Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[antari]

@Giuseppe Di Piero notizie del ricorso ?

 

[Santi60]

Da noi sono tutte così. Leggi l'art. 7.

Questa si che è una Convenzione chiara con tutti i vincoli ben precisati, sia come tipologia che scadenza, e senza possibilità di "interpretazione"!
Se fossero state così tutte le Convenzioni di Roma, tutti avremmo capito bene cosa stavamo acquistando (senza la possibilità per le Imprese di dirci, come mi è stato detto all'epoca: "l'appartamento è come tutti gli altri acquistati col beneficio di prima casa, cioè non si può vendere entro 5 anni, poi si potrà rivendere liberamente senza alcun vincolo, tranne il fatto che dopo 99 + 99 anni la proprietà ritornerà al Comune, ma fra 198 anni oltre a non essere un problema tuo, lo stabile non esisterà più ...").
Con una Convenzione "cristallina" come quella di Bologna saremmo stati liberi di decidere se acquistare o meno ed ora non saremmo sicuramente in questo grande pasticcio!
Complimenti Uffici Capitolini continuate cosi ... . Della serie "nel torbido si pesca meglio!"

 

[boccio]

Questa si che è una Convenzione chiara con tutti i vincoli ben precisati, sia come tipologia che scadenza, e senza possibilità di "interpretazione"!
Se fossero state così tutte le Convenzioni di Roma, tutti avremmo capito bene cosa stavamo acquistando (senza la possibilità per le Imprese di dirci, come mi è stato detto all'epoca: "l'appartamento è come tutti gli altri acquistati col beneficio di prima casa, cioè non si può vendere entro 5 anni, poi si potrà rivendere liberamente senza alcun vincolo, tranne il fatto che dopo 99 + 99 anni la proprietà ritornerà al Comune, ma fra 198 anni oltre a non essere un problema tuo, lo stabile non esisterà più ...").
Con una Convenzione "cristallina" come quella di Bologna saremmo stati liberi di decidere se acquistare o meno ed ora non saremmo sicuramente in questo grande pasticcio!
Complimenti Uffici Capitolini continuate cosi ... . Della serie "nel torbido si pesca meglio!"

Una spiegazione c'è, se la gente lo avesse saputo, molte case non sarebbero state vendute soprattutto a quelle cifre che non erano quelle della convenzione !!!!!!
Mi correggo non è una spiegazione è una CERTEZZA!!!!!!

 

[Utente Cancellato 67606]

Questa si che è una Convenzione chiara con tutti i vincoli ben precisati, sia come tipologia che scadenza, e senza possibilità di "interpretazione"!
Se fossero state così tutte le Convenzioni di Roma, tutti avremmo capito bene cosa stavamo acquistando (senza la possibilità per le Imprese di dirci, come mi è stato detto all'epoca: "l'appartamento è come tutti gli altri acquistati col beneficio di prima casa, cioè non si può vendere entro 5 anni, poi si potrà rivendere liberamente senza alcun vincolo, tranne il fatto che dopo 99 + 99 anni la proprietà ritornerà al Comune, ma fra 198 anni oltre a non essere un problema tuo, lo stabile non esisterà più ...").
Con una Convenzione "cristallina" come quella di Bologna saremmo stati liberi di decidere se acquistare o meno ed ora non saremmo sicuramente in questo grande pasticcio!
Complimenti Uffici Capitolini continuate cosi ... . Della serie "nel torbido si pesca meglio!"

Scusate però io ancora non riesco a capire una cosa importante, cavolo vedete quanto sono preziose le informazioni: come si vendeva a prezzo libero di mercato *PRIMA* che il comune rilasciasse i nulla-osta? Secondo me è una questione molto delicata per avere il quadro completo perchè finora sembra che il comune con i suoi chiarimenti abbia fatto cadere in errore molte persone. Ma i chiarimenti sono una storia di 7-8 anni fa massimo!

Cosa succedeva prima? I notai rogitavano a rotta de collo inserendo nell'atto il prezzo calmierato?

La questione, ripeto, è molto delicata perchè chi ha acquistato 10 anni e 1 mese fa (ad esempio) ormai deve pagare il conto di tasca propria, mentre chi lo ha fatto 9 anni e 11 mesi fa può fare causa all'universo...

 

[Santi60]

Ciao Santi,
forse questa volta posso aiutarti io, credo che sia la stessa cosa che ho notato nella trasformazione dei mie genitori, ossia, che la cubatura di 27.778 si riferisca a quella concessa, mentre loro considerano quella virtuale che si calcola:
Cubatura Virtuale = Cubatura Concessa / 2,7 * 3
infatti:
27.778 / 2,7 * 3 = 30.864.

Verifica e fammi sapere.

Visto? Anche io servo a qualche cosa , spero.

