Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Santi60]

Forse la mia convenzione, che è del 98 ed è la più vecchia tra i piani b32 e b44, non ricalca già più quello schema. Nella mia è scritto in chiare lettere che "l'obbligo di cessione degli alloggi al presso sopra indicato vale anche come promessa inrevocabile a favore di terzi aventi causa dal concessionario".
Purtroppo questa convezione, prima della sentenza 18135, non l'aveva letta nessuno e mai era stata diffusa ne dagli uffici vendite all'atto della prenotazione ne dal notaio, ma anche avendola letta ben pochi avrebbero fatto eccezione, come hai fatto tu con gli esiti che conosciamo, ne tantomeno si sarebbero presi la bega di andare a studiare la 865/71, anche se nei rogiti ci hanno fatto ammettere di essere ben a conoscenza di entrambe. L'errore di fondo è stato fidarsi della premiata cricca, ma io ritengo che almeno per quanto riguarda i notai, sia per non aver fatto rispettare il prezzo imposto alla cooperativa sia per le seconde vendite, una chiamata in causa sia possibile, anche se mi sembra strano che non si siano parati in qualche modo.

@Mobil la clausola che citi: "l'obbligo di cessione degli alloggi al prezzo sopra indicato vale anche come promessa irrevocabile a favore di terzi aventi causa dal concessionario", è quella dello schema approvato con la Deliberazione 1929/1983. Non ho capito se concordi con me o meno, ma io leggo che "i terzi aventi causa dal concessionario" sono semplicemente i "primi acquirenti" poiché il "concessionario" è il Costruttore o la Cooperativa. Inoltre "a favore", secondo me, indica un vantaggio e non un vincolo per i "primi acquirenti".
Quando ho fatto il rogito del mio appartamento, anche se NON ho firmato alcuna clausola di "ben conoscere ed accettare" la Convenzione e/o la Legge 865/71, ho preteso di avere una copia della Convenzione, anche se il Costruttore me l'ha fatta avere solo pochi giorni prima del rogito ed, ormai, avevo già versato tutta la quota in conto capitale, gli interessi di preammortamento gonfiati, la "prenotazione" all'agenzia, e tutta un'altra serie di oneri forfettari con le causali più fantasiose, quindi non potevo più fare altro che firmare il rogito per non perdere tutto. Francamente, quella clausola l'ho letta decine di volte e l'ho fatta anche leggere ad un mio parente Notaio, che opera in un'altra regione, e la presenza di un vincolo a mio carico come "terzo avente causa dal concessionario" non eravamo riusciti a vederlo, ma abbiamo solo visto una potenziale fregatura dato che, in mancanza della Lista dei prezzi massimi era impossibile controllare che il vantaggio a mio favore fosse stato effettivamente applicato con un prezzo rispondente alla procedura di calcolo riportata in Convenzione, ma potevo solo stimarla facendo da me il calcolo del prezzo massimo che risultava un bel po' inferiore a quanto stavo pagando l'appartamento!

 

[Santi60]

Vero, e convengo, ma cosa pensi al riguardo della successiva sentenza della Corte Costituzionale che invece sembra rimettere nel calderone anche l'edilizia convenzionata? OPs mi sono accorto ora che ho tirato in ballo le tue generalità, giuro non l'avevo fatto a posta

@Mobil credo che nell'altro mio post venga fuori la motivazione alla base della sentenza della Corte Costituzionale che aveva una sua validità ai tempi di quell'aborto di Legge sull'"Equo Canone" (che scontentava sia i proprietari, per i quali diventava inutile affittare dato che non si pagavano neppure le spese di ripristino quando l'inquilino andava via, sia i potenziali inquilini, dato che trovare una casa in affitto ad "Equo Canone" era la classica "mission impossible", e che, a suo tempo, non ha ottenuto altro che il proliferare degli affitti in nero). Infatti aveva poco senso avere, per l'edilizia convenzionata/agevolata, un limite massimo del canone di locazione più alto di quello degli alloggi fuori dai PdZ ...
In altre parole, la Sentenza della Corte Costituzionale non rimetteva l'edilizia convenzionata/agevolata nel "calderone" dell'ERP (che comunque restava esclusa dall'applicazione della Legge 392/78 in base al punto (b) dell'art. 26), ma semplicemente rendeva la Legge 392/78 applicabile agli alloggi di edilizia convenzionata per evitare la palese iniquità che ho citato sopra.
Resta però la questione che la Sentenza della Corte Costituzionale, poteva andar bene per le Convenzioni secondo lo schema approvato con la Deliberazione 1929/1983 (che richiamano semplicemente la Legge 392/78 e sue s.m.i), ma creava un bel problema di incongruenza con le convenzioni di alcuni comuni e con quelle di Roma stipulate secondo schemi approvati successivamente che specificavano una percentuale del 4.5% invece del 3,85% della Legge 392/78 ...

