Buonasera a tutti,
non so se potete aiutarmi a risolvere un dubbio.
Nel 1980 i primi proprietari entrarono come soci in una cooperativa che aveva stipulato un convenzione con il comune di roma per il diritto di superficie.
Il mutuo venne preso dalla cooperativa e i primi proprietari iniziarono a pagare le rate alla cooperativa dall'anno di consegna dell'appartamento (1983 ) per un importo di circa 42.000 euro all'epoca (secondo convenzione vigente).
Nel 2003 venne fatta una convenzione integrativa per permettere alla cooperativa di sciogliersi e di assegnare in proprietà individuale gli alloggi ai soci che ne avevano già acquisito precedentemente l'assegnazione in uso e godimento in proprietà individuale. La stessa convenzione stabilisce che il prezzo di cessione ai soci già assegnatari in godimento è costituito dal valore delle singole unità immobiliari risultante dall'ultimo bilancio approvato della cooperativa (che hanno fatto corrispondere a quei 42.000 euro).
Poi sono subentrata io pagando chiaramente l'appartamento 300.000 euro.
La surroga del mutuo non mi viene concessa perché il valore della casa post sentenza di settembre 2015 è 50.000, che sarebbe 42.000 più la rivalutazione ISTAT dal 2003 ad oggi.
Ma i primi proprietari hanno pagato la somma di 42.000 non nel 2003 ma nel 1980 (e rivalutando il valore dal 1980 verrebbe 150.000 euro che è una somma ben diversa).
Ora il mio dubbio è questo.
E' corretto prendere come data per il calcolo la seconda convenzione, o andrebbe presa la prima?
Lo stesso discorso vale anche per l'affrancazione quindi, prenderanno per il calcolo del corrispettivo la prima convenzione o la seconda?
Vi ringrazio in anticipo, scusate se alcuni passaggi non sono chiari, ma sto cercando di capire meglio anche io, è difficile. Sia tecnicamente che emotivamente
Per l'affrancazione non ha influenza il prezzo di massima cessione, non entra nella formula per il calcolo del corrispettivo di affrancazione, conta il valore venale dell'area del piano di zona, ricavabile dalle tabelle della delibera 40/2016 abbattuto del 40%, a cui va poi portato in detrazione l'onere ci concessione del diritto di superficie versato, rivalutato ISTAT per i prezzi al cunsumo, dalla data di versamento effetuata dal concessionario a quella attuale, con altri fattori di abbattimento facoltativi e riduzione facoltativa in base alla durata residua del vincolo, il tutto rapportato alla quota millessimale di possesso, pertinenze incluse. Gli oneri di concessione del diritto di superficie, dovrebbero comprendere sia la somma provvisoria versata dal concessionario nei termini temporali indicati nella convenzione, che quella per gli oneri di urbanizzazione, eventualmente assegnati al concessionario ma pagati comunque dagli assegnatari. Ma il comune di Roma per ora esclude il contributo per gli oneri di urbanizzazione versato dalla somma da portare in detrazione.
Per quanto riguarda invece il prezzo di massimo di cessione, la mia convenzione riporta che va determinato, se passati 6 dalla data di ultimazione lavori, da quello presentato dal costruttore al comune e da quest'ultimo avallato, ossia quello indicato nelle tabelle timbrate e firmate dall'amministrazione, a questo si applica la rivalutazione ISTAT per i prezzi al consumo dalla data di ultimazione lavori, diminuito di un coefficiente di vetustà.
Quello che è stato pagato effettivamente, data la mancanza assoluta di controllo del Comune, purtroppo spesso non coincide con quello indicato nelle tabelle, ma è sull'importo delle tabelle che va calcolata la rivalutazione ISTAT per aggiornare il prezzo massimo di cessione. Le tabelle dovrebbero essere allegate al rogito , e non sempre è stato così, il Comune comunque dovrebbe esserene in possesso, e di solito è il comune che deve fare il calcolo di rivalutazione, ma qui non fanno neanche più quello e quando lo facevano lo facevano un po' a vanvera.
