mrc70

Membro Junior
Privato Cittadino
Vi faccio notare questo parere dell'ufficio studi del notariato del 2012 pubblicato a seguito del Decreto Sviluppo 2011.

http://www.notariato.it/sites/default/files/521-11.c.pdf

Descrive in maniera molto ordinata le varie situazioni anticipando in qualche modo l'applicazione generica che è stata fatta della sentenza di cassazione.
Voglio dire che mi viene il dubbio che tutto questo atteggiamento attendista da parte dell'amministrazione in realtà non nasconda un forte dissidio interno (o incapacità) che ha portato a 2 delibere "tronche" di nome e di fatto. Entrambe le delibere in fin dei conti hanno un impianto generico nel quale non si distinguono le varie situazioni (proprietà originaria con vincoli, proprietà superficiaria, proprietà trasformata..). Diciamo che esprimono in maniera grossolana la volontà di far ordine con l'effetto solo di aumentare la confusione. Secondo me i dirigenti che stanno frenando la cosa stanno cercando di porre rimedio ad un danno che loro stessi o altri hanno fatto per i quale però hanno bisogno a questo punto della struttura polico-amministrativa che purtroppo sta tardando ad insediarsi (delibera di giunta?). Sindaco (o Sindaca) dove sei?
 

ioiobbi

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Vi faccio notare questo parere dell'ufficio studi del notariato del 2012 pubblicato a seguito del Decreto Sviluppo 2011.

http://www.notariato.it/sites/default/files/521-11.c.pdf

Descrive in maniera molto ordinata le varie situazioni anticipando in qualche modo l'applicazione generica che è stata fatta della sentenza di cassazione.
Voglio dire che mi viene il dubbio che tutto questo atteggiamento attendista da parte dell'amministrazione in realtà non nasconda un forte dissidio interno (o incapacità) che ha portato a 2 delibere "tronche" di nome e di fatto. Entrambe le delibere in fin dei conti hanno un impianto generico nel quale non si distinguono le varie situazioni (proprietà originaria con vincoli, proprietà superficiaria, proprietà trasformata..). Diciamo che esprimono in maniera grossolana la volontà di far ordine con l'effetto solo di aumentare la confusione. Secondo me i dirigenti che stanno frenando la cosa stanno cercando di porre rimedio ad un danno che loro stessi o altri hanno fatto per i quale però hanno bisogno a questo punto della struttura polico-amministrativa che purtroppo sta tardando ad insediarsi (delibera di giunta?). Sindaco (o Sindaca) dove sei?
Non hanno bisogno di nulla se non di una bella lettera di licenziamento!
Solo a Roma c'è questa situazione assurda, negli altri comuni si sono adeguati alla legge del 2011 nel giro di pochi mesi.
Spero che la sindaca e la nuova giunta lavorino sul ripulire le strutture comunali da inefficienze, corruzione, lassismo, incapacità, arroganza... Il comune di Roma non è di chi ci opera, è dei cittadini ed al loro servizio.
E se non ci pensa la nuova classe politica lo farà la magistratura, la macchina si è messa in moto, sarà lenta ma inesorabile...
La pacchia, per qualcuno, sta finendo.
 

giannelmo

Membro Attivo
Professionista
Non hanno bisogno di nulla se non di una bella lettera di licenziamento!
Solo a Roma c'è questa situazione assurda, negli altri comuni si sono adeguati alla legge del 2011 nel giro di pochi mesi.
Spero che la sindaca e la nuova giunta lavorino sul ripulire le strutture comunali da inefficienze, corruzione, lassismo, incapacità, arroganza... Il comune di Roma non è di chi ci opera, è dei cittadini ed al loro servizio.
E se non ci pensa la nuova classe politica lo farà la magistratura, la macchina si è messa in moto, sarà lenta ma inesorabile...
La pacchia, per qualcuno, sta finendo.

Verissimo.
Vedere qui per es:
Eliminazione del vincolo convenzionale del prezzo massimo di cessione degli alloggi in area peep - Comune di Campi Bisenzio

Sempre lo stesso piccolo comune ha pubblicato anche questo:
Verifica del calcolo del prezzo massimo di cessione di alloggi peep trasformati o svincolati - Comune di Campi Bisenzio

Il documento in cui si riporta l'esempio di calcolo del prezzo massimo di cessione è un esempio di chiarezza e semplicità.

A Roma, a parte il numero enormemente superiore degli alloggi in ballo, le regole sono le stesse identiche.

Io per un certo periodo (sempre a Roma!!!) ho gestito una grande banca dati pubblica, la maggior parte del tempo la trascorrevo, invece che a progettare migliorie e adeguamenti del sistema, a correggere gli errori (se non le vere e proprie omissioni) dei dati inseriti dal personale addetto: chi era impegnato a organizzare tornei di calcetto, chi a fare un secondo lavoro in ufficio (tanto chi li tocca?), poi i dirigenti venivano a me chiedendo come mai certi dati non erano disponibili o il sistema restituiva un errore...
Praticamente come chiedere alla Microsoft di correggere i dati errati in un foglio excel preparato da un analfabeta...
Ecco, ho il sospetto che sia successa la stessa cosa con i dati delle NOSTRE case!
Il comune ha già tutti i dati di cui ha bisogno, oltre nome, cognome, codice fiscale ed estremi identificativi dell'immobile, non dovrebbe chiedere altro.
 

antari

Membro Attivo
Privato Cittadino
Verissimo.
Vedere qui per es:
Eliminazione del vincolo convenzionale del prezzo massimo di cessione degli alloggi in area peep - Comune di Campi Bisenzio

Sempre lo stesso piccolo comune ha pubblicato anche questo:
Verifica del calcolo del prezzo massimo di cessione di alloggi peep trasformati o svincolati - Comune di Campi Bisenzio

Il documento in cui si riporta l'esempio di calcolo del prezzo massimo di cessione è un esempio di chiarezza e semplicità.

A Roma, a parte il numero enormemente superiore degli alloggi in ballo, le regole sono le stesse identiche.

Io per un certo periodo (sempre a Roma!!!) ho gestito una grande banca dati pubblica, la maggior parte del tempo la trascorrevo, invece che a progettare migliorie e adeguamenti del sistema, a correggere gli errori (se non le vere e proprie omissioni) dei dati inseriti dal personale addetto: chi era impegnato a organizzare tornei di calcetto, chi a fare un secondo lavoro in ufficio (tanto chi li tocca?), poi i dirigenti venivano a me chiedendo come mai certi dati non erano disponibili o il sistema restituiva un errore...
Praticamente come chiedere alla Microsoft di correggere i dati errati in un foglio excel preparato da un analfabeta...
Ecco, ho il sospetto che sia successa la stessa cosa con i dati delle NOSTRE case!
Il comune ha già tutti i dati di cui ha bisogno, oltre nome, cognome, codice fiscale ed estremi identificativi dell'immobile, non dovrebbe chiedere altro.
inviamo tutti questi dati ai dirigenti dell'urbanistica .....magari si SVEGLIANO!....la delibera Tronca è uscita 2 mesi fa e non è stata lavorata nenche una pratica .....ma perché dobbiamo pagare questi dirigenti ???? CHE LI MANDASSERO TUTTI A CASA!!!:confuso:
 

Santi60

Membro Attivo
Professionista
Quello che ho cercato di spiegarti è che, quanto meno in Emilia Romagna, è sempre stato così come indicato dalla sentenza da te citata. Per questo non la trovo sconvolgente. E la trovo pure corretta.

Anche se dovremmo aprire una discussione abbastanza pepata su come avvenivano in passato i primi trasferimenti da costruttore a privato.... :occhi_al_cielo:
Concordo pienamente! sarebbe veramente interessante una discussione sui primi trasferimenti tra costruttori e privati. Ne sentiremmo di tutti i colori e sarebbe utile per capire , a livello statistico, chi sono stati i VERI SPECULATORI!
 

iteleo

Membro Attivo
Privato Cittadino
Concordo pienamente! sarebbe veramente interessante una discussione sui primi trasferimenti tra costruttori e privati. Ne sentiremmo di tutti i colori e sarebbe utile per capire , a livello statistico, chi sono stati i VERI SPECULATORI!
Salve risottometto un mio vecchio post che riassume tutti i problemi delle 2 delibere per valutare un'azione contro il Comune sia da parte dei primi che dei successivi proprietari in quanto ritengo che il Comune stia operando fuori dalla legge per i seguenti motivi:


1. Non indica che l'affrancamento dal prezzo massimo è da considerarsi un anticipo di quanto dovremmo versare per riscattare il terreno;

2. Non tiene conto della delibera della Corte dei Conti della Lombardia di febbraio scorso che ritiene gli oneri di urbanizzazione da scomputare dall'importo da versare per liberalizzare il prezzo massimo. Inserendo tali oneri nel foglio .xls di calcolo per il mio caso il dovuto si abbassa da 15.000 euro a 5.000;

3. Prevede che trascorsi 20 anni dalla stipula della Convenzione originaria, il prezzo non viene automaticamente liberalizzato. Questa a seguito di una interpretazione dell'avvocatura del Comune che, prendendo spunto da una frase contenuta nella sentenza di Cassazione di settembre 2015 "i vincoli seguono la proprietà" ha dato indicazioni in tal senso. sulla delibera. E' stato un argomento cntroverso in ambito Comune perchè molti erano contrari ma alla fine è passata.