@boccio ho ripensato alla questione della Cubatura Virtuale/Concessa, anche se concordo sul metodo di calcolo da te indicato che ha un suo significato, ma da quanto riportato a pag. 2 nelle premesse della Deliberazione 40/2016:
"Che, in relazione alla determinazione del corrispettivo di affrancazione dal vincolo
relativo al prezzo massimo di cessione, nonché del canone massimo di locazione, la
suddetta deliberazione n. 33/2015 ha previsto le seguenti modalità di computo:
“valore venale delle aree P.E.E.P. in diritto di proprietà ovvero in diritto di superficie
Euro/mc x 60%, da moltiplicare per la volumetria del lotto indicato nella convenzione
originaria, a cui va sottratto il corrispettivo già versato per l’area, rivalutato sulla base
della variazione Istat dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e
impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati gli importi ed il mese di stipula
della nuova convenzione. L’importo risultante verrà ripartito secondo i millesimi di
proprietà, in base alle tabelle millesimali fornite dagli interessati, diviso per il numero
degli anni di durata del vincolo e moltiplicato per gli anni residui da affrancare”;
A mio avviso "volumetria del lotto indicato nella convenzione originaria" dovrebbe essere la "Cubatura Concessa" (cioè quella della Convenzione è, in pratica, una "concessione") e non quella "Virtuale".
Quindi non è da escludere che la procedura utilizzata nei conteggi fatti precedentemente alla Deliberazione 40/2016 ci fosse proprio una diversa valutazione della volumetria, anche perché in tali conteggi precedenti non c'è neanche il fattore del 60% del valore venale, ma viene considerato per intero.
Credo che solo quando ci sarà un conteggio post Deliberazione 40/2016 si potrà capire quali parametri effettivamente utilizzano adesso. Pregherei chiunque ne venisse in possesso di condividerne i contenuti (ovviamente eliminando tutti i dati coperti da privacy ...). Grazie

 

[Santi60]

Scusate però io ancora non riesco a capire una cosa importante, cavolo vedete quanto sono preziose le informazioni: come si vendeva a prezzo libero di mercato *PRIMA* che il comune rilasciasse i nulla-osta? Secondo me è una questione molto delicata per avere il quadro completo perchè finora sembra che il comune con i suoi chiarimenti abbia fatto cadere in errore molte persone. Ma i chiarimenti sono una storia di 7-8 anni fa massimo!

Cosa succedeva prima? I notai rogitavano a rotta de collo inserendo nell'atto il prezzo calmierato?

La questione, ripeto, è molto delicata perché chi ha acquistato 10 anni e 1 mese fa (ad esempio) ormai deve pagare il conto di tasca propria, mentre chi lo ha fatto 9 anni e 11 mesi fa può fare causa all'universo...

La questione è che, prima, tutti, compreso me, eravamo convinti che dopo 5 anni si potesse vendere liberamente, poiché le Convenzioni erano scritte in un Italiano volutamente contorto e con parole mancanti (le famose "e suoi aventi causa" dopo "Concessionario") e le informazioni che fornivano le Imprese erano quelle che ho scritto in un precedente post.
Successivamente, qualcuno ha cominciato a mettere di mezzo i Tribunali (anche perché l'informazione di come venivano gestite le compravendite per questo tipo di appartamenti in altri Comuni d'Italia si è cominciata a diffondere anche a Roma) e, quindi, i Notai hanno cominciato a volersi difendere imponendo la richiesta di chiarimenti al Comune, che, in sostanza, era una parte "terza" fra acquirente e venditore e avrebbe dovuto ben conoscere cosa aveva stipulato con le Convenzioni.
Fra l'altro, tali Convenzioni, molto spesso, erano del tutto ignote ai proprietari degli alloggi e nei contratti di primo acquisto (almeno nel mio) erano solo indicate nelle premesse, spacciandole come un semplice atto fra Comune ed Impresa (potevano essere scambiate come semplice richiesta di permesso a costruire oppure atti d'obbligo per parcheggi aree verdi etc...), senza la clausola che l'acquirente dovesse dichiarare di "ben conoscere ed accettare" (clausola che, invece c'era solo per il Regolamento di Condominio).

 

[boccio]

