Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[EmiVal]

@boccio anche la mia risposta è NO! E non vedo come possa essere diversamente, quantomeno per le Convenzioni in Diritto di Proprietà stipulate successivamente al 1-1-1997, in quanto LEGGE 23 dicembre 1996, n. 662, con la lettera (e) del comma 63 dell'art. 3, ha modificato l'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, fra le altre cose, stabilendo che il tredicesimo comma e' sostituito dal seguente: "Contestualmente all'atto della cessione della proprietà dell'area, tra il comune, o il consorzio, e il cessionario, viene stipulata una convenzione per atto pubblico, con l'osservanza delle disposizioni di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10, la quale, oltre a quanto stabilito da tali disposizioni, deve prevedere: ..." e, come noto, le Convenzioni ai sensi della Legge 10/1977 (o DPR 380 che l'ha sostituita), dopo la scadenza fanno decadere tutti i vincoli (cosa confermata anche dalla Sentenza 18135). Il problema è che il Comune di Roma la sentenza l'interpreta a modo suo e, se andiamo avanti così, va a finire che oltre all'imposta di registro si inventano qualcosa per farsi pagare l'affrancazione anche delle case costruite fuori dei PdZ!

@Santi60, a questo punto mi viene in mente che se una sentenza ha fermato il comune nella sua pratica di far vendere a prezzo libero gli immobili in edilizia convenzionata, allora se il comune, piuttosto che dare seguito alla sentenza, prendere le proprie responsabilità, sanare il pregresso e applicare le disposizioni di legge, interpreta a modo suo quella sentenza per far cassa ai danni dei cittadini, allora sarà necessario citare in giudizio il comune stesso, in modo che sia un'altra sentenza, come credo necessario a questo punto, a fermare di nuovo il comune.

 

[Santi60]

Ma ne siamo proprio sicuri ?
Questo, il comune di Modena, che è uno dei tanti comuni che ho visitato dice:

decorsi venti anni dalla licenza di abitabilità si può vendere l'alloggio a chiunque versando al Comune di Modena la differenza (determinata dall'Agenzia del Territorio) tra il valore attuale di mercato dell'area ed il prezzo di acquisto a suo tempo corrisposto e rivalutato......

Io non sarei proprio così sicuro.

RIFLESSIONE
Compero una casa al prezzo convenzionato "vero" la tengo 20 anni, ci pago le tasse ma ci abito, poi me la rivendo a prezzo di mercato, non è un buon investimento ? (Speculazione)

Quello che hai letto può essere vero per le Convenzioni in diritto di proprietà più vecchie. Infatti, per tali convenzioni quel vincolo era esplicitamente riportato in uno dei commi dell'art. 35 della Legge 865/1971. Ma la La LEGGE 17 febbraio 1992, n. 179 (in SO n.45, relativo alla G.U. 29/02/1992, n.50) ha disposto (con l'art. 23, comma 2) l'abrogazione dell'art. 35, commi 15, 16, 17, 18 e 19 e la clausola che hai citato è proprio in uno dei commi abrogati! Per intenderci la Legge 179/1992 è solo il primo passo per la liberalizzazione dai vincoli, partendo dalle Convenzioni in Diritto di proprietà, e tutte le leggi successive sono state fatte proprio per proseguire in questa direzione, dando la possibilità, per le convenzioni in Diritto di proprietà più vecchie (ante 179/1992), estendendo tale possibilità anche a quelle in Diritto di superficie, di trasformarle in nuove Convenzioni in Diritto di proprietà con i commi anzidetti abrogati, al fine di avere come scopo finale tutte convenzioni della stessa tipologia, cioè Convenzioni in Diritto di proprietà con vincoli che vanno a scadenza dopo 20 anni (come da convenzione tipo ex Legge 10/1977). Il vantaggio della Trasformazione delle Convenzioni in Diritto di proprietà ante L. 179/1992 era proprio quello di pagare un corrispettivo calcolato secondo il comma 48 dell'art 31 della Legge 448/1998 che, invece di essere pari alla "differenza (determinata dall'Agenzia del Territorio) tra il valore attuale di mercato dell'area ed il prezzo di acquisto a suo tempo corrisposto e rivalutato......" è pari al 60% del valore di mercato con ulteriori possibili abbattimenti. Successivamente, l'introduzione del comma 49-ter all'art. 31 della L. 448/1998, sarebbe un'ulteriore agevolazione poiché toglierebbe il vincolo del prezzo massimo (che praticamente sarebbe l'unico rimasto nelle vecchie Convenzioni in Diritto di proprietà) pagando solo una "percentuale", proporzionale agli anni mancanti ai 20, di quello già ridotto considerando il 60% del valore attuale di mercato.
In altre parole occorre vedere quando è stata stipulata la Convenzione in Diritto di proprietà (ante o post 179/1992).