 

[Santi60]

A dire il vero a me è sembrato che l'Avv,Canale non sia da prendere come riferimento, di sicuro ne sai più tu che lei. Dopo la riunione abbiamo anche avuto un piccolo contrasto riguardo al tema degli abbattimenti in delibera 40 e non era neanche al corrente dell'interpretazionee della Corte dei Conti Sezione delle Autonomie.
E vero che su questo sarebbe meglio tacere, e quell'interpretazione stravolge la lettura in italiano del comma 48, ma io no vorrei che tra qualche anno uscirà fuori che l'abbattimento facoltativo poteva essere massimo del 10% ulteriore, e si dovrà versare un ulteriore conguaglio.
Le ho anche mandato una mail, alla quale non ha risposto, con i riferimenti di quanto affermavo in relazione all'interpretazione del comma 48, nella quale poi facevo anche notare che, se letto con quella punteggiatura, anche il comma 49bis lascia intedere che l'affrancazione debba essere una parte della trasformazione, ma l'interpretazione corrente sembra che quella virgola sia stata aggiunta per sottinteso, non so se hai gia analizzato questa altra anomalia, se vuoi ne parliamo.
Riguardo i nulla osta ce ne sonodi diversi tipi a seconda di quale era il dirigente in quel momneto, l'informativa al notariato invece è molto ambigua, prima in pratica dice, erroneamente, che sia la legge che gli schemi di convenzioni vigenti nel comune di roma ostano la compravendita a libero mercato, poi rimada alle convenzioni.
Ma io non focalizzerei l'attenzione sui nulla osta, qui i responsabili dal punto di vista giuridico sono i notai, e non si capisce per quale ragione chiedessero al comune un permesso che al comune per legge non era consetito concedere, e per questo poi non può essere chiamato in causa per eventuali risarcimento danni se mai per millantato credito o peggio se si prova che il tutto faceva parte di un accordo sottobanco.

@Mobil purtroppo il comma 49-bis si attorciglia un po' su se stesso. A quale virgola ti riferisci di preciso?
Secondo me la vera intersecazione fra Affrancazione e Trasformazione, più che nel comma 49-bis, c'è nel comma 49-ter che estende il comma 49-bis alle convenzioni
previste dall'articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, dato che tali sono le Convenzioni sostitutive per la Trasformazione. In effetti ritengo che, nell'ottica di ulteriore liberalizzazione con la quale il Legislatore ha aggiunto i due commi 49-bis e 49-ter, quest'ultimo comma serve proprio per anticipare la liberazione da tutti i vincoli senza aspettare i 20 anni che, per le Convenzioni originaria più recenti bisognerebbe comunque attendere anche nel caso della Trasformazione. Invece, il comma 49-bis, servirebbe solo per anticipare l'eliminazione del solo vincolo di prezzo massimo per le convenzioni in diritto di superficie (prive di trasformazione) oppure per le convenzioni in diritto di proprietà ante legge 179/1992 che contenevano ancora vincoli a volte più stringenti delle convenzioni in diritto di superficie. A tale proposito secondo come lo leggo io il comma 49-bis NON è applicabile alle convenzioni in diritto di proprietà successive alla Legge 179/1992 (siano esse originariamente in diritto di proprietà oppure risultanti dalla Trasformazione).

