Localita' Roma
Maggio 2011 tramite Tecnocasa vedo un appartamento , mi piace ed insieme alla signora proponiamo una proposta di acquisto ... da 320.000 ( circa 80mq + box e cantina) siamo arrivati a 282.500€
da Maggio 2011 in poi iniziano i problemi
1) La banca mi comunica che c'e' un diritto di superficie e nn puo' concedermi il mutuo
salvo valutare attentamente l'effettivo valore dell'immobile ( 120.000€)
2) per evitare cause e visto che il notaio mi ha confermato all'epoca che nn c'erano problemi alla vendita in libero mercato anche perche passati 6 anni rispetto all'acquisto dei primi acquirenti nei confronti della cooperativa , detto cio' procedo ad acquistare
3) la banca mi concede 96.000€ + 30.000€ di prestito e cosi riesco ad andare avanti
il resto fortunatamente (per modo di dire) avevo la liquidita'
4) sull'atto viene messo l'importo pattuito 282.500€
5) Fine ottobre 2011 rogito ... divento proprietario
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Tutto andava bene fin quando , mia moglie nn trovandosi piu' a proprio agio nell'appartamento decidiamo di mettere in vendita , sento il notaio dell'epoca i primi di settembre c.a. per capire se potevo procedere prima dei 5 anni ... si si tutto ok
Trovato l'acquirente fine settembre 2015, nel giro di 10 gg mi propone cifra di 240.000€ tutto sembrava andare liscio come l'olio accetto e il 9 di ottobre fissato appuntamento per il preliminare
mi chiama l'avvocato del notaio e mi comunica la sentenza ...aime' una spada nel cuore
....
Avviso subito tecnocasa e chiedo di bloccare tutto fin quando nn ce chiarezza a riguardo a questa sentenza ... mi rispondono nn si preoccupi ci stanno pensando i ns. avvocati per trovare in tempi brevi la soluzione ...
premetto che ho la caparra 5.000€ ed ho gia versato le provvigioni 5.000+IVA
domani Lunedi vado all'EUR via civilta' del lavoro per capire in che modo con una sentenza ho perso ben 282.500-120.000 = 162.500€
capire se devo denunciare i vecchi proprietari o basta trasformare il diritto di superficie in piena proprieta (richiedendo sempre il conguaglio ai vecchi proprietari)
a questo va aggiunto e dimenticavo che ho gia' anticipato caparra per la casa nuova
altri 5.000€ .... spero in tutto questo marasma di perdere solo quest'ultimi.
----------------- ho letto questo articolo e ricado nella legge del 1971 ---------------
EDILIZIA AGEVOLATA E CONVENZIONATA: PER LA CASSAZIONE PARZIALMENTE NULLI I CONTRATTI DI VENDITA
Per le Sezioni Unite il prezzo di vendita non può essere scelto liberamente
2015-09-23
Cass. Civ., sezioni unite, 16.9.2015, n. 18135
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza del 16.09.2015, n. 18135 si pronunciano sui vincoli all'alienazione di immobili costruiti in base a programmi di edilizia residenziale convenzionata/agevolata.
La questione era stata oggetto di contrasti giurisprudenziali ed è stata, pertanto, rimessa alle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.
Una parte della giurisprudenza aveva, infatti, enunciato il principio della libera commerciabilità degli immobili sottoposti ad edilizia agevolata e convenzionata una volta scaduto il termine di inalienabilità (solitamente 5 anni), sostenendo, inoltre, che “lo specifico regime giuridico che riguarda gli immobili costruiti usufruendo delle agevolazioni pubbliche, non determina vincoli di disponibilità in merito al prezzo di eventuale rivendita anche in capo a terzi aventi causa dell’originario acquirente”. Secondo tale interpretazione, il vincolo del prezzo relativo agli immobili sottoposti ad edilizia agevolata e convenzionata riguarderebbe solo il primo venditore.
Altra parte della giurisprudenza aveva, invece, sostenuto che, al fine di assicurare la finalità cui sarebbe ordinata la normativa in materia di immobili sottoposti ad edilizia agevolata e convenzionata, il vincolo attinente al prezzo di vendita sarebbe da estendere anche ai successivi venditori.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza del 16.9.2015, n. 18135, hanno distinto due ipotesi:
A) Edilizia agevolata e convenzionata ex artt., 7 e 8 Legge 10/1977;
B) Edilizia agevolata e convenzionata ex art. 35 Legge 865/1971;
Solo per gli immobili di edilizia agevolata e convenzionata ex artt., 7 e 8 Legge 10/1977 non vi è obbligo, per i successivi venditori, di rispettare il prezzo stabilito dalla convenzione approvata dalla regione, in quanto l’unico obbligato a rispettare il prezzo vincolato è solo il costruttore.
Per gli immobili di edilizia agevolata e convenzionata ex art. 35 Legge 865/1971, invece, secondo la Corte di Cassazione, il vincolo del prezzo si estende anche ai successivi venditori, in quanto, in base alle norme che disciplinano la materia (art. 31, comma 49 bis, Legge 448/1998), detto vincolo può essere rimosso solo con apposita convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione.
Da ciò deriva che in mancanza di apposita convenzione, il vincolo del prezzo segue il bene nelle successive vendite.Secondo la sentenza del 16.9.2015, n. 18135 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, pertanto, la previsione di un prezzo superiore comporta la nullità parziale del contratto di vendita e la sostituzione automatica della pattuizione nulla con il prezzo determinato dalla legge, o dall'atto amministrativo cui la legge rinvia, operando il meccanismo di cui agli artt. 1339 c.c. e 1419 co. 2.
La sentenza sembrerebbe aprire le porte per una tutela in favore di coloro che hanno acquistato un immobile di edilizia agevolata e convenzionata ex art. 35 Legge 865/1971 ad un prezzo superiore a quello previsto nella convenzione, i quali potrebbero far valere la nullità parziale del contratto di vendita.
anche recuperare il parziale sarebbe importante ... ed io cosi' poter rivendere a prezzo imposto dal comune ... ma chi lo dice ai vecchi proprietari ?
.... qualsiasi aiuto e consiglio e' ben accetto
ringrazio anticipatamente
Riccardo
