietaria dell'immobile, con la quale il proponente si era obbligato alla stipulazione di un successivo contratto preliminare, ha affermato che:
"Il contratto in virtù del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare) è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l'interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione".

In altre parole secondo la Corte di Cassazione la c.d. "proposta irrevocabile di acquisto", sottoscritta ed accettata, non è qualificabile come un contratto preliminare o comunque come un contratto che vincoli le parti, ma è una mera fase della trattativa.

Da tale affermazione ne derivano importanti conseguenze sul piano del diritto ma che si riflettono anche sull'ordinaria operatività del mediatore, in particolare:

1) La parte che sottoscrive la "proposta irrevocabile di acquisto", ancorchè accettata non obbliga nè a stipulare il compromesso nè il rogito definitivo e non vi può essere condanna in sede di esecuzione coattiva ex art. 2932 c.c. ;

2) Ove fosse stata versata una somma quale caparra confirmatoria ovvero prevista una penale, non essendo di fronte ad un accordo di natura contrattuale, tali clausole non esplicheranno i loro effetti tipici e non potranno essere pretese, a tale titolo, somme dalla parte non inadempiente, la quale potrà solo agire con azione di danni per la violazione degli obblighi di buona fede nelle trattative contrattuali ai sensi dell'art. 1337 c.c.;

3) il mediatore immobiliare non matura alcun diritto alla provvigione, in quanto per consolidato orientamento della dottrina e della giurisprudenza il diritto alla provvigione sorge al momento della "conclusione dell'affare" ai sensi dell'art. 1755 c.c.; momento che coincide con il perfezionamento tra le parti di un accordo che li vincoli giuridicamente alla conclusione del contratto, vincolo che, per quanto detto, non sorge a seguito della accettazione della c.d. "proposta irrevocabile di acquisto".

E' dunque opportuno prestare nuova e particolare attenzione alla sottoscrizione delle proposte irrevocabili di acquisto ed al loro contenuto, adeguandolo se possibile ai nuovi orientamenti giurisprudenziali.
Lo studio resta a disposizione per qualsiasi ulteriore approfondimento al riguardo.


Distinti Saluti

Corretto !
La proposta di acquisto che rimanda le parti alla sottoscrizione di un preliminare e' un atto senza efficacia giuridica, e' il famoso "preliminare delle preliminare", in parole povere un atto NULLO !
La nostra federazione gia' dal 2008 aveva adeguato la propria modulistica.
La proposta di acquisto, anche se accettata, che rimanda comunque ad un preliminare , non fa maturare la mediazione

 

[maryjo]

ma davvero? voi dite "guardi quando il venditore accetta, questo si trasforma in un compromesso"?.......................vi do' una grande notizia:...................siete in pochi........................anzi, forse i soli...................se è vero.............

e certo che glielo dico .... è la prima cosa che specifico

l'esempio me l'ha dato un collega quando io ero ancora digiuna di proposte preliminari e quant'altro
ho comprato un'immobile tramite agenzia .... questi mi fanno firmare la proposta dicendomi che è irreversibile ......poichè i venditori si trovavano al nord e io sto al sud, per cui era impossibile firmare un compromesso, abbiamo registrato la proposta come se fosse il preliminare, abbiamo inserito tutto quello che c'era da inserire e siamo andati al rogito...

questa è stata la mia prima esperienza con un'agenzia, la mia prima proposta d'acquisto ec... ec...
il 90% dei miei clienti risiede fuori e vogliono vendere ciò che hanno lasciato al paese.... secondo te mi faccio il giro del mondo per far firmare i compromessi ai proprietari?
per poter firmare io il compromesso avrei dovuto avere una procura notarile, ma mi è stato spiegato che così non faccio il mediatore....
e come lo supero l'empasse? e che senso ha essere un'Agenti Immobiliari iscritto al ruolo se non dai garanzie ai clienti??????....

ora mi sorge il dubbio se ho capito bene come devo svolgere il mio lavoro....
sareste così gentili da dirmi se sto sbagliando?
la proposta irreversibile accettata non ha valore di compromesso?

 

[maryjo]

vorrei specificare anche che la prima cosa che dico quando mi devono sottoscrivere la proposta è che l'assegno lo devono intestare al venditore e che io lo trattengo fiduciariamente finchè non accetta...
ciò che devono dare a me sarà quantificato a parte
e ancora.... il mio presidente mi ha avvisato che se c'è il trasferimento del denaro al venditore, entro 20 gg devo andare dal notaio oppure è obbligatorio registrare la proposta ...
anche in questo caso ho edotto le parti e spesso ho trattenuto io l'intera somma fino al momento del rogito...
le parti erano informate, il notaio pure..... se non è trasparenza questa!!!!!

 

[Umberto Granducato]

vorrei specificare anche che la prima cosa che dico quando mi devono sottoscrivere la proposta è che l'assegno lo devono intestare al venditore e che io lo trattengo fiduciariamente finchè non accetta...
ciò che devono dare a me sarà quantificato a parte
e ancora.... il mio presidente mi ha avvisato che se c'è il trasferimento del denaro al venditore, entro 20 gg devo andare dal notaio oppure è obbligatorio registrare la proposta ...
anche in questo caso ho edotto le parti e spesso ho trattenuto io l'intera somma fino al momento del rogito...
le parti erano informate, il notaio pure..... se non è trasparenza questa!!!!!

Al momento del rogito?
La proposta accettata va registrata indipendentemente dal fatto che tu vada dal notaio o meno-

 

[Luciano Passuti]

Al momento del rogito?
La proposta accettata va registrata indipendentemente dal fatto che tu vada dal notaio o meno-

A mio parere la proposta e' soggetta registrazione in ogni caso !
Attenzione che, dopo la nota sentenza della Suprema Corte di Cassazione, e' stato definitivamnte chiarito che la proposta di acquisto che rimanda le parti alla sottoscrizione di un preliminare non ha valore giuridico.
Vedi invece la modulistica Fiaip (gia' dal 2008 !!!!!!!!!) la quale alla accettazione fa diventare la proposta un Preliminare di vendita