Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Utente Cancellato 62189]

Salve , un saluto a tutti
purtroppo io sono nella situazione di rivendita
il tempo di riordinare le idee e vi spiego la mia situazione
Riccardo

 

[Utente Cancellato 62189]

Localita' Roma
Maggio 2011 tramite Tecnocasa vedo un appartamento , mi piace ed insieme alla signora proponiamo una proposta di acquisto ... da 320.000 ( circa 80mq + box e cantina) siamo arrivati a 282.500€
da Maggio 2011 in poi iniziano i problemi
1) La banca mi comunica che c'e' un diritto di superficie e nn puo' concedermi il mutuo
salvo valutare attentamente l'effettivo valore dell'immobile ( 120.000€)
2) per evitare cause e visto che il notaio mi ha confermato all'epoca che nn c'erano problemi alla vendita in libero mercato anche perche passati 6 anni rispetto all'acquisto dei primi acquirenti nei confronti della cooperativa , detto cio' procedo ad acquistare
3) la banca mi concede 96.000€ + 30.000€ di prestito e cosi riesco ad andare avanti
il resto fortunatamente (per modo di dire) avevo la liquidita'
4) sull'atto viene messo l'importo pattuito 282.500€
5) Fine ottobre 2011 rogito ... divento proprietario
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Tutto andava bene fin quando , mia moglie nn trovandosi piu' a proprio agio nell'appartamento decidiamo di mettere in vendita , sento il notaio dell'epoca i primi di settembre c.a. per capire se potevo procedere prima dei 5 anni ... si si tutto ok

Trovato l'acquirente fine settembre 2015, nel giro di 10 gg mi propone cifra di 240.000€ tutto sembrava andare liscio come l'olio accetto e il 9 di ottobre fissato appuntamento per il preliminare
mi chiama l'avvocato del notaio e mi comunica la sentenza ...aime' una spada nel cuore
....
Avviso subito tecnocasa e chiedo di bloccare tutto fin quando nn ce chiarezza a riguardo a questa sentenza ... mi rispondono nn si preoccupi ci stanno pensando i ns. avvocati per trovare in tempi brevi la soluzione ...
premetto che ho la caparra 5.000€ ed ho gia versato le provvigioni 5.000+IVA

domani Lunedi vado all'EUR via civilta' del lavoro per capire in che modo con una sentenza ho perso ben 282.500-120.000 = 162.500€
capire se devo denunciare i vecchi proprietari o basta trasformare il diritto di superficie in piena proprieta (richiedendo sempre il conguaglio ai vecchi proprietari)

a questo va aggiunto e dimenticavo che ho gia' anticipato caparra per la casa nuova
altri 5.000€ .... spero in tutto questo marasma di perdere solo quest'ultimi.

----------------- ho letto questo articolo e ricado nella legge del 1971 ---------------

EDILIZIA AGEVOLATA E CONVENZIONATA: PER LA CASSAZIONE PARZIALMENTE NULLI I CONTRATTI DI VENDITA
Per le Sezioni Unite il prezzo di vendita non può essere scelto liberamente
2015-09-23
Cass. Civ., sezioni unite, 16.9.2015, n. 18135

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza del 16.09.2015, n. 18135 si pronunciano sui vincoli all'alienazione di immobili costruiti in base a programmi di edilizia residenziale convenzionata/agevolata.

La questione era stata oggetto di contrasti giurisprudenziali ed è stata, pertanto, rimessa alle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.

Una parte della giurisprudenza aveva, infatti, enunciato il principio della libera commerciabilità degli immobili sottoposti ad edilizia agevolata e convenzionata una volta scaduto il termine di inalienabilità (solitamente 5 anni), sostenendo, inoltre, che “lo specifico regime giuridico che riguarda gli immobili costruiti usufruendo delle agevolazioni pubbliche, non determina vincoli di disponibilità in merito al prezzo di eventuale rivendita anche in capo a terzi aventi causa dell’originario acquirente”. Secondo tale interpretazione, il vincolo del prezzo relativo agli immobili sottoposti ad edilizia agevolata e convenzionata riguarderebbe solo il primo venditore.

