In effetti c'era un bel corto circuito fra le Convenzioni del Comune di Roma e l'art. 26 della Legge 392/78 (francamente non lo avevo notato in passato poiché la Legge 392/78 è stata "svuotata" dalla Legge 431/98 quindi mi sono sempre riferito a quest'ultima considerando la 392/78 ormai "defunta"). In ogni caso non è questo il solo punto delle vecchie Convenzioni stipulate dal Comune di Roma che non funziona, tanto per citare il più importante, se vai a leggere anche l'ultimo comma dell'art. 14 delle Convenzioni stipulate secondo lo schema della Deliberazione 1929/1983, andare ad interpretare che il vincolo del prezzo massimo sia applicabile anche alle vendite successive alla prima ce ne vuole, anzi, secondo me, dice esattamente il contrario!
@Mobil ieri era troppo tardi per analizzare l'art. 26 della Legge 392/78 e l'ho fatto questa mattina.
Come prima considerazione, vorrei evidenziare che tale articolo 26 fa un distinzione su due punti diversi fra le c.d. "Case popolari", al punto (b), e quelle di edilizia convenzionata, al punto (c):
"
b) alle locazioni relative ad alloggi costruiti a totale carico dello Stato per i quali si applica il canone sociale determinato in base alle disposizioni vigenti;
c) alle locazioni relative ad alloggi soggetti alla disciplina dell'edilizia convenzionata;"
Questa distinzione individua, già a partire dal 1978, una volontà del Legislatore di non mettere nello stesso calderone dell'ERP, almeno dal punto di vista delle locazioni, queste due tipologie di alloggi, cosa che era già stata dettagliata, precedentemente, dal comma 2 dell’art. 1 del DPR n. 1035/1972.
Come seconda considerazione, azzarderei una motivazione associata al punto (c) dell'art. 26 della Legge 392/78. Infatti, secondo me, era stata inserita tale non applicabilità per l'edilizia convenzionata al fine di evitare potenziali incongruenze con il punto (e) del comma 8 dell'art. 35 della Legge 865/1971 che richiede alle Convenzioni del Diritto di Superficie di specificare "
i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione". Infatti, mentre la Legge 392/78 prevede una percentuale del 3,85% del valore locativo, in alcune convenzioni di altri Comuni e nelle Convenzioni più recenti del Comune di Roma viene specificata una percentuale superiore (tipicamente il 4,5%) del prezzo massimo di cessione come canone massimo annuo di locazione. Quindi la lettera (c) evitava di fare andare in conflitto il 3,85% con il 4,5%. Paradossalmente, si aveva il risultato inspiegabile che, ai tempi dell'"Equo Canone", il canone di locazione di un appartamento non agevolato poteva avere un limite massimo inferiore (a causa del 3,85%) rispetto a quello di un appartamento in edilizia agevolata (legato al 4,5%). Per questa ragione il punto (c) era stato dichiarato anticostituzionale (sentenza 28 gennaio-11 febbraio 1988, n. 155, in G.U. 1a s.s. 17/02/1988, n. 7)!
Ovviamente, il Legislatore non poteva immaginare che il Comune di Roma andasse ad inserire negli schemi di Convenzione approvate con la Deliberazione 1929/1983 un riferimento incrociato alla Legge 392/78 che, almeno fino al 1988, data della Sentenza che ho citato sopra, non era neppure applicabile. Comunque nessuno se ne è mai accorto perché nei 5 anni dal 1983 al 1988, gli appartamenti realizzati con Convenzioni basate sulla Deliberazione 1929/1983, in ogni caso, non potevano essere locati (i titolari avrebbero anche perso l'agevolazione "Prima casa").
Successivamente, il problema è cessato definitivamente con l'entrata in vigore della Legge 431/1998 che ha abrogato, per le locazioni abitative, buona parte degli articoli della Legge 392/78 ed ho già menzionato sopra, ed in altri post, che la Legge 431/1998 è pienamente applicabile all'edilizia convenzionata/agevolata regolata dalle Convenzioni secondo lo schema della Deliberazione 1929/1983 grazie alla loro distinzione, rispetto alle case ERP, sancita dal comma 2 dell’art. 1 del DPR n. 1035/1972.