 

[Santi60]

Tra l'altro, nel caso si dovesse invece far riferimanto alla leggi nazionali e regionali, non sono riuscito a trovare il provvedimanto specifico della Regione lazio per i piani peep.
Di vagamente inerente il tema ho trovato solo un allegato, relativo alla delibera della giunta della regione lazio 527/2003 che da seguito al Decreto Ministeriale n.2523/2001 del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasportiper il piano “20.000 abitazioni in affitto”.
http://www.regione.lazio.it/binary/rl_main/tbl_documenti/CAS_DGR_489_03_08_2006_Allegato_A.pdf

All'art.7 si legge:
"DETERMINAZIONE DELL’IMPORTO DEI CANONI DI LOCAZIONE
7.1. Per tutti i tipi di intervento finanziati;Il canone di locazione non potrà essere superiore a quello “concertato” di cui all’art. 2 comma 3° della Legge 09 dicembre 1998, n. 431. In assenza degli accordi sottoscritti in sede locale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e degli inquilini ai sensi dell’art. 2
comma 3° della Legge 09 dicembre 1998, n. 431, il canone è determinato con riferimento ai valori risultanti, in rapporto a condizioni equivalenti di localizzazione e tipologia edilizia, da analogo accordo sottoscritto in Comune limitrofo, di più prossima dimensione demografica, così come prescritto dall’art. 5 comma 1° punto 3 del Decreto Ministeriale"

Anche se l'ambito non è specificatamente lo stesso, nel testo si fa riferimento alle leggi che regolano i peep, c'è quindi da dedurre che la risposta al nostro dilemma è che agli affitti di edilizia peep vada applicato il canone concrodato.

@Mobil come avevo già scritto in una precedente risposta concordo che il canone applicabile sia quello "concertato". Posso chiederti il motivo della tua titubanza nella frase "Anche se l'ambito non è specificatamente lo stesso"?
Invece secondo me l'edilizia agevolata rientra pienamente nell'ambito dell'allegato A relativo alla delibera della giunta della regione Lazio 527/2003 che hai postato. Infatti nel titolo "DIRETTIVE E INDIRIZZI PER L’ATTUAZIONE DEI PROGRAMMI DI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA FRUENTI DEI CONTRIBUTI PREVISTI DAL DECRETO MINISTERO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI 27 dicembre 2001, n. 2523 DI CUI ALLA D.G.R.L. 20 giugno 2003 n. 527 DA ATTUARSI DA COOPERATIVE EDILIZIE, IMPRESE DI COSTRUZIONE E RELATIVI CONSORZI, COMUNI E A.T.E.R." sono anche contemplate le Cooperative e le Imprese di costruzione siamo quindi nel caso degli Interventi Edilizi tipo PEEP. Eventualmente, ci sarebbe da chiedersi se, addirittura, in caso di assenza di contributi pubblici (cioè edilizia "convenzionata", ma non "agevolata") non fosse addirittura applicabile il canone libero per le vecchie Convenzioni che fanno un semplice riferimento alla Legge 392/78 con la clausola aggiuntiva di "sue s.m.i." ...

 

[MissRossella]

@Mobil Ho visto il video su Internet ed il tuo intervento è stato molto interessante. Ho anche visto che, ad un certo punto volevi intervenire su quanto stava dicendo l'Avv. Canale, ma non ti ha lasciato parlare. In effetti cerano alcune cose che l'Avv. stava dicendo sui "nulla osta" del Comune e sui Contenuti delle Convenzioni che non mi hanno convinto gran ché. Cosa ne pensi?

@Santi60 potresti cortesemente postare il link del video? ti ringrazio.

 

[Santi60]

