Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[EmiVal]

Grazie mille per la risposta. Quindi mi sembra di capire la strategia ottimale sarebbe di far partire comunque la pratica di trasformazione e farla seguire dalle opportune azioni legali qualora i tempi non vengano rispettati come da legge.
Dal sito del Comune di Roma mi sembra che per la pratica vengano richiesti i documenti come da modulo "richiesta di preadesione":

Modulistica

>(dato che c'è uno sconto del 50% secondo la Deliberazione 40/2016)

Potresti fornire per favore un riferimento se disponibile riguardo a questo sconto? (link URL)
Per calcolare (anche indicamente) il corrispettivo per la trasformazione esiste qualche riferimento? (calcolatore come quello gentilmente reso disponibile sul forum per l'affrancazione?) O avere un indicazione di massima?

Grazie ancora
S.

La pratica di trasformazione è impossibile farla partire, perché dalla delibera 40 del maggio 2016 le pratiche di trasformazione sono sospese.

 

[Santi60]

Grazie mille per la risposta. Quindi mi sembra di capire la strategia ottimale sarebbe di far partire comunque la pratica di trasformazione e farla seguire dalle opportune azioni legali qualora i tempi non vengano rispettati come da legge.
Dal sito del Comune di Roma mi sembra che per la pratica vengano richiesti i documenti come da modulo "richiesta di preadesione":

Modulistica

>(dato che c'è uno sconto del 50% secondo la Deliberazione 40/2016)

Potresti fornire per favore un riferimento se disponibile riguardo a questo sconto? (link URL)
Per calcolare (anche indicamente) il corrispettivo per la trasformazione esiste qualche riferimento? (calcolatore come quello gentilmente reso disponibile sul forum per l'affrancazione?) O avere un indicazione di massima?

Grazie ancora
S.