@boccio ho ripensato alla questione della Cubatura Virtuale/Concessa, anche se concordo sul metodo di calcolo da te indicato che ha un suo significato, ma da quanto riportato a pag. 2 nelle premesse della Deliberazione 40/2016:
"Che, in relazione alla determinazione del corrispettivo di affrancazione dal vincolo
relativo al prezzo massimo di cessione, nonché del canone massimo di locazione, la
suddetta deliberazione n. 33/2015 ha previsto le seguenti modalità di computo:
“valore venale delle aree P.E.E.P. in diritto di proprietà ovvero in diritto di superficie
Euro/mc x 60%, da moltiplicare per la volumetria del lotto indicato nella convenzione
originaria, a cui va sottratto il corrispettivo già versato per l’area, rivalutato sulla base
della variazione Istat dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e
impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati gli importi ed il mese di stipula
della nuova convenzione. L’importo risultante verrà ripartito secondo i millesimi di
proprietà, in base alle tabelle millesimali fornite dagli interessati, diviso per il numero
degli anni di durata del vincolo e moltiplicato per gli anni residui da affrancare”;
A mio avviso "volumetria del lotto indicato nella convenzione originaria" dovrebbe essere la "Cubatura Concessa" (cioè quella della Convenzione è, in pratica, una "concessione") e non quella "Virtuale".
Quindi non è da escludere che la procedura utilizzata nei conteggi fatti precedentemente alla Deliberazione 40/2016 ci fosse proprio una diversa valutazione della volumetria, anche perché in tali conteggi precedenti non c'è neanche il fattore del 60% del valore venale, ma viene considerato per intero.
Credo che solo quando ci sarà un conteggio post Deliberazione 40/2016 si potrà capire quali parametri effettivamente utilizzano adesso. Pregherei chiunque ne venisse in possesso di condividerne i contenuti (ovviamente eliminando tutti i dati coperti da privacy ...). Grazie

Sì sì, mi riferivo alle vecchie trasformazioni, su quella nuova, spero, che considerino la cubatura concessa.
Con l'occasione se ti va e se non l'hai già letto ho trovato:
Le convenzioni urbanistiche: dall'edilizia convenzionata agli strumenti di pianificazione urbanistica - Strumenti negoziali di edilizia privata: l'esperienza del notariato tra tradizione e nuove soluzioni - e.library - Fondazione Italiana del Notariato

 

[Utente Cancellato 67606]

La questione è che, prima, tutti, compreso me, eravamo convinti che dopo 5 anni si potesse vendere liberamente, poiché le Convenzioni erano scritte in un Italiano volutamente contorto e con parole mancanti (le famose "e suoi aventi causa" dopo "Concessionario") e le informazioni che fornivano le Imprese erano quelle che ho scritto in un precedente post.
Successivamente, qualcuno ha cominciato a mettere di mezzo i Tribunali (anche perché l'informazione di come venivano gestite le compravendite per questo tipo di appartamenti in altri Comuni d'Italia si è cominciata a diffondere anche a Roma) e, quindi, i Notai hanno cominciato a volersi difendere imponendo la richiesta di chiarimenti al Comune, che, in sostanza, era una parte "terza" fra acquirente e venditore e avrebbe dovuto ben conoscere cosa aveva stipulato con le Convenzioni.
Fra l'altro, tali Convenzioni, molto spesso, erano del tutto ignote ai proprietari degli alloggi e nei contratti di primo acquisto (almeno nel mio) erano solo indicate nelle premesse, spacciandole come un semplice atto fra Comune ed Impresa (potevano essere scambiate come semplice richiesta di permesso a costruire oppure atti d'obbligo per parcheggi aree verdi etc...), senza la clausola che l'acquirente dovesse dichiarare di "ben conoscere ed accettare" (clausola che, invece c'era solo per il Regolamento di Condominio).

@Santi60 risulta anche a te che la parcella dei notai rimane esattamente la stessa sia che si venda a prezzo calmierato sia che si venda a prezzo di mercato, mentre il guadagno "extra" tra le 2 cifre è invece percepito dallo stato (in percentuale)? Cioè lo stato guadagna una percentuale sul prezzo della compra-vendita, mentre il notaio percepisce la parcella in base all'atto che si sta stipulando indipendentemente dalla cifra.

Quindi presumo che il notaio inseriva nei rogiti esattamente i soldi pagati dall'acquirente, ossia il prezzo di mercato, per cui tutti gli atti del passato sono "potenzialmente illegali".

Ripeto, suppongo, perchè la situazione è davvero ingarbugliata e non sembra esserci una vita d'uscita

 

[Utente Cancellato 65470]

Intanto mi chiedevo se tu ne fossi certo. E poi questo significa che a tiburtino Sud non si puo' affrancare, per cui ci terremo i vincoli (prezzo in primis) in attesa di una mai arrivata abitabilita', oppure che non serve rimuoverli perche' non sussistono piu'?

Devi verificare il contenuto della convenzione preliminare atteso che non sia presente la convenzione integrativa che avrebbe dovuto essere adottata dopo la conclusione dei lavori di costruzione. Nel mio caso, la convenzione, sebbene del 1972, non ha nessun riferimento all'art. 35 L. 865/71 poiché il terreno su cui è stato costruito l'immobile era già di proprietà del costruttore, ma regolava i rapporti tra Comune e costruttore in applicazione dell'art. 11 della L. 167/62. Non c'è stato quindi nessun atto di cessione della proprietà.

 

[Nicestar]

Da noi sono tutte così. Leggi l'art. 7.

Cara@bagudi non ho parole, veramente l'Italia è un paese strano, una convenzione così a Roma non si è mai vista! Non ci crederai, ma 40 anni fà avrei potuto lavorare a Bologna e rifiutai per Meteo! Che imbecille! A parte tutto, ti ringrazio per averla postata. Saluti Nicestar