Altra parte della giurisprudenza aveva, invece, sostenuto che, al fine di assicurare la finalità cui sarebbe ordinata la normativa in materia di immobili sottoposti ad edilizia agevolata e convenzionata, il vincolo attinente al prezzo di vendita sarebbe da estendere anche ai successivi venditori.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza del 16.9.2015, n. 18135, hanno distinto due ipotesi:

A) Edilizia agevolata e convenzionata ex artt., 7 e 8 Legge 10/1977;

B) Edilizia agevolata e convenzionata ex art. 35 Legge 865/1971;

Solo per gli immobili di edilizia agevolata e convenzionata ex artt., 7 e 8 Legge 10/1977 non vi è obbligo, per i successivi venditori, di rispettare il prezzo stabilito dalla convenzione approvata dalla regione, in quanto l’unico obbligato a rispettare il prezzo vincolato è solo il costruttore.

Per gli immobili di edilizia agevolata e convenzionata ex art. 35 Legge 865/1971, invece, secondo la Corte di Cassazione, il vincolo del prezzo si estende anche ai successivi venditori, in quanto, in base alle norme che disciplinano la materia (art. 31, comma 49 bis, Legge 448/1998), detto vincolo può essere rimosso solo con apposita convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione.

Da ciò deriva che in mancanza di apposita convenzione, il vincolo del prezzo segue il bene nelle successive vendite.Secondo la sentenza del 16.9.2015, n. 18135 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, pertanto, la previsione di un prezzo superiore comporta la nullità parziale del contratto di vendita e la sostituzione automatica della pattuizione nulla con il prezzo determinato dalla legge, o dall'atto amministrativo cui la legge rinvia, operando il meccanismo di cui agli artt. 1339 c.c. e 1419 co. 2.

La sentenza sembrerebbe aprire le porte per una tutela in favore di coloro che hanno acquistato un immobile di edilizia agevolata e convenzionata ex art. 35 Legge 865/1971 ad un prezzo superiore a quello previsto nella convenzione, i quali potrebbero far valere la nullità parziale del contratto di vendita.

anche recuperare il parziale sarebbe importante ... ed io cosi' poter rivendere a prezzo imposto dal comune ... ma chi lo dice ai vecchi proprietari ?

.... qualsiasi aiuto e consiglio e' ben accetto

ringrazio anticipatamente
Riccardo

 

[ingelman]

.... qualsiasi aiuto e consiglio e' ben accetto

Rick71
Darti un consiglio sensato in questo momento temporale rifrtito a quanto stà accadendo qui a Roma dopo la pubblicazione di questa sentenza è veramente difficile ...

Sicuramente nei giorni a venire avremo delle linee più chiare e definite per capire come poter procedere
Da notizie a me giunte a giorni si dovrebbe tenere un incontro tra il Notariato e i rappresentanti di Roma Capitale addetti all'edilizia sovvenzionata e convenzionata

Le indiscrezioni a me giunte sentendo pareri di altre persone più addentrate e qualificate è che l'amministrazione comunale in forza della sentenza e per porre fine a diatribe che da anni si ripresentano è quella di tenere duro e di pretendere l'estinzione del vicolo del prezzo imposto a fronte di una corresponzione di un pagamento economico.

C'è molta confusione
Il pagamento di un importo X determinato al fine di togliere il vincolo del prezzo imposto sembra la linea prevalente ... ma siccome il problema sembrerebbe riguardare prettamente gli immobili e le convenzioni in diritto di superficie , ad oggi se la linea è questa toglieresti il vincolo ma sempre una vendita di un immobile in proprietà superficiaria si tratta con il giusto e relativo deprezzamento rispetto ad altro immobile in piena proprietà.

Personalmente mi stò chiedendo se , vistio che il Comune di Roma ha dato la possibilità in diversi Piani di Zona di riscattare la quota del terreno al fine di tramutare il diritto superficiario in piena proprietà, seguendo questo iter lascerebbe presumere che i estinguerebbe anche il vincolo del prezzo imposto ...

La procedura è semplice ed è facilmente consultabile.
ho iniziato per un cliente una pratica simile non più di 60 giorni fà e devo dire che il Comune ha risposto in tempi veloci al punto tale che è giunta al cliente mio amico la comunicazione di recarsi presso gli uffici preposti per ritirare la documentazione riferita all'importo da pagare e modalità per trasformare il diritto superficiario in piena proprietà.
(teoricamente così facendo si acquisirebbe la piena proprietà, quindi migliorativo rispetto alla valutazione dell'immobile, e dovrebbe decadere anche il vincolo del prezzo imposto pagando ovviamente)

il condizionale è d'obbligo ..........

Io personalmente seguirei a prescindere questa strada tant'è che l'ho sempre consigliata .... però ad oggi talmente è tanta la confusione che l'unico consiglio sensato da dare è di attendere gli sviluppi e le risposte che sicuramente arriveranno nei prossimi giorni a venire

 

[Utente Cancellato 62189]

grazie ingelman
le indiscrezioni sono arrivate anche a me
tra 2 mesi il comune di Roma Capitale deve decidere
il destino di queste anomalie e come dici tu (ancora grazie)
ci sono 2 possibili alternative , anche il riscatto da far pagare poi ai primi acquirenti

Per questo lunedi vado a via della civilta' del lavoro e capire meglio
per lo meno nn esco se nn mi danno 1 soluzione alla mia vendita

....

 

[ingelman]

lunedi vado a via della civilta' del lavoro

Facci sapere quello che ti diranno
Domani ci dovrebbe andare anche il mio amico cliente per ritirare la lettera con gli importi da pagare per riscattare il costo del terreno (non parlo del vicolo del prezzo imposto) al fine di acquisire la piena proprietà

Sarà mia premura fornire aggiornamenti

 

[Utente Cancellato 62189]

grazie infinite

 

[Bagudi]

Domani ci dovrebbe andare anche il mio amico cliente per ritirare la lettera con gli importi da pagare per riscattare il costo del terreno (non parlo del vicolo del prezzo imposto) al fine di acquisire la piena proprietà

Allo stato attuale non ha alcun senso riscattare il terreno se non c'è l'eliminazione del vincolo del prezzo.
Il vero problema è quest'ultimo e sarebbe ora che si decidesse, a livello nazionale, come regolarsi...

Ricordo, infatti, che gli immobili di vecchia costruzione con l'aggiornamento ISTAT e il deprezzamento imposti dalla Convenzione spesso hanno valori ridicoli (tipo 40.000 euro... per immobili di 110-120 mq) che non corrispondono in alcun modo a più basso prezzo di mercato possibile...

 

[Utente Cancellato 62189]

Di rientro da viale della civilta' del lavoro ...
Arrivo e sulla porta dell'impiegato ce un foglio con cui nn si concedono nulla osta per la vendita a libero mercato ma solo per il prezzo massimo di convenzione rivalutato ecc ecc
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L'impiegato mi ha ricevuto
1) Con questa sentenza si potrà richiedere parzialmente l'annullamento dell'atto di vendita ma ci vorranno molti anni prima di riprendere il dovuto.
2) E gia' stata approvata dalla giunta Capitolina una pezza in cui pagando un tot X nel mio caso mi ha detto nn superiore a 4-5000€ si puo' procedere alla vendita a libero mercato con un prezzo piu' basso ma il vincolo del diritto di superficie resta
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Dopo suo consiglio per ora ho chiesto chiarimenti urgente entro 10gg da oggi per sapere oltre al prezzo con cui posso rivendere il mio immobile ma sopratutto eventuali conguagli da effettuare in caso passi la delibera ... (di aspettare il 15 novembre)

....... di piu' nn so' , resto ancora titubante e sconcertato su come il comune giochi sui soldi degli altri ... stanno mettendo una pezza ai loro errori.

mi calmo 1 attimo ... poi scrivo una bella letterina amichevole ai vecchi proprietari.

 

[ab.qualcosa]

si puo' procedere alla vendita a libero mercato con un prezzo piu' basso

Che si intende per libero mercato visto che il prezzo va abbassato?

 

[Bagudi]

Se mi annullassero il prezzo convenzionato, io me ne fregherei altamente del mantenimento del diritto di superficie....