Quindi pagate con riserva di ricorso e organizziamo una class action coinvolgendo tutti i 132 PdZ.
Esiste un avvocato che possa raccogliere tale iniziativa estendendola ai vari Comitati di quartiere?
 

Santi60

Membro Attivo
Professionista
Poi la mal informazione
questo quanto scritto sul sito Risorse per Roma

La Legge n. 448 del 23 dicembre 1998, all'art. 31 (commi da 45 a 50), prevede che i Comuni possano cedere in proprietà le aree ricadenti nei piani di zona 167/62, già concesse in diritto di superficie ai sensi dell'art. 35 legge 865/71.

Roma Capitale stabilisce di cedere in proprietà le aree finora concesse in "diritto di superficie", su cui sono stati edificati gli immobili, residenziali e non, ricadenti nei Piani di Zona individuati con Delibera di Assemblea Capitolina.

La trasformazione del "diritto di superficie" in "diritto di proprietà" costituisce per gli assegnatari dei singoli alloggi o immobili non residenziali un notevole vantaggio, in quanto il valore economico dell'abitazione si stabilizza sui valori dei correnti prezzi di mercato. Infatti:

• Il valore di un immobile in "diritto di superficie" è inferiore, sin dal primo acquisto, a quello di un'immobile in piena proprietà e, al contrario di quest'ultimo, diminuisce nel tempo con l'approssimarsi della scadenza della concessione del diritto di superficie.
• La piena disponibilità del bene ne facilita la commerciabilità.

L'importo da corrispondere per l'acquisto dell'area viene calcolato in base ai valori di stima stabiliti nella Delibera di Assemblea Capitolina, cui viene sottratto quanto già corrisposto, alla stipula della convenzione di assegnazione delle aree, per l'acquisizione del "diritto di superficie", rivalutato secondo gli indici ISTAT.

Roma Capitale, con apposito Bando, pubblica i Piani di Zona per i quali viene inizialmente avviato il servizio. Attualmente quelli in lavorazione sono:

• Acilia (PdZ 10V), • Casilino (PdZ 23), • Palocco (PdZ 53), • Dragoncello (PdZ 11V),
• Serpentara II (PdZ 5), • Laurentino (PdZ 38), • Tor De Cenci (PdZ 47 48),
• Spinaceto (PdZ 46), • Torrevecchia II (PdZ 80), • Torresina (PdZ B32),
• Torraccia (PdZ C1), • Casal Boccone (PdZ C14), • Val Melaina (PdZ 6),
• Casale del Castellaccio (PdZ D4).

Come vedete la poca chiarezza regna sovrana
diciamo che grazie a questa sentenza il Comune ha trovato ill modo di far cassa ;)

staremo a vedere se non è così

Oltre alla mal informazione, giustamente evidenziata in rosso da ingelman nel post: 465762, vorrei richiamare l’attenzione dei partecipanti del Forum su quanto pubblicato, in tema di “Trasformazione del Diritto di Superficie in Piena Proprietà”, sul sito istituzionale del Comune di Roma alla pagina web http://www.urbanistica.comune.roma.it/dirittosuperficie.html , dove, fra i link della normativa applicabile, c’è la - Delibera di Consiglio Comunale n. 54 del 31 marzo 2003 la quale al punto 2 di pag. 5 afferma “di autorizzare, ai sensi dell’art. 31 comma 46 della L. 448/98, la sostituzione delle Convenzioni stipulate ai sensi dell’art. 35 della legge 22 ottobre 1971 n. 865 e successive modificazioni, e precedentemente all’entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992 n. 179, con la Convenzione di cui all’art. 8, commi primo, quarto e quinto della legge 28 gennaio 1977 n. 10 alle seguenti essenziali condizioni:

a) per una durata pari a 20 anni, prevista dalle citate disposizioni della legge n. 10 del 1977, diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della Convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie o la cessione in proprietà delle aree e quella di stipulazione della nuova Convenzione;

b) in cambio di un corrispettivo per alloggio edificato calcolato ai sensi del comma 48 della succitata L. 448/98”,

ed al punto 4, afferma inoltre “di approvare gli Schemi di Convenzione allegati al presente provvedimento sotto la lettera B e C”.

