Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Cesco76]

cesco, tu ipotizzi e presumi che chi come me chiede la nullità parziale dell'atto voglia speculare. ipotizzi che io vada io a rimuovere il vincolo o che vada a riscattare il terreno. sono fasi successive ed eventuali. di certo, oggi, ho un foglio del comune che mi dice che la mia casa vale e valeva quando mi è stata venduta un terzo del prezzo pagato. questo in contrasto con le leggi. ammesso e non concesso che io riesca a realizzare una plusvalenza, lo farei nel rispetto delle leggi e di quello che le leggi, tempo per tempo vigenti, consentiranno di fare. consentimi di dire che chi ha agito, pur in buona fede, vendendo dopo pochi anni dall'assegnazione, ha avuto fretta di farlo e di realizzare la plusvalenza perdendo il beneficio di poter rimuovere il vincolo o riscattare il terreno. che l'abbiano fatto con il silenzio complice di notai e agenti a me poco interessa. oppure vogliamo credere alla barzelletta che al 50% degli assegnatari sono sopraggiunti gravi motivi per disfarsi dell'alloggio?

Ti sfugge proprio il fatto che chi ha venduto all'epoca non ha proprio avuto modo né possibilità di accedere all'affrancamento perchè non contemplato, perche non necessario, perchè inesistente, e chi ha venduto lo ha fatto nel rispetto della legge, o meglio dell'interpretazione della legge e norme che veniva fatto all'epoca, e nessuno delle parti in causa più autorevoli e per via delle cose interpellabili per dare un chiarimento inequivocabile (notai, comune, banche), avrebbero potuto dare un parere diverso. Ora ti chiedo che differenza passa tra te e lui? Che te hai avuto la "fortuna" se così si può dire, di vivere in un era in cui una somma autorità, perché parliamo di cassazione in sezioni riunite, ha dato finalmente un parere inequivocabile? ( fermo restando che altre sentenze di cassazione non in sezioni riunite hanno alimentato invece la prima tesi) metti caso c'eri tu al posto suo? Metti caso tu adesso avevi rivenduto casa a prezzo libero come pensavi giusto che fosse e il 16 settembre 2016 sarebbe uscita la sentenza e l'acquirente ti faceva causa per riavere i soldi, tu che facevi? Come vedi non puoi tirare una linea di demarcazione e dire da qui tutti buoni e prima di qui tutti cattivi xche la faccenda ha tante, troppe, sfaccettature dove tutti hanno ragione e tutti hanno torto.

 

[Attila75]

Non mi pare che sia il senso della sentenza.
Una cosa è il diritto di superficie.
Una cosa è la convenzione col comune.
Una cosa è l'agevolazione regionale sui mutui.

Nel caso trattato dalla cassazione, che per altro risale al 2001 e non può richiamare in causa alcune normative recentemente promulgate, i venditori nel 1993 acquistano da un costruttore un immobile in diritto di superficie, di edilizia pubblica convenzionata ed agevolata.
L'agevolazione riguarda il particolare trattamento del mutuo ed è di tipo regionale. Obbliga i venditori a non rivendere l'immobile nei primi 10 anni.
La convenzione viene stipulata con il comune e ricomprende sia i requisiti soggettivi per acquistare l'immobile, sia le indicazioni per la determinazione del prezzo di acquisto massimo.

La venditrice, prima dei 10 anni, chiede alla Regione di essere dispensata dall'attendere la scadenza stabilita per la rivendita dell'immobile (situazione, per altro abbastanza ricorrente, in presenza di determinate condizioni come, ad esempio, per un trasferimento improvviso). La regione Lazio acconsente ma questo non sospende gli effetti della convenzione stipulata con il Comune di Roma, la quale rimane giustamente in essere.

Per questo motivo la venditrice non avrebbe potuto richiedere il pagamento di una somma superiore a quella massima stabilita per convenzione.

Oggi, in alcuni casi (e previo pagamento!) è possibile svincolare un immobile di edilizia residenziale pubblica dalla convenzione con il comune, così come è possibile riscattare il valore del terreno.

Ma sono aspetti che non rientrano nelle implicazioni di questa sentenza.

Scusate non riesco a capire come fare una domanda su questo forum !
Ma chi ha venduto cosa deve aspettarsi ora o cosa deve fare

 

[Cesco76]

Scusate non riesco a capire come fare una domanda su questo forum !
Ma chi ha venduto cosa deve aspettarsi ora o cosa deve fare

Ormai ri rimane di aspettare, se ti fanno causa dovrai muoverti chiamando in causa comune e notaio, hai il nullaosta del comine che potevi vendere? Conservalo come una reliquia...

 

[EmiVal]

In queste 100 pagine mi sono fatto un'idea.

L'ideale sarebbe che il comune, che ha creato questo casino consigliato dai notai, sistemasse le cose.

Ma non lo farà: lo stesso comune (stesso personale, stessi dirigenti) che ha permesso questo casino non potrà di certo sistemarlo.

Quindi, avremo la deliberina, chissà quando, speriamo presto: una pezza che permetterà a coloro che hanno avuto la sfortuna di verdersi bloccare compravendite in via di conclusione di andare avanti in qualche modo.

La vera questione, però, è che la deliberina non potrà mai chiudere quel baratro che la sentenza ha aperto, e che sarà necessario chiudere, non per speculare ma perché non si può far finta di niente.

Ognuno farà la propria scelta, ma non si potrà negare che, se il comune non sistema le cose in modo definitivo e incontrovertibile (e non le sistemerà), poiché c'è una sentenza che dice che il prezzo libero pattuito per una serie innumerevole di compravendite è nullo, sarà necessario chiamare in causa tutti gli attori (precedenti proprietari, notai, comune, etc) e far stabilire alla legge chi deve restituire la somma sborsata in eccesso.

Ovviamente, nei limiti dei tempi di prescrizione.

Ovviamente, laddove possibile, addivenendo a patteggiamenti e accordi bonari per il bene di tutti e con la partecipazione di tutti gli attori coinvolti.

Tutto il resto sono solo elucubrazioni fini a se stesse.

 

[Ciceruacchio]

Temo che l'onda lunga della questione debba essere ancora analizzata in tutte le sue implicazioni, anche dai professionisti che operano nel settore.
Il mancato rispetto del prezzo imposto non determina soltanto la parziale nullità della vendita (per cui tu, venditore, hai ricevuto più di quel che potevi chiedere ed ora devi restituire) ma anche sanzioni: la più temibile, generalmente connessa proprio alla violazione del prezzo imposto, è la decadