Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Nicestar]

Quella del conguaglio è un'altra delle questioni critiche che rendono questo marchingegno dell'Affrancazione la "stupidaggine del secolo"!
Infatti, se il Comune di Roma si decidesse, una volta per tutte, a cambiare rotta rimettendo in carreggiata la Trasformazione (con l'automatica Affrancazione per le convenzioni più vecchie), si risolverebbe anche questo problema del "Conguaglio" che diventa difficile da risolvere con l'affrancazione a causa della percentuale di riduzione dovuta alla presenza del rapporto fra gli anni residui fino alla scadenza dei 99 anni e la durata totale della Convenzione.
Infatti, per la Trasformazione il corrispettivo è l'intero ammontare risultante dal comma 48 dell'art. 31 della Legge 448/1998 (quindi è indipendente dal numero di anni mancanti ai 99) e, come noto, si ottiene detraendo dal valore venale abbattuto del 60% l'ammontare delle somme già pagate per il Diritto di Superficie e rivalutate con ISTAT al momento della Trasformazione. Nel momento in cui si dovesse versare un eventuale "conguaglio" questo diventerebbe una "partita di giro", poiché diventerebbe parte degli "oneri detraibili" di cui al citato comma 48. In altre parole, da una parte si verserebbero come "conguaglio", ma dall'altra, dovrebbero essere sottratti come "oneri detraibili" portando ad una somma pari a zero. In altre parole il "Conguaglio" sarebbe ininfluente ai fini della trasformazione. Al contrario, per l'Affrancazione, dovendo essere pagata solo una quota percentuale del corrispettivo di Trasformazione, anche il "conguaglio" sarebbe compensato nel corrispettivo solo in maniera parziale, lasciando una quota di "conguaglio" da pagare.
Sopra tutta la questione si inserisce anche la stranezza della Deliberazione 40/2016 che considera un abbattimento ulteriore del 50% solo per la Trasformazione, ma non per l'Affrancazione, contribuendo a rendere ancora più problematica tutta la faccenda!
Ancora una volta si dimostra che questa "policy" del Comune di Roma, di prediligere l'Affrancazione rispetto alla Trasformazione (al momento ancora bloccata), sia assolutamente inaccettabile e causa di enormi difficoltà ed ingiustizie!
Speriamo che qualche mente illuminata del Comune se ne accorga presto e metta fine a questa situazione incresciosa!

Santi, il tuo discorso in generale non può essere che condivisibile ma purtroppo è solo per il momento auspicabile, e prevederebbe un'amministrazione di persone competenti e capaci, qui, ritornando alla squallida realtà la domanda era allo stato attuale se sei in una zona che non ha il costo di esproprio definitivo, quali garanzie ha l'acquirente rispetto al conguaglio, per me, con le delibere attuali, con la sola affrancazione nessuna.

 

[Spotless Mind]

Tutte queste spese che "nascono" nel 2015 sono accettabili solo nel caso di acquisto in fabbrica a prezzo politico, ma a tremila il mq pongono serie questioni

 

[Santi60]

Santi, il tuo discorso in generale non può essere che condivisibile ma purtroppo è solo per il momento auspicabile, e prevederebbe un'amministrazione di persone competenti e capaci, qui, ritornando alla squallida realtà la domanda era allo stato attuale se sei in una zona che non ha il costo di esproprio definitivo, quali garanzie ha l'acquirente rispetto al conguaglio, per me, con le delibere attuali, con la sola affrancazione nessuna.