 

[Santi60]

Ma ne siamo proprio sicuri ?
Questo, il comune di Modena, che è uno dei tanti comuni che ho visitato dice:

decorsi venti anni dalla licenza di abitabilità si può vendere l'alloggio a chiunque versando al Comune di Modena la differenza (determinata dall'Agenzia del Territorio) tra il valore attuale di mercato dell'area ed il prezzo di acquisto a suo tempo corrisposto e rivalutato......

Io non sarei proprio così sicuro.

RIFLESSIONE
Compero una casa al prezzo convenzionato "vero" la tengo 20 anni, ci pago le tasse ma ci abito, poi me la rivendo a prezzo di mercato, non è un buon investimento ? (Speculazione)

A trovarla a prezzo convenzionato "vero". Io di Imprese di Costruzione con il pallino della beneficienza non ne ho mai viste! Quindi, tipicamente, il prezzo convenzionato "vero" o te lo nascondono semplicemente (come facevano, per esperienza personale, agli inizi, tanto nessuno andava a controllare), o, nel migliore dei casi, ti inondano di "costi aggiuntivi" (Es.: migliorie, preammortamenti, allacci vari, costi forfettari, "prenotazioni" ad agenzie immobiliari inesistenti e l'elenco potrebbe continuare all'infinito ...) e, alla fine, chi l'a fatta la "speculazione" se, fra una cosa e l'altra, senza rendertene conto, il prezzo di mercato lo hai già pagato al costruttore ?

 

[Santi60]

@Santi60, a questo punto mi viene in mente che se una sentenza ha fermato il comune nella sua pratica di far vendere a prezzo libero gli immobili in edilizia convenzionata, allora se il comune, piuttosto che dare seguito alla sentenza, prendere le proprie responsabilità, sanare il pregresso e applicare le disposizioni di legge, interpreta a modo suo quella sentenza per far cassa ai danni dei cittadini, allora sarà necessario citare in giudizio il comune stesso, in modo che sia un'altra sentenza, come credo necessario a questo punto, a fermare di nuovo il comune.

Credo che saranno in tanti a farlo dopo aver visto andare in fumo, da un giorno all'altro, varie decine di migliaia di euro rispetto a quanto hanno acquistato casa pochi anni prima con il bene placido del comune che, anche se al Comune dicono che chi ha firmato i "nulla osta" non aveva il potere di farlo, la carta intestata ed il protocollo sono quelli del comune, quindi, in primis, è il Comune che DEVE risponderne, salvo poi, se vuole, rivalersi su chi ha firmato (ammesso che l'abbia fatto senza le necessarie approvazioni interne al Comune)...

 

[boccio]

@boccio anche la mia risposta è NO! E non vedo come possa essere diversamente, quantomeno per le Convenzioni in Diritto di Proprietà stipulate successivamente al 1-1-1997, in quanto LEGGE 23 dicembre 1996, n. 662, con la lettera (e) del comma 63 dell'art. 3, ha modificato l'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, fra le altre cose, stabilendo che il tredicesimo comma e' sostituito dal seguente: "Contestualmente all'atto della cessione della proprietà dell'area, tra il comune, o il consorzio, e il cessionario, viene stipulata una convenzione per atto pubblico, con l'osservanza delle disposizioni di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10, la quale, oltre a quanto stabilito da tali disposizioni, deve prevedere: ..." e, come noto, le Convenzioni ai sensi della Legge 10/1977 (o DPR 380 che l'ha sostituita), dopo la scadenza fanno decadere tutti i vincoli (cosa confermata anche dalla Sentenza 18135). Il problema è che il Comune di Roma la sentenza l'interpreta a modo suo e, se andiamo avanti così, va a finire che oltre all'imposta di registro si inventano qualcosa per farsi pagare l'affrancazione anche delle case costruite fuori dei PdZ!

Ok @santi grazie, prendo le tue affermazioni come parole SANTE, quindi in diritto di proprietà dopo 20 anni non si dovrà pagare nulla (0€) al Comune però bisognerà ugualmente stipulare una nuova convenzione prima di vendere a prezzo di mercato?

