Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Santi60]

Hai capito perfettamente.
La ragione è la seguente: se un Pdz è stato lottizato completamente (attualmente solo 14) loro sono in grado di stimare perfettamente il valore del terreno, altrimenti lo calcolano provvisoriamente e poi a completamento si deve versare il conguaglio

Da quanto avevo letto, adesso non ricordo dove, anche per i Pdz lottizzati completamente, c'erano alcuni casi di azioni legali in corso poiche' non tutti i proprietari del terreno avevano accettato il corrispettivo ricevuto per l'esproprio, ed, in questi casi, il conguaglio sarebbe quello necessario a compensare il Comune per l'importo finale da pagare quando si arrivera' a sentenza.

 

[iteleo]

Da quanto avevo letto, adesso non ricordo dove, anche per i Pdz lottizzati completamente, c'erano alcuni casi di azioni legali in corso poiche' non tutti i proprietari del terreno avevano accettato il corrispettivo ricevuto per l'esproprio, ed, in questi casi, il conguaglio sarebbe quello necessario a compensare il Comune per l'importo finale da pagare quando si arrivera' a sentenza.

Le delibere del 2012 e 2013 per i 14 PdZ non prevedevano conguagli.
Ora per i 14 PdZ già lottizzati competamente il valore dei terreni è quello commerciale definitivo per cui il Comune non può pretendere altro, sicuramente superiore a qualsiasi richiesta di ulteriori somme per gli espropri.
Diverso è il discorso per i restanti PdZ dove il valore dei terreni, secondo il Comune, potrebbe crescere una volta che la zona è urbanizzata completamente.
Prima, invece, pare che sui 14 PdZ sia stato fatto pagare il costo di esproprio rivalutato secondo indice ISTAT e non una quotazione commemrciale (fonte su questo forum @DiPiero per PdZ Torraccia).
Ora, secondo me, il Comune di Roma vuole lucrarci e utilizzare il surplus conseguito tra costo di espoprio e valore commerciale per ripianare i debiti, pagare gli stipendi ai dirigenti delle municipalizzate, Capo di Gabibetto e premi incentivanti per l'Urbanistica.
Comunque, per la precisione, non tutti i terreni sono stati espropriati. Nel mio caso c'è stata una libera vendita (vedi file allegato).
Credo che nel documento da mandare si potrebbe inserire anche un accenno a questa indeterminazione sul prezzo di affrancazione evidenziando che molti Comuni non attendono la completa lottizzazione dei PdZ in quanto ciò, di fatto, è un fattore di blocco delle ventite per i 137-14 PdZ.
Infatti io non comprerei mai un appartamento sapendo che un giorno potrebbero chiedermi ulteriori denari per i coprire il conguaglio.
Inseriamo tale uletriore punto nel documento evidenziando che con tale presupposti di fatto si vanifica il senso della legge del 2011 in quanto con il capestro di un successivo conguaglio le vendite sarebbero oltremodo difficili da realizzarsi.

 

[Santi60]

Le delibere del 2012 e 2013 per i 14 PdZ non prevedevano conguagli.
Ora per i 14 PdZ già lottizzati competamente il valore dei terreni è quello commerciale definitivo per cui il Comune non può pretendere altro, sicuramente superiore a qualsiasi richiesta di ulteriori somme per gli espropri.
Diverso è il discorso per i restanti PdZ dove il valore dei terreni, secondo il Comune, potrebbe crescere una volta che la zona è urbanizzata completamente.
Prima, invece, pare che sui 14 PdZ sia stato fatto pagare il costo di esproprio rivalutato secondo indice ISTAT e non una quotazione commemrciale (fonte su questo forum @DiPiero per PdZ Torraccia).
Ora, secondo me, il Comune di Roma vuole lucrarci e utilizzare il surplus conseguito tra costo di espoprio e valore commerciale per ripianare i debiti, pagare gli stipendi ai dirigenti delle municipalizzate, Capo di Gabibetto e premi incentivanti per l'Urbanistica.
Comunque, per la precisione, non tutti i terreni sono stati espropriati. Nel mio caso c'è stata una libera vendita (vedi file allegato).
Credo che nel documento da mandare si potrebbe inserire anche un accenno a questa indeterminazione sul prezzo di affrancazione evidenziando che molti Comuni non attendono la completa lottizzazione dei PdZ in quanto ciò, di fatto, è un fattore di blocco delle ventite per i 137-14 PdZ.
Infatti io non comprerei mai un appartamento sapendo che un giorno potrebbero chiedermi ulteriori denari per i coprire il conguaglio.
Inseriamo tale uletriore punto nel documento evidenziando che con tale presupposti di fatto si vanifica il senso della legge del 2011 in quanto con il capestro di un successivo conguaglio le vendite sarebbero oltremodo difficili da realizzarsi. Vedi l'allegato 13278