Concordo al 100%, con l'attuale Deliberazione 33/2015 che ha approvato uno schema di Convenzione di Affrancazione "Capestro" l'acquirente può solo accendere un cero a qualche Santo protettore per evitare di essere chiamato a sborsare una somma, al momento incognita. Capisco i venditori che vogliano fare in fretta l'Affrancazione per poter far fronte a compromessi già firmati, ma se io fossi un acquirente ci penserei 10.000 volte prima di firmare un rogito con una clausola così pesante imposta dalla Convenzione di Affrancazione! E' come firmare un assegno in bianco che, in qualsiasi momento un Funzionario comunale può mettere all'incasso con cifre che possono anche essere piuttosto pesanti. Altro che "prezzo di mercato", qui si rischia di pagare un appartamento, in linea di principio "economico e popolare" più di un appartamento di lusso ...
Secondo me, siamo ancora alle battute iniziali con l'Affrancazione, poiché tutti coloro che si stanno scapicollando a pagare l'Affrancazione, quando si troveranno a discutere con l'acquirente la bozza di rogito di compravendita a prezzo di mercato, non so in quanti accetteranno di firmare un rogito con queste clausole (ovviamente non previste nel preliminare fatto prima della Sentenza si Settembre 2015) e ci potranno essere numerosi casi di venditori, dopo aver pagato una cifra piuttosto salata di Affrancazione non avranno concluso un bel niente poiché l'acquirente potrà opporsi a questa clausola ...

 

[Spotless Mind]

È così, lo dice il notaio: l'acquirente deve accettare di pagare un conguaglio ma non si sa quanto e quando.

Voi firmereste di versare al Comune una cifra sconosciuta?

 

[Nicestar]

È così, lo dice il notaio: l'acquirente deve accettare di pagare un conguaglio ma non si sa quanto e quando.

Voi firmereste di versare al Comune una cifra sconosciuta?

Quindi mi sembra che corrisponde a quello che ti avevo espresso come tesi, per me e ripeto per me, se la casa non è in uno dei 14 pdz che hanno il costo di esproprio definito, con la sola affrancazione non la compro!

 

[Santi60]

È così, lo dice il notaio: l'acquirente deve accettare di pagare un conguaglio ma non si sa quanto e quando.

Voi firmereste di versare al Comune una cifra sconosciuta?

Questa è la conferma DEFINITIVA, se ancora ce ne fosse bisogno, che l'Affrancazione per i PdZ che non siano i 14 "sbloccati" (quelli per i quali è noto il costo di esproprio/acquisizione dei terreni) è una "TRUFFA NELLA TRUFFA".
Comunque, anche per i 14 PdZ "sboccati", in sostanza, l'Affrancazione non serve a nulla poiché, per questi ultimi, la cosa da fare è la Trasformazione, sia perché tutti i passi burocratici sono già stati fatti negli anni scorsi (inclusa l'offerta di cessione da parte del Comune con Bandi regolarmente pubblicati) sia perché si tratta di PdZ di molti anni fa (più di 20) e, quindi, secondo la Legge, la Trasformazione include l'Affrancazione.
Inoltre, per i 14 PdZ, data la singolare formulazione di quell'"obbrobrio burocratico" della Deliberazione 40/2016, la Trasformazione, paradossalmente, costa meno dell'Affrancazione (che è l'esatto opposto dell'intento del Legislatore che aveva introdotto il nuovo Istituto dell'Affrancazione per dare la possibilità di liberarsi del solo vincolo del PMC, lasciando quello del diritto di superfice, ad un corrispettivo ulteriormente agevolato nel caso non si volesse affrontare il peso dell'intero corrispettivo risultante dal comma 48 dell'art. 31 della Legge 448/1998). Infatti i "grandi esperti" che hanno scritto la Deliberazione 40/2016, hanno inserito un abbattimento del 50% del valore venale (introdotto, in realtà, per mascherare, in modo maldestro, l'evidente assurdità delle nuove stime dei valori venali, solo per questi PdZ, per i quali esistevano valori accettabili di confronto dati dalle stime delle precedenti Deliberazioni) solo per l'Istituto della Trasformazione. Tale abbattimento, invece, non è previsto per l'Affrancazione e la riduzione di circa il 25 ... 30%, dovuta al coefficiente previsto dal comma 49-bis dell'art. 31 della Legge 448/1998 per tener conto degli anni mancanti alla scadenza dei 99 anni, non riesce ad eguagliare il 50% di riduzione della Trasformazione poiché, ancora, non c'è nessun PdZ che abbia superato il 50esimo anno dalla stipula della Convenzione originaria.
La cosa incomprensibile è che ci siano oltre 2000 persone cha hanno richiesto questa assurdità dell'Affrancazione, si disperano perché il Comune non ha ancora finalizzato i conteggi e addirittura alcuni di loro hanno pagato un legale per sollecitare la velocizzazione di una procedura che non è altro che un vero inganno nei loro stessi confronti. Quando si accorgeranno che i promittenti acquirenti non accetteranno mai le clausole derivanti dall'atto di Affrancazione che, a quel punto, sarà stata solo un'ulteriore perdita di denaro cosa potranno fare?
Presumo che nei prossimi mesi ne vedremo delle belle ...