Per quanto riguarda lo "sconto", ammesso poi che sia ammesso poiché ci sono pareri discordi in materia, occorre leggere il punto 6 a pag. 13 della Deliberazione 40/2016 scaricabile dal link http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/pdz/delib/dcsac-2016-40-affrancazione.pdf che così recita:
'6. I “valori venali” di cui al precedente punto 5, laddove riferiti ai sotto riportati n. 14 Piani di Zona, sono sostitutivi dei precedenti approvati con le deliberazioni di Assemblea Capitolina n. 55 del 25 luglio 2011, di Giunta Capitolina n. 297 del 19 ottobre 2012 e di Giunta Capitolina n. 240 del 22 maggio 2013. In particolare, in coerenza con quanto già previsto dalle precedenti deliberazioni ed ai soli fini del calcolo del corrispettivo per la cessione in proprietà delle aree già concesse in diritto di superficie, deve intendersi confermato l’abbattimento di tali valori venali nella misura del 50%:'
C'è comunque da osservare che quanto citato in questo punto è quantomeno fuorviante, anzi, direi completamente FALSO, poiché non c'è la benché minima "coerenza con quanto già previsto dalle precedenti deliberazioni", poiché tali deliberazioni non avevano mai previsto alcun abbattimento del 50% (al massimo c'era stata una riduzione del 20%, per le adesioni entro un certo termine, ed un ulteriore riduzione del 10% , per le adesioni collettive di un intero condominio, riduzioni che, per altro, hanno avuto poco successo data l'assenza di una adeguata pubblicizzazione della possibilità di Trasformare). Per inciso, la Corte dei Conti ha anche giudicato illegittimo un abbattimento del 50%, ma coloro che hanno preparato le stime di tale Deliberazione 40/2016, presumo si siano resi conto di quanto siano assolutamente inique ed ingiustificabili, dato che, a volte, sono più di 4 volte superiori a quelle delle precedenti deliberazioni, e, quindi, si sono inventati di sana pianta la fandonia dell'abbattimento del 50% fatto in passato (inesistente) per "mascherare" questo assurdo incremento dei valori venali (sarebbe stato solo giustificabile un semplice aumento ISTAT dei valori precedentemente approvati) rispetto alle stime precedenti che erano disponibili solo per i 14 PdZ per i quali sarebbe consentita, teoricamente, la Trasformazione (dico teoricamente poiché da maggio 2016 le procedure di Trasformazione sono BLOCCATE e le relative domande restano in giacenza senza che nessuno ne faccia la relativa istruttoria. Perfino le pratiche precedenti che erano arrivate allo stadio di pagamento già effettuato dai richiedenti, non sono state finalizzate con il relativo atto notarile.
Per un calcolo approssimativo della Trasformazione si possono usare le stesse formule riportate nel "calcolatore delle affrancazioni", ma dimezzando il valore
F: Valore venale dell'area e considerando pari ad 1 il valore P: Coefficiente X.
Il problema è che è praticamente impossibile determinare il valore C: Corrispettivo totale versato per diritto di superficie considerato dagli addetti del Comune di Roma dato che sembra tentino di ricavare, da una documentazione contabile che, spesso, è vecchia di decenni e, come tale, non del tutto affidabile, il corrispettivo effettivamente versato, a suo tempo, da imprese di costruzione e cooperative, senza considerare che, nel caso non fosse stato effettivamente versato il dovuto, secondo la Convenzione stipulata fra costruttore e Comune, non è certo colpa dell'attuale proprietario dell'alloggio, ma proprio del costruttore che è stato inadempiente dal punto di vista contrattuale e degli stessi addetti del Comune di Roma che, a suo tempo, non hanno controllato i pagamenti dei costruttori ed, in assenza o insufficienza di questi, non hanno incassato le relative fidejussioni previste nelle Convenzioni stipulate (ci sarebbe da chiedersi il perché di tali comportamenti sicuramente sanzionabili ...). Siamo cioè nella condizione assurda che il Comune ora per allora si rivalga sugli attuali proprietari, per un debito di responsabilità non loro, ma proprio degli addetti del Comune.
Un altro parametro che spesso gli addetti del Comune considerano in maniera piuttosto discutibile, sulla base di ragionamenti noti solo a loro, è la "Base millesimale" che, a volte, invece di essere 1000, è inferiore a questo valore convenzionale portando alla conseguenza assurda che, se tutti i proprietari di uno stesso condominio volessero Trasformare, il Comune potrebbe incassare un corrispettivo complessivo maggiore di quello associato all'intera cubatura del condominio stesso.

 

[Nicestar]

Se il PdZ è Acilia (PdZ 10V), in linea di principio, secondo quanto pubblicato qui Trasformazione del diritto di superficie e qui Info generali , dovrebbe essere possibile quantomeno richiedere la "Trasformazione" secondo le istruzioni pubblicate nelle due pagine web sopra indicate. Questo in teoria, poiché, anche per esperienza personale, le domande di Trasformazione non vengono lavorate. A mio avviso anche con comportamenti sanzionabili ai sensi del comma 2 dell'art. 328 del C.P. che così recita "Fuori dei casi previsti dal primo comma, il pubblico ufficiale o l'incaricato di un pubblico servizio, che entro trenta giorni dalla richiesta di chi vi abbia interesse non compie l'atto del suo ufficio e non risponde per esporre le ragioni del ritardo, è punito con la reclusione fino ad un anno o con la multa fino a euro 1.032. Tale richiesta deve essere redatta in forma scritta ed il termine di trenta giorni decorre dalla ricezione della richiesta stessa.".
Ammesso di riuscire a convincere il Comune di Roma a portare a termine la procedura di Trasformazione (eventualmente con azioni legali anche di una certa gravità), secondo la Legge (in particolare il comma 46 dell'art. 31 della Legge 448/1998) ed anche secondo l'unico schema di atto di Trasformazione, al momento, approvato da una Deliberazione del Comune di Roma (la nr. 54/2003), l'Atto di Trasformazione da Diritto di Superficie a Diritto di Proprietà, avendo una durata prefissata di 20 anni a partire dall'originario Atto di concessione in Diritto di Superficie (in questo caso 1993), dovrebbe rendere l'appartamento libero da tutti i vincoli fin dal 2013. Ma sembra che nel Comune di Roma, anche se nessun Funzionario del Comune ha mai messo per iscritto nulla in tal senso, la Legge venga interpretata in maniera difforme dal resto d'Italia e, a voce, i Funzionari del Comune e di Risorse per Roma dicono che la Trasformazione anche dopo la scadenza della relativa Convenzione non faccia decadere il vincolo di PMC. L'Affrancazione è sicuramente possibile, anche senza aver prima fatto la Trasformazione, ma c'è da chiedersi, in realtà a cosa serve pagare tutti quei soldi che chiedono adesso per l'Affrancazione che libera SOLO del vincolo del PMC se, invece, secondo la Legge pagando probabilmente meno (dato che c'è uno sconto del 50% secondo la Deliberazione 40/2016) per la Trasformazione si potrebbe anche ottenere la piena proprietà eliminando anche la "spada di Damocle" della scadenza del Diritto di Superficie al 99esomo anno con il conseguente passaggio automatico della proprietà dell'appartamento al Comune (salvo rinnovo per altri 99 anni, ma a pagamento e senza un preciso obbligo di farlo per il Comune)?
Per i tempi è tutto un terno al Lotto poiché le Trasformazioni, semplicemente, fanno finta di non aver ricevuto la richiesta, e le Affrancazioni che, secondo una Deliberazione dovrebbero essere finalizzate entro 180 giorni, si inventano mille scuse, a volte dicendo che non si trovano alcuni documenti, per ritardare il tutto. Credo che per ottenere qualcosa in tempi decenti occorra fare delle azioni presso il TAR.