 

[Utente Cancellato 67606]

A trovarla a prezzo convenzionato "vero". Io di Imprese di Costruzione con il pallino della beneficienza non ne ho mai viste! Quindi, tipicamente, il prezzo convenzionato "vero" o te lo nascondono semplicemente (come facevano, per esperienza personale, agli inizi, tanto nessuno andava a controllare), o, nel migliore dei casi, ti inondano di "costi aggiuntivi" (Es.: migliorie, preammortamenti, allacci vari, costi forfettari, "prenotazioni" ad agenzie immobiliari inesistenti e l'elenco potrebbe continuare all'infinito ...) e, alla fine, chi l'a fatta la "speculazione" se, fra una cosa e l'altra, senza rendertene conto, il prezzo di mercato lo hai già pagato al costruttore ?

Si ma come lo si dimostra? In alcuni casi le ditte costruttrici e/o il notaio che ha stipulato il primo rogito sono ormai morte e sepolte, come in un caso che ho esaminato, sono passati ormai troppi anni: per questo sarebbe auspicabile una sanatoria tombale pre-2015.

 

[EmiVal]

Torno sul tema dei conteggi, sperando tornino utili, perché ultimamente ha ripreso a girare il foglio Excel che, forse, in prima battuta era stato preparato da Cesco.

A dire il vero, ho notato nella delibera 40 che il mio pdz, Acilia - 10V, in effetti è tra quelli con i valori venali più bassi: perciò, sebbene triplicati rispetto al passato, ancora si attestano sui 91,52 €/mc per l'edilizia residenziale.

Dunque, applicando le formule per il calcolo della trasformazione e dell'affrancazione viene fuori quanto segue.

La cubatura da convenzione è di 14029 mc.
Il corrispettivo già versato dal costruttore è di 299.378.860 lire.
La convenzione è del 17/02/1988.
I millesimi di proprietà sono 10.317.
L'indice ISTAT è 1.958.

-Corrispettivo trasformazione
[(val.venale * 60% * abbattimento del 50% * mc) - ( gia versato rivalutato in euro * ISTAT) * millesimi d proprietà
sarebbe
€ 91.52 * 0.60 * 0.50 * 14029 - € 302.738,67 = € 82441.55 * 10,317/1000 = circa 850 € per la trasformazione.

-Corrispettivo affrancazione vincolo in diritto superficie
[(val.venale * 60% * abbatt del 15% * mc) - ( gia versato rivalutato in euro * ISTAT)] * percentuale in base agli anni * millesimi di proprietà
sarebbe
(91.52 * 0.60 * 0.85 * 14029 - € 302.738,67) * (99-27)/99 = € 352.067,7108 * 0.72 = € 253.488,75 * 10.317/1000 = circa € 2615 per l'affrancazione.
Il costo dell'affrancazione corrisponde a quanto emerge dal foglio Excel.

Sono calcoli corretti secondo voi?
E' normale che il costo della trasformazione sia così basso e addirittura molto più basso dell'affrancazione stessa (in realtà, effettivamente mi viene un terzo di quanto mi verrebbe coi vecchi valori venali...)?
E' normale che il costo della trasformazione sia così basso?

Peraltro, lavorando con @Santi60 e soprattutto con @boccio ci siamo accorti che i conteggi pre delibera 40 che mi hanno fornito per la trasformazione sono completamente sballati.

Li inserisco in allegato al presente post (ho tolto i dati sensibili) così, magari, qualcuno con la mente più arguta della mia può cercare di interpretarli.

Io mi limito ad osservare che:

• Il coefficiente ISTAT per il periodo dal sito ISTAT a me viene 1.985 e non capisco perché secondo risorse per roma sia 2.161
• ll corrispettivo versato dal costruttore (lire 299.378.860) trasformato in euro e rivalutato ISTAT (secondo il loro coefficiente di 2.161) a me viene € 302.738,67 mentre a loro, alla lettera D, viene 234.858,79: perché secondo risorse per roma il costruttore avrebbe versato circa 100 mila euro in meno?? Indicano la formula e i valori per calcolarla e poi il risultato è del 20% più basso???
• Il totale per l'adesione per l'immobile (lettera N) è di € 258.694,76: perché alla lettera P l'adesione per l'unità immobiliare, ossia quello che devo versare per i miei 10 millesimi di proprietà, ammonta a € 3.447,3 e non a 258.694,76*10/1000, cioè circa € 2.587?

 

[lupin3]

Torno sul tema dei conteggi, sperando tornino utili, perché ultimamente ha ripreso a girare il foglio Excel che, forse, in prima battuta era stato preparato da Cesco.

A dire il vero, ho notato nella delibera 40 che il mio pdz, Acilia - 10V, in effetti è tra quelli con i valori venali più bassi: perciò, sebbene triplicati rispetto al passato, ancora si attestano sui 91,52 €/mc per l'edilizia residenziale.

Dunque, applicando le formule per il calcolo della trasformazione e dell'affrancazione viene fuori quanto segue.

La cubatura da convenzione è di 14029 mc.
Il corrispettivo già versato dal costruttore è di 299.378.860 lire.
La convenzione è del 17/02/1988.
I millesimi di proprietà sono 10.317.
L'indice ISTAT è 1.958.

-Corrispettivo trasformazione
[(val.venale * 60% * abbattimento del 50% * mc) - ( gia versato rivalutato in euro * ISTAT) * millesimi d proprietà
sarebbe
€ 91.52 * 0.60 * 0.50 * 14029 - € 302.738,67 = € 82441.55 * 10,317/1000 = circa 850 € per la trasformazione.

-Corrispettivo affrancazione vincolo in diritto superficie
[(val.venale * 60% * abbatt del 15% * mc) - ( gia versato rivalutato in euro * ISTAT)] * percentuale in base agli anni * millesimi di proprietà
sarebbe
(91.52 * 0.60 * 0.85 * 14029 - € 302.738,67) * (99-27)/99 = € 352.067,7108 * 0.72 = € 253.488,75 * 10.317/1000 = circa € 2615 per l'affrancazione.
Il costo dell'affrancazione corrisponde a quanto emerge dal foglio Excel.

Sono calcoli corretti secondo voi?
E' normale che il costo della trasformazione sia così basso e addirittura molto più basso dell'affrancazione stessa (in realtà, effettivamente mi viene un terzo di quanto mi verrebbe coi vecchi valori venali...)?
E' normale che il costo della trasformazione sia così basso?

Peraltro, lavorando con @Santi60 e soprattutto con @boccio ci siamo accorti che i conteggi pre delibera 40 che mi hanno fornito per la trasformazione sono completamente sballati.

Li inserisco in allegato al presente post (ho tolto i dati sensibili) così, magari, qualcuno con la mente più arguta della mia può cercare di interpretarli.

Io mi limito ad osservare che:

• Il coefficiente ISTAT per il periodo dal sito ISTAT a me viene 1.985 e non capisco perché secondo risorse per roma sia 2.161
• ll corrispettivo versato dal costruttore (lire 299.378.860) trasformato in euro e rivalutato ISTAT (secondo il loro coefficiente di 2.161) a me viene € 302.738,67 mentre a loro, alla lettera D, viene 234.858,79: perché secondo risorse per roma il costruttore avrebbe versato circa 100 mila euro in meno?? Indicano la formula e i valori per calcolarla e poi il risultato è del 20% più basso???
• Il totale per l'adesione per l'immobile (lettera N) è di € 258.694,76: perché alla lettera P l'adesione per l'unità immobiliare, ossia quello che devo versare per i miei 10 millesimi di proprietà, ammonta a € 3.447,3 e non a 258.694,76*10/1000, cioè circa € 2.587?

Vuol dire che questi non sanno manco fare 1+1..... Pensa in mano a chi stiamo.....

 

[Bagudi]

Compero una casa al prezzo convenzionato "vero" la tengo 20 anni, ci pago le tasse ma ci abito, poi me la rivendo a prezzo di mercato, non è un buon investimento ? (Speculazione)

Mio padre ha comprato una casa in diritto di proprietà nel 1986 in un comune della cintura bolognese.

Nella convenzione era citata la stessa frase che ha citato @boccio

decorsi venti anni dalla licenza di abitabilità si può vendere l'alloggio a chiunque versando al Comune di Modena la differenza (determinata dall'Agenzia del Territorio) tra il valore attuale di mercato dell'area ed il prezzo di acquisto a suo tempo corrisposto e rivalutato......

Nel 2009 io e mio fratello abbiamo venduto la casa ereditata e abbiamo pagato al Comune la somma di 11.000 euro con liberazione di tutti i vincoli...

 

[giannelmo]

Scusa non capisco, sai, sono un po' tardo, quindi dici che per il diritto di superficie si debba pagare oltre la TRASFORMAZIONE anche l'AFFRANCAZIONE a me era sembrato di capire che nel forum ci si battesse per non pagare anche l'AFFRANCAZIONE !!!!!!
Ecco perché dico che: più leggo e meno capisco.
BOOOOOO

Il corrispettivo della trasformazione dovrebbe essere, a rigore, composto da due quote: costo del terreno e restituzione dei contributi: la seconda voce è l'affrancazione.
Il problema è che il comune nel fare i calcoli per la trasformazione considera anche la uan parte della quota dovuta per l'affrancazione, quindi non può pretendere di richiedere nuovamente l'affrancazione per intero!
Tutto quanto sopra a prescindere dalla correttezza della procedura di calcolo che portano ad ottenere cifre senza senso e del valore venale dei terreni sballato.