Concordo!
In effetti pagare ora un'Affrancazione con la spada di Damocle di ulteriori conguagli sarebbe come firmare un assegno in bianco e per giunta "trasferibile" ai propri figli!
Solo chi e', purtroppo, con l'acqua alla gola per un compromesso che potrebbe provocare una perdita di ingenti caparre puo' avere un minimo di interesse a firmare una nuova Convenzione prendendosi un rischio del genere (almeno io non la firmerei neanche con un corrispettivo di 50 centesimi per poi vivere con la paura di dover pagare decine di migliaia di euro "a semplice richiesta" del Comune di Roma)..

 

[giannelmo]

Ho paura che il significato sia quello da te interpretato. Fra l'altro, dato che questo conguaglio potrebbe essere dovuto ad un errore di calcolo fatto dai Funzionari del Comune di Roma al tempo dell'esproprio del terreno, con questa convenzione di Affrancamento vogliono crearsi un'Assicurazione per gli errori commessi e probabilmente anche per pagare le spese di giudizio nel caso venga data ragione ai vecchi proprietari del terreno!
La cosa pazzesca è che qualsiasi professionista privato l'Assicurazione per gli eventuali errori commessi durante l'esercizio della professione deve pagarla di tasca propria, mentre questi "Professionisti" pubblici pretendono che i cittadini diventino Aziende Assicurative, con la non trascurabile differenza di prendersi tutto il rischio senza incassare alcun premio ...
Questo NON è uno stato di diritto ma ben altro!

E' esattamente quello che è successo nei 14 P.d.Z. "completamente lavorati".
Fra l'altro, a supporto del comune ci sono persino sentenze del tribunale discutibilissime, in quanto dicono praticamente che il comune è libero di chiedere il prezzo che vuole o, nei casi "migliori", che il comune ha diritto a rientrare di tutte le spese sostenute per l'esproprio (quindi pagando il conguaglio il comune ottiene il rimborso del prezzo pieno del terreno anche per gli immobili in diritto di superficie), facendo carta straccia di tutte le leggi in materia di edilizia convenzionata.
Secondo Area 167 questa clausola invece è illegittima e quindi nulla, perché è nullo qualsiasi contratto che non preveda un corrispettivo certo.
Dulcis in fundo, i conguagli di cui è già noto l'importo probabilmente sono stati calcolati al giardino zoologico da qualche scimmia ammaestrata, dato che non si capisce assolutamente come siano arrivati a cifre del genere, né sono in grado di spiegarlo i dirigenti stessi, che anzi hanno chiamato i carabinieri per mandar via i cittadini che pretendevano l'accesso agli atti. Un consigliere del municipio IX fu persino incarcerato con l'accusa di "adunanza sediziosa" dall'assessore all'urbanistica di Alemanno (lo stesso che abbuonò sia il conguaglio che la trasformazione in piena proprietà ad alcune cooperative di Tor Pagnotta, solo ad alcune e non a tutte!). Insomma, dobbiamo sopportare ogni arbitrio e stare zitti e buoni.

 

[PeppeC.]

Le delibere del 2012 e 2013 per i 14 PdZ non prevedevano conguagli.
Ora per i 14 PdZ già lottizzati competamente il valore dei terreni è quello commerciale definitivo per cui il Comune non può pretendere altro, sicuramente superiore a qualsiasi richiesta di ulteriori somme per gli espropri.
Diverso è il discorso per i restanti PdZ dove il valore dei terreni, secondo il Comune, potrebbe crescere una volta che la zona è urbanizzata completamente.
Prima, invece, pare che sui 14 PdZ sia stato fatto pagare il costo di esproprio rivalutato secondo indice ISTAT e non una quotazione commemrciale (fonte su questo forum @DiPiero per PdZ Torraccia).
Ora, secondo me, il Comune di Roma vuole lucrarci e utilizzare il surplus conseguito tra costo di espoprio e valore commerciale per ripianare i debiti, pagare gli stipendi ai dirigenti delle municipalizzate, Capo di Gabibetto e premi incentivanti per l'Urbanistica.
Comunque, per la precisione, non tutti i terreni sono stati espropriati. Nel mio caso c'è stata una libera vendita (vedi file allegato).
Credo che nel documento da mandare si potrebbe inserire anche un accenno a questa indeterminazione sul prezzo di affrancazione evidenziando che molti Comuni non attendono la completa lottizzazione dei PdZ in quanto ciò, di fatto, è un fattore di blocco delle ventite per i 137-14 PdZ.
Infatti io non comprerei mai un appartamento sapendo che un giorno potrebbero chiedermi ulteriori denari per i coprire il conguaglio.
Inseriamo tale uletriore punto nel documento evidenziando che con tale presupposti di fatto si vanifica il senso della legge del 2011 in quanto con il capestro di un successivo conguaglio le vendite sarebbero oltremodo difficili da realizzarsi. Vedi l'allegato 13278

Scusami iteleo, quando dici che "non compreresti mai una appartamento sapendo che un giorno potrebbero chiedermi ulteriori denari per i coprire il conguaglio", non è il proprietario/venditore attuale che si impegna per il futuro a pagare l'eventuale conguaglio? (quesito che vi avevo fatto prima)

 

[EmiVal]

In effetti pagare ora un'Affrancazione con la spada di Damocle di ulteriori conguagli sarebbe come firmare un assegno in bianco e per giunta "trasferibile" ai propri figli!
Solo chi e', purtroppo, con l'acqua alla gola per un compromesso che potrebbe provocare una perdita di ingenti caparre puo' avere un minimo di interesse a firmare una nuova Convenzione prendendosi un rischio del genere (almeno io non la firmerei neanche con un corrispettivo di 50 centesimi per poi vivere con la paura di dover pagare decine di migliaia di euro "a semplice richiesta" del Comune di Roma)..

Questo è un tema interessante: per chi ha pazienza, se ne è scritto ampiamente in questa discussione molte e molte pagine fa, indicativamente, credo, prima della delibera 40.

Quando, dopo la sentenza, è stato introdotto il concetto di affrancazione, si diceva che, per i PdZ non "sbloccati", essa rappresentava un mero acconto a fronte di un conguaglio che il comune avrebbe richiesto, in un momento imprecisato nel tempo, al proprietario che eseguiva l'affrancazione e che doveva inserire tale clausola nell'atto di vendita.

Ovviamente, con tutti i commenti negativi del caso sulla convenienza di acquistare / vendere un immobile con una spada di Damocle del genere sulla testa!

Poi, la situazione è precipitata, nel senso che è uscita la delibera 40, si è bloccato tutto, ed è passato talmente tanto tempo che chi aveva compravendite in ballo ha cominciato a rimanere coll'acqua alla gola: quindi, non se ne è più parlato.

Ora, a quanto leggo, il tema ritorna giustamente ad essere discusso: un motivo in più, ovviamente, per rendere l'affrancazione assolutamente ridicola in quei PdZ che non sono stati "sbloccati".

Come si è scritto diverse pagine fa, la cosa davvero vergognosa è che il comune non sblocchi tutti i PdZ.