hai fatto bene a precisare " SE il PdZ è Acilia (PdZ 10V)" ( che effettivamente è uno dei 14 pdz dove si può trasformare , anche se sappiamo che le pratiche di questa fattispecie sono bloccate da oltre un anno) poichè seaman scrive pdz "acilia madonnetta" che non esiste. La precisazione è d'obbligo poichè vi sono altri due pdz "Madonnetta B8 " e "Madonnetta II B29" che non sono nei 14 pdz e quindi attualmente la trasformazione non è ancora contemplata. Per Acilia poi vi sono anche "Acilia casette pater 79 " e "Acilia saline B36" anche loro ovviamente non nei 14 pdz. Dunque per un informazione più dettagliata inviteri seaman a precisare meglio il pdz.

 

[Santi60]

hai fatto bene a precisare " SE il PdZ è Acilia (PdZ 10V)" ( che effettivamente è uno dei 14 pdz dove si può trasformare , anche se sappiamo che le pratiche di questa fattispecie sono bloccate da oltre un anno) poichè seaman scrive pdz "acilia madonnetta" che non esiste. La precisazione è d'obbligo poichè vi sono altri due pdz "Madonnetta B8 " e "Madonnetta II B29" che non sono nei 14 pdz e quindi attualmente la trasformazione non è ancora contemplata. Per Acilia poi vi sono anche "Acilia casette pater 79 " e "Acilia saline B36" anche loro ovviamente non nei 14 pdz. Dunque per un informazione più dettagliata inviteri seaman a precisare meglio il pdz.

Ovviamente concordo sull'effettiva "Trasformabilità".
Comunque è il caso di richiamare il fatto che, su tale punto, l'Amministrazione Comunale aveva emesso la Deliberazione nr. 55/2011 che, al punto (a) di pag. 6 recita: "di avvalersi della facoltà di attuare il disposto dell’art. 31 commi 45-50 della L. n. 448/1998 e di autorizzare, previa emanazione di apposito bando pubblico, la cessione in proprietà delle aree comprese nei Piani di Zona, di cui alla legge n. 167/1962, a suo tempo concesse in diritto di superficie sia relative alle cubature con destinazione residenziale che alle cubature con destinazione non residenziale
rappresentate nella tabella A), di seguito esposta:" e segue la tabella con TUTTI i PdZ.

Questo significa che, già dal 2011, esiste la 'volontà politica' di sbloccare per la "Trasformazione" TUTTI i PdZ, anche se, purtroppo, ad oggi, date le note vicissitudini delle Amministrazioni che abbiamo avuto negli ultimi 6 anni, i famosi "bandi pubblici" non sono mai stati emanati e le stime dei valori venali della Deliberazione 40/2016 su cui basare il corrispettivo di Trasformazione, anche per gli altri PdZ, sono completamente sballati ed aggiungerei anche illegali, sia rispetto all'ultima frase del comma 48 dell'art. 31 della Legge 448/1998 ("Comunque il costo dell'area cosi' determinato non puo' essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprieta' al momento della trasformazione di cui al comma 47" e le ultime stime dei valori venali questo limite massimo lo fanno superare di almeno 3 o 4 volte!), che del comma 12 dell'art. 35 della Legge 865/1971 ("I corrispettivi della concessione in superficie, di cui all'ottavo comma, lettera a), ed i prezzi delle aree cedute in proprieta' devono, nel loro insieme, assicurare la copertura delle spese sostenute dal comune o dal consorzio per l'acquisizione delle aree comprese in ciascun piano approvato a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167", cioè non "specularci"). Pertanto le stime attuali renderebbero l'Istituto di "Trasformazione" sicuramente un "Flop", oltre che generare numerosi contenziosi per l'illegalità dei corrispettivi.

 

[seaman]

Grazie ancora per le informazioni dettagliate.
Il PdZ e' "B8 Madonnetta" e nella convenzione e' riportato il corrispettivo della concessione.
Quindi mi sembra di capire che non sia il caso di procedere con la domanda o quantomeno verificare prima se sia effettivamente possibile effettuare la trasformazione per il PdZ B8, dato che a quanto mi dite (1) non e' detto che siano accettati tutti i piani di zona (2) in ogni caso le trasformazioni sono "bloccate".

Ritenete comunque indicato attivarsi subito o aspettare (e nello specifico che cosa dovrebbe cambiare e quando). Mi rendo conto sono domande un po' generiche ma mi servirebbe un indicazione di massima. Mi domando anche come sia possibile ci sia questa confusione quando ci dovrebbero essere enti pubblici che si occupano solo di questa problematica.

Grazie
S.

 

[Nicestar]

Grazie ancora per le informazioni dettagliate.
Il PdZ e' "B8 Madonnetta" e nella convenzione e' riportato il corrispettivo della concessione.
Quindi mi sembra di capire che non sia il caso di procedere con la domanda o quantomeno verificare prima se sia effettivamente possibile effettuare la trasformazione per il PdZ B8, dato che a quanto mi dite (1) non e' detto che siano accettati tutti i piani di zona (2) in ogni caso le trasformazioni sono "bloccate".

Ritenete comunque indicato attivarsi subito o aspettare (e nello specifico che cosa dovrebbe cambiare e quando). Mi rendo conto sono domande un po' generiche ma mi servirebbe un indicazione di massima. Mi domando anche come sia possibile ci sia questa confusione quando ci dovrebbero essere enti pubblici che si occupano solo di questa problematica.

Grazie
S.

le tue deduzioni sono corrette, sul modo di operare perlomeno proverei , anche se è una valle di lacrime dal punto di vista della attendibilità, ad effettuare un passaggio al dipartimento. Non è detto che anche se non sei in uno dei 14 piani dove "in teoria" si potrebbe trasformare, non si possa comunque già presentare la domanda anche per gli altri piani e nel momento in cui si sblocca la situazione per tutti e anche per il tuo pdz saresti già in una lista di richiedenti l'istanza. Provar non nuoce. Oltretutto facendo la domanda non è previsto nessun impegno o obbligo di pagare il corrispettivo che ti chiederanno, puoi comunque far scadere i termini e rifare una ulteriore domanda in seguito.