@Mobil come avevo già scritto in una precedente risposta concordo che il canone applicabile sia quello "concertato". Posso chiederti il motivo della tua titubanza nella frase "Anche se l'ambito non è specificatamente lo stesso"?
Invece secondo me l'edilizia agevolata rientra pienamente nell'ambito dell'allegato A relativo alla delibera della giunta della regione Lazio 527/2003 che hai postato. Infatti nel titolo "DIRETTIVE E INDIRIZZI PER L’ATTUAZIONE DEI PROGRAMMI DI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA FRUENTI DEI CONTRIBUTI PREVISTI DAL DECRETO MINISTERO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI 27 dicembre 2001, n. 2523 DI CUI ALLA D.G.R.L. 20 giugno 2003 n. 527 DA ATTUARSI DA COOPERATIVE EDILIZIE, IMPRESE DI COSTRUZIONE E RELATIVI CONSORZI, COMUNI E A.T.E.R." sono anche contemplate le Cooperative e le Imprese di costruzione siamo quindi nel caso degli Interventi Edilizi tipo PEEP. Eventualmente, ci sarebbe da chiedersi se, addirittura, in caso di assenza di contributi pubblici (cioè edilizia "convenzionata", ma non "agevolata") non fosse addirittura applicabile il canone libero per le vecchie Convenzioni che fanno un semplice riferimento alla Legge 392/78 con la clausola aggiuntiva di "sue s.m.i." ...

@Mobil non tener conto della mia domanda preceddnte ho capito che ti riferisci al fatto che si tratta di interventi fruenti dei contributi previsti dal DM delle Infrastrutture e Trasporti nr. 2523/2001 invece del classico art. 35 della Legge 865/1971.

 

[Santi60]

@Santi60 potresti cortesemente postare il link del video? ti ringrazio.

Ecco il link

 

[Mobil]

@Mobil la clausola che citi: "l'obbligo di cessione degli alloggi al prezzo sopra indicato vale anche come promessa irrevocabile a favore di terzi aventi causa dal concessionario", è quella dello schema approvato con la Deliberazione 1929/1983. Non ho capito se concordi con me o meno, ma io leggo che "i terzi aventi causa dal concessionario" sono semplicemente i "primi acquirenti" poiché il "concessionario" è il Costruttore o la Cooperativa. Inoltre "a favore", secondo me, indica un vantaggio e non un vincolo per i "primi acquirenti".
Quando ho fatto il rogito del mio appartamento, anche se NON ho firmato alcuna clausola di "ben conoscere ed accettare" la Convenzione e/o la Legge 865/71, ho preteso di avere una copia della Convenzione, anche se il Costruttore me l'ha fatta avere solo pochi giorni prima del rogito ed, ormai, avevo già versato tutta la quota in conto capitale, gli interessi di preammortamento gonfiati, la "prenotazione" all'agenzia, e tutta un'altra serie di oneri forfettari con le causali più fantasiose, quindi non potevo più fare altro che firmare il rogito per non perdere tutto. Francamente, quella clausola l'ho letta decine di volte e l'ho fatta anche leggere ad un mio parente Notaio, che opera in un'altra regione, e la presenza di un vincolo a mio carico come "terzo avente causa dal concessionario" non eravamo riusciti a vederlo, ma abbiamo solo visto una potenziale fregatura dato che, in mancanza della Lista dei prezzi massimi era impossibile controllare che il vantaggio a mio favore fosse stato effettivamente applicato con un prezzo rispondente alla procedura di calcolo riportata in Convenzione, ma potevo solo stimarla facendo da me il calcolo del prezzo massimo che risultava un bel po' inferiore a quanto stavo pagando l'appartamento!

Il mio dubbio che come terzi aventi causa si riferisca "anche" a tutti i successivi acquirenti, è proprio quell'"anche" che non avrebbe senzo se riferito solo al primo.

 

[Mobil]

@Mobil purtroppo il comma 49-bis si attorciglia un po' su se stesso. A quale virgola ti riferisci di preciso?
Secondo me la vera intersecazione fra Affrancazione e Trasformazione, più che nel comma 49-bis, c'è nel comma 49-ter che estende il comma 49-bis alle convenzioni
previste dall'articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, dato che tali sono le Convenzioni sostitutive per la Trasformazione. In effetti ritengo che, nell'ottica di ulteriore liberalizzazione con la quale il Legislatore ha aggiunto i due commi 49-bis e 49-ter, quest'ultimo comma serve proprio per anticipare la liberazione da tutti i vincoli senza aspettare i 20 anni che, per le Convenzioni originaria più recenti bisognerebbe comunque attendere anche nel caso della Trasformazione. Invece, il comma 49-bis, servirebbe solo per anticipare l'eliminazione del solo vincolo di prezzo massimo per le convenzioni in diritto di superficie (prive di trasformazione) oppure per le convenzioni in diritto di proprietà ante legge 179/1992 che contenevano ancora vincoli a volte più stringenti delle convenzioni in diritto di superficie. A tale proposito secondo come lo leggo io il comma 49-bis NON è applicabile alle convenzioni in diritto di proprietà successive alla Legge 179/1992 (siano esse originariamente in diritto di proprietà oppure risultanti dalla Trasformazione).

E un problema di sintassi e punteggiatura, un po' come avviene per la lettura del comma 48, dove l'abattimento facoltativo viene riferito al valore venale appena citato, e quindi sotituirebbe un abbattimento ulteriore del 50%, mentre la corte dei conti sezione delle autonomie, arrampicandosi sugli specchi, la riferisce al corrispettivo di affrancazione e quindi considera l'abattimento facoltativo come ulteriore abbattimento del 10% al 40% stabilito per legge.
Il 49bis recita "...per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48. ...".
Letto così sembra che il corrispettivo di affrancazione deve essere una percentuale del corrispettivo per la trasformazione, descritto al comma 48, che sarebbe anche logico e questa è stata la tesi sostenuta qui da diversi utenti, ma che non trova riscontri in norme che regolino questa percemtuale.
Se invece dopo dopo il termine corrispettivo si aggiunge una virgola "...in misura pari ad una percentuale del corrispettivo, risultante dall'applicazione del comma 48. ...", allora quel "risultante" non si riferisce più al corrispettivo di trasformazione ma a quello di affrancazione, slegandolo del tutto dalla trasformazione e, nella pratica, è così.

 

[Santi60]

Il mio dubbio che come terzi aventi causa si riferisca "anche" a tutti i successivi acquirenti, è proprio quell'"anche" che non avrebbe senzo se riferito solo al primo.

La mia interpretazione di terzi è un po' diversa. Infatti, non dimentichiamoci che le parti della Convenzione sono solo due (tutti gli altri sono "terzi"):

1. Il Comune;
2. La Cooperativa o l'Impresa costruttrice ("concessionario").

Successivamente il "concessionario", dopo aver assolto a tutti i suoi obblighi previsti dalla Convenzione con il Comune ed aver realizzato l'immobile, può cedere gli appartamenti a "terzi", rispettando certi vincoli (il prezzo massimo e le caratteristiche dei "terzi", salvo altri eventuali clausole), e tali "terzi" diventano i suoi "aventi causa". Ovviamente si parla di "terzi" al plurale poiché non ho mai visto un Immobile in Diritto di superficie costituito da un solo appartamento ...
Almeno questo è quello che penso come interpretazione della clausola in Convenzione.
Che poi questa clausola, alla luce della Sentenza 18135, sia completamente errata, è tutta un'altra questione, ma la responsabilità è tutta del Comune di Roma che ha approvato uno schema di Convenzione con la Deliberazione 1929/1983 fatta in questo modo e, secondo me, considerando la prassi successivamente applicata dal Comune di Roma (vedi "nulla osta etc...), l'intento di coloro che hanno scritto lo schema in questo modo era proprio quello di condurre il gioco proprio in questo modo e cioè evitare di applicare il vincolo del prezzo massimo ai successivi passaggi di proprietà e ci sarebbero anche riusciti per chissà quanto tempo se non ci fosse stata quella causa che è arrivata in Cassazione a Sezioni Unite.
Se, invece, avessero voluto applicare il vincolo del prezzo massimo a tutte le compravendite successive, avrebbero potuto scrivere la clausola in modo molto più chiaro e puntuale. Secondo me, la ragione alla base di una clausola scritta in modo così sibillino sta proprio nel fatto che tutti questi appartamenti sarebbero rimasti invenduti a meno di non applicare prezzi massimi di cessione davvero "agevolati" e palesemente convenienti, cosa che, palesemente, non sono mai stati e, nella maggior parte dei casi, i prezzi di massimi di cessione NON sono mai stati applicati neanche ai primi acquirenti/Assegnatari.
Se la clausola in oggetto fosse stata più chiara, l'avresti comprato l'appartamento? Io NO!