Andando a leggere l’allegato sotto la lettera B della nella stessa Delibera 54/2003, che è la bozza di Convenzione per la “Trasformazione in diritto di proprietà del diritto di superficie già concesso su aree del p.d.z...... .... ai sensi dell'art. 31 (commi da 45 a 49) della Legge 23 dicembre 1998 n. 448.”, l’art. 4 (che riguarda proprio i “CRITERI E MODALITA' PER LA DETERMINAZIONE DEL PREZZO DI VENDITA E DEL CANONE DI LOCAZIONE DEGLI ALLOGGI”) prevede che: “Le limitazioni stabilite dal presente articolo avranno efficacia fino al ................ (venti anni a partire dalla stipula della prima convenzione con la quale il Comune ha concesso il diritto di superficie alla Cooperativa l Impresa ). Scaduto tale termine non vi sarà alcun limite alla facoltà di disposizione e godimento dell'alloggio, né alcun obbligo nei confronti del Comune”.

A meno di non avventurarsi in interpretazioni fantasiose, la frase citata non significa proprio che, dopo la scadenza dei 20 anni dall’originaria Convenzione di concessione del Diritto di Superficie, chi abbia sottoscritto tale convenzione sostitutiva, viene, automaticamente liberato da qualsiasi vincolo relativo alla determinazione del prezzo di vendita?

Secondo me, ma chiederei conferma a qualcuno più competente in questo campo, a tale Convenzione sostitutiva si può tranquillamente assegnare il ruolo di “convenzione ad hoc” indicata nella seguente frase della Sentenza n. 18135 del 16/09/2015: “Dal testo normativa sopra riportato emerge, dunque, con chiarezza che il vincolo del prezzo non è affatto soppresso automaticamente a seguito della caduta del divieto di alienare; ed anzi, in assenza di convenzione ad hoc (da redigere in forma pubblica e soggetta a trascrizione), segue il bene nei successivi passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con naturale efficacia indefinita”.

In altre parole se c’è una “convenzione ad hoc”, che non è necessariamente quella di affrancazione del prezzo massimo in allegato “A” alla Delibera nr. 33/2015 del Commissario Tronca, ma può essere, tranquillamente, quella in allegato “B” o “C” alla Delibera nr. 54/2003, salvo il fatto che, per quanto riguarda il prezzo massimo di cessione, queste due ultime tipologie di Convenzione, invece di avere effetto immediato, lo avranno alla scadenza dei 20 anni dalla convenzione originaria.

Ad ulteriore conferma di quanto ho citato, viene, paradossalmente, in aiuto proprio la Sentenza n. 18135 del 16/09/2015, quando indica: “Un'ulteriore distinzione deve ravvisarsi tra le convenzioni ex art. 35 legge n. 865/1971 e quelle ex artt. 7 e 8 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 OMISSIS … . Solo per le seconde il titolare di alloggio su concessione edilizia rilasciata con contributo ridotto non è obbligato a rispettare, in sede di vendita, il prezzo stabilito dalla convenzione tipo approvata dalla regione, ai sensi dell'art.7 della legge 10/1977: e questo, perché destinatario dell'obbligo di contenere i prezzi di cessione (od il canone di locazione) nei limiti fissati dalla detta convenzione è soltanto il costruttore titolare della concessione (Cass., sez.2, 2 ottobre 2000 numero 13.006). Per gli immobili di edilizia convenzionata ex legge 10/1977 appare chiara, infatti, l'individuazione, in chi abbia ottenuto la concessione edilizia a contributo ridotto, del destinatario degli obblighi assunti di contenere il prezzo di cessione degli alloggi, nei limiti indicati dalla stessa convenzione e per la prevista durata di sua validità.

Guarda caso, la Convenzione in allegato “B” o “C” alla Delibera nr. 54/2003 sono proprio redatte ai sensi del comma 46 dell’art. 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 che consente ai Comuni la possibilità di sostituire “le Convenzioni stipulate, ai sensi dell’art. 35 della Legge 22 ottobre 1971 n. 865 precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992 n. 179, con la Convenzione di cui all’art. 8, commi 1 – 4 e 5 della legge n. 28 gennaio 1977 n. 10” citato nella Sentenza n. 18135 del 16/09/2015”.

Mi sbaglio?

C’è solo da chiedersi:

1) Esiste qualche atto del Comune di Roma che abbia mai ridotto la validità della Delibera nr. 54/2003? Secondo me no, altrimenti per quale motivo, lo stesso Comune di Roma continua a citarla sul sito web istituzionale come applicabile in tema di “Trasformazione del Diritto di Superficie in Piena Proprietà”?

2) Esiste qualche altra Delibera del Comune di Roma, successiva a quella sopra citata, contenente una qualsiasi nuova versione delle bozze di Convenzione in allegato “B” e “C” alla stessa delibera? Per lo stesso motivo di cui sopra, credo di no.

3) Se le risposte alle due domande precedenti sono entrambe “NO!”, allora la frase “In ogni caso, tale percentuale non potrà essere inferiore al 30% anche laddove siano già trascorsi più di venti anni dalla stipula della convenzione e anche nel caso la convenzione sia scaduta”, riportata al punto 2 della Delibera nr. 40/2016 del Commissario Straordinario Tronca, in relazione agli alloggi concessi con Convenzioni in diritto di proprietà, si può solo riferire alle Convenzioni originarie di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, e non a quelle stipulate ai sensi dell’art. 8, commi 1 – 4 e 5 della legge n. 28 gennaio 1977 n. 10 come da convenzioni tipo in allegato “B” o “C” della Delibera 54/2003 escluse anche dalla Sentenza n. 18135 del 16/09/2015. Mi sbaglio?

Qualcuno del Forum, può dare qualche commento?

C’è qualcosa che mi sfugge nelle deduzioni sopra riportate?
 

mrc70

Membro Junior
Privato Cittadino
Sì, quella del Comune è una interpretazione "estensiva" della sentenza (forse mi sbaglio ma in una delle 2 delibere mi sembra che questa cosa sia detta).
Questa è anche l'interpretazione dello studio del notariato del 2012 che ho pubblicato ieri. In realtà gli atti di affrancazione rischiano di essere un affetti da vizi formali in quanto l'atto di trasformazione elimina tutti i vincoli e in una successiva stipula dell'atto per l'affrancazione si andrebbe ad eliminare un vincolo inesistente. Secondo me anche la redazione degli atti di l'affrancazione successivi agli atti di trasformazione (che sono fatti con cambio di convenzione che scade dopo 20 anni) sarà complessa perché si rischia la nullità (non sono un legale ma è questa l'idea che mi sono fatto).
Non per niente da quanto si vede in altre amministrazioni l'affrancazione è precedente alla trasformazione.
 

Santi60

Membro Attivo
Professionista
Sì, quella del Comune è una interpretazione "estensiva" della sentenza (forse mi sbaglio ma in una delle 2 delibere mi sembra che questa cosa sia detta).
Questa è anche l'interpretazione dello studio del notariato del 2012 che ho pubblicato ieri. In realtà gli atti di affrancazione rischiano di essere un affetti da vizi formali in quanto l'atto di trasformazione elimina tutti i vincoli e in una successiva stipula dell'atto per l'affrancazione si andrebbe ad eliminare un vincolo inesistente. Secondo me anche la redazione degli atti di l'affrancazione successivi agli atti di trasformazione (che sono fatti con cambio di convenzione che scade dopo 20 anni) sarà complessa perché si rischia la nullità (non sono un legale ma è questa l'idea che mi sono fatto).
Non per niente da quanto si vede in altre amministrazioni l'affrancazione è precedente alla trasformazione.

Mi sbaglierò, ma i commi 49-bis e 49-ter dell'art. 31 della Legge 448/98, secondo l'intenzione del Legislatore, erano stati aggiunti proprio per fornire una "via d'uscita immediata" anche rispetto a quanto previsto dai commi 45 e 46 (non a caso antecedenti), poiché tali commi, per i soli casi delle Convenzioni "più giovani", che mantenevano il vincolo del prezzo per alcuni anni (quelli mancanti ai famosi 20 dalla Convenzione originaria), oltre i quali ci sarebbe, comunque, stata l'affrancazione automatica. Altrimenti, quale sarebbe stato lo scopo di tale scadenza ventennale se la trasformazioni avviene immediatamente alla firma della convenzione di trasformazione? Per pura logica, non ci sarebbe stato bisogno di specificare una scadenza ei 20 anni se questa non avesse avuto alcuna conseguenza ed, in mancanza di effetti sulla trasformazione, già avvenuta il giorno della stipula,da Diritto di Superficie a piena proprietà, l'unico effetto della scadenza ventennale non può che essere quello sull'eliminazione dei residui vincoli sul prezzo massimo specificatamente richiamati nello stesso art. 4 della convenzione sostitutiva.
Non ci vuole un esperto di Legge a capirlo, ma sembra proprio che al Comune di Roma si sia voluti passare da un estremo all'altro di due interpretazioni opposte della stessa legge, quando invece, secondo me, la cosa giusta sta proprio in mezzo.
 

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