 

[iteleo]

Scusami iteleo, quando dici che "non compreresti mai una appartamento sapendo che un giorno potrebbero chiedermi ulteriori denari per i coprire il conguaglio", non è il proprietario/venditore attuale che si impegna per il futuro a pagare l'eventuale conguaglio? (quesito che vi avevo fatto prima)

e tu ti fideresti?
Se, facendo le corna, il vecchio proprietario muore o non ha soldi e proprietà, va in bancarotta o altro "trucco" per evitare di pagare che fai poi? Intenti una causa civile a lui o i suoi eredi? Se proprio devo comprare un appartamento di questo tipo per una particolare ragione, va bene. Se no meglio desistere.
Ho il fondato timore che il Comune si rifarebbe sul proprietario attuale, in caso di insonvelza del precedente, e poi lui dovrebbe rifare sul precedente.
Ecco perché una siffatta delibera blocca le vendite ed è contro la legge del 2011 che vuole favorire le vendite degli alloggi

 

[PeppeC.]

e tu ti fideresti?
Se, facendo le corna, il vecchio proprietario muore o non ha soldi e proprietà, va in bancarotta o altro "trucco" per evitare di pagare che fai poi? Intenti una causa civile a lui o i suoi eredi? Se proprio devo comprare un appartamento di questo tipo per una particolare ragione, va bene. Se no meglio desistere.

Ah ok, se uno fa questo tipo di ragionamento (anche giusto a mio avviso) allora si. Concordo

 

[giannelmo]

Concordo!
In effetti pagare ora un'Affrancazione con la spada di Damocle di ulteriori conguagli sarebbe come firmare un assegno in bianco e per giunta "trasferibile" ai propri figli!

Al Laurentino 38 ed a Tor Pagnotta è successo proprio questo. Le lettere con la richiesta di conguaglio sono iniziate ad arrivare nel 2002 - 2003, lo so perché all'epoca abitavo in affitto (anzi, coabitavo con altri colleghi) e la signora dell'appartamento dirimpetto si rivolgeva a me per tutte le faccende del genere, senza contare i volantini che venivano affissi dappertutto in zona. Il bello è che queste rischieste di conguaglio sono arrivate col contagocce nel corso degli anni, a me per esempio è arrivata nel gennaio 2010, a febbraio sarebbe andato tutto in prescrizione. In zone dove tutto è andato ampiamente in prescrizione a tutt'oggi non è arrivata alcuna richiesta (sarebbe interessante indagare su chi sono i proprietari superficiari...). Con la richiesta di conguaglio arrivava anche l'offerta per la trasformazione in piena proprietà, molti hanno aderito, in quanto le cifre erano modeste (fra gli 8000 e i 10000 euro per conguaglio+trasformazione), inoltre era anche permesso il pagamento dilazionato!
Quando ho acquistato io sapevo tutto questo ed avevo messo in conto di spendere altri 7.000 euro circa (ma anche meno, visto che il mio appartamento è di 30 mq in meno rispetto a quello dove abitavo in affitto, per il quale era giunta nel 2004 una richiesta di 3700 per conguaglio + circa 4000 per la trasformazione) invece mi arrivò una richiesta di 4700 euro per il conguaglio e nessuna offerta di trasformazione... Al momento è tutto fermo e non ho ancora pagato nulla. Nemmeno si sa con quale criterio abbiano schedulato l'elaborazione di queste richieste, visto che sono arrivate per prime ai proprietari degli immobili più recenti (ed anche più pregiati).
Su tutti i rogiti per appartamenti della zona compravenduti dal 2003 circa in poi,è riportata la clausola che "eventuali conguagli richiesti dal comune per la poprietà superficiaria sono a carico del compratore" eppure nonostante questo nessuno si è fatto troppi pensieri per acquistare, proprio perché le cifre in ballo erano note (ma, come si è scoperto poi, del tutto arbitrarie).

 

[PeppeC.]

Ragazzi con tutte queste incertezze la vedo molto dura e soprattutto lunga la problematica. Come faremo ad uscirne da tutto questo FILM.