 

[Paolo Distefano]

Intanto per chi non lo sapesse, oltre al gruppo Facebook abbiamo creato anche il sito:
CAOS prezzi massimi di cessione ROMA !!! - La truffa dei Piani di Zona a Roma

Saluti

 

[seaman]

le tue deduzioni sono corrette, sul modo di operare perlomeno proverei , anche se è una valle di lacrime dal punto di vista della attendibilità, ad effettuare un passaggio al dipartimento. Non è detto che anche se non sei in uno dei 14 piani dove "in teoria" si potrebbe trasformare, non si possa comunque già presentare la domanda anche per gli altri piani e nel momento in cui si sblocca la situazione per tutti e anche per il tuo pdz saresti già in una lista di richiedenti l'istanza. Provar non nuoce. Oltretutto facendo la domanda non è previsto nessun impegno o obbligo di pagare il corrispettivo che ti chiederanno, puoi comunque far scadere i termini e rifare una ulteriore domanda in seguito.

Grazie per le utili informazioni

 

[lupin3]

Se il PdZ è Acilia (PdZ 10V), in linea di principio, secondo quanto pubblicato qui Trasformazione del diritto di superficie e qui Info generali , dovrebbe essere possibile quantomeno richiedere la "Trasformazione" secondo le istruzioni pubblicate nelle due pagine web sopra indicate. Questo in teoria, poiché, anche per esperienza personale, le domande di Trasformazione non vengono lavorate. A mio avviso anche con comportamenti sanzionabili ai sensi del comma 2 dell'art. 328 del C.P. che così recita "Fuori dei casi previsti dal primo comma, il pubblico ufficiale o l'incaricato di un pubblico servizio, che entro trenta giorni dalla richiesta di chi vi abbia interesse non compie l'atto del suo ufficio e non risponde per esporre le ragioni del ritardo, è punito con la reclusione fino ad un anno o con la multa fino a euro 1.032. Tale richiesta deve essere redatta in forma scritta ed il termine di trenta giorni decorre dalla ricezione della richiesta stessa.".
Ammesso di riuscire a convincere il Comune di Roma a portare a termine la procedura di Trasformazione (eventualmente con azioni legali anche di una certa gravità), secondo la Legge (in particolare il comma 46 dell'art. 31 della Legge 448/1998) ed anche secondo l'unico schema di atto di Trasformazione, al momento, approvato da una Deliberazione del Comune di Roma (la nr. 54/2003), l'Atto di Trasformazione da Diritto di Superficie a Diritto di Proprietà, avendo una durata prefissata di 20 anni a partire dall'originario Atto di concessione in Diritto di Superficie (in questo caso 1993), dovrebbe rendere l'appartamento libero da tutti i vincoli fin dal 2013. Ma sembra che nel Comune di Roma, anche se nessun Funzionario del Comune ha mai messo per iscritto nulla in tal senso, la Legge venga interpretata in maniera difforme dal resto d'Italia e, a voce, i Funzionari del Comune e di Risorse per Roma dicono che la Trasformazione anche dopo la scadenza della relativa Convenzione non faccia decadere il vincolo di PMC. L'Affrancazione è sicuramente possibile, anche senza aver prima fatto la Trasformazione, ma c'è da chiedersi, in realtà a cosa serve pagare tutti quei soldi che chiedono adesso per l'Affrancazione che libera SOLO del vincolo del PMC se, invece, secondo la Legge pagando probabilmente meno (dato che c'è uno sconto del 50% secondo la Deliberazione 40/2016) per la Trasformazione si potrebbe anche ottenere la piena proprietà eliminando anche la "spada di Damocle" della scadenza del Diritto di Superficie al 99esomo anno con il conseguente passaggio automatico della proprietà dell'appartamento al Comune (salvo rinnovo per altri 99 anni, ma a pagamento e senza un preciso obbligo di farlo per il Comune)?
Per i tempi è tutto un terno al Lotto poiché le Trasformazioni, semplicemente, fanno finta di non aver ricevuto la richiesta, e le Affrancazioni che, secondo una Deliberazione dovrebbero essere finalizzate entro 180 giorni, si inventano mille scuse, a volte dicendo che non si trovano alcuni documenti, per ritardare il tutto. Credo che per ottenere qualcosa in tempi decenti occorra fare delle azioni presso il TAR.

darei un braccio per averti a capo dell'urbanistica.....

 

[Bagudi]

Proponetelo alla Sindaca... magari vede una via d'uscita all'immenso ginepraio...