 

[Spotless Mind]

Perché nell'affrancazione si deve rinunciare a fare causa al Comune? Ma non è strano? Sembra segnalare un problema

 

[Santi60]

Perché nell'affrancazione si deve rinunciare a fare causa al Comune? Ma non è strano? Sembra segnalare un problema

Secondo me sapevano già di scrivere una Deliberazione piuttosto "discutibile" ed hanno messo le mani avanti. Ho anche il sospetto che avessero già premeditato la successiva Deliberazione 40/2016 con una stima pesante dei valori venali (per questo motivo hanno usato il metodo di stima analitico che si presta benissimo ai "taroccamenti" per ottenere qualsiasi risultato predeterminato "a priori" invece del metodo basato sul costo di acquisizione del terreno che porta ai corrispettivi di cessione direttamente in Diritto di Proprietà regolati dalla Deliberazione 94/2003, che, invece, era stato utilizzato dal consulente incaricato anni prima per le stime utilizzate per la Trasformazione dei primi 14 PdZ che porta ad un risultato univoco e non "taroccabile" e che rispetta il vincolo del massimo consentito dall'ultima frase del comma 48 dell'art. 31 della Legge 448/1998.
Diciamo che avevano preparato un bel tiro mancino con l'obiettivo di fare cassa incastrando i malcapitati richiedenti che ormai incastrati in preliminari a prezzo di mercato non avrebbero potuto fare altro che sottomettersi a questo "capestro". Il problema è che hanno superato tutti i limiti di decenza e quando verrà fuori chiaramente l'inutilita dell'Affrancazione i malcapitati "affrancatari" , che si ritroveranno con l'appartamento invenduto e con le tasche alleggerite dall'elevato corrispettivo dell'Affrancazione e dalla restituzione forzata del doppio della caparra agli acquirenti che si sono rimangiati la promessa d'acquisto , non potranno neanche far causa al Comune ...
Non c'è bisogno di scrivere a quale fattispecie siamo davanti!

 

[Spotless Mind]

Ma se la legge dice che si può vendere a libero mercato se c'è un "pagato", vale lo stesso il "pagherò "? E se vale il pagherò allora perché cambiare, bastavano dei nuovi nulla osta col "pagherò " l'affrancazione, lallero, e nel frattempo si dava alla gente modo semmai di trasformare e risolvere. Chi può giudicare Roma dall'alto?

 

[Santi60]

Ma se la legge dice che si può vendere a libero mercato se c'è un "pagato", vale lo stesso il "pagherò "? E se vale il pagherò allora perché cambiare, bastavano dei nuovi nulla osta col "pagherò " l'affrancazione, lallero, e nel frattempo si dava alla gente modo semmai di trasformare e risolvere. Chi può giudicare Roma dall'alto?

Penso che "dall'alto" se ne freghino tutti di Roma. Eventualmente, il giudizio dovrà arrivare "dal basso", cioè dagli elettori. Ma, purtroppo, per questo occorre attendere la prossima elezione del sindaco, e, se quella attuale non trova una soluzione, credo che pochissime famiglie dei PdZ la voteranno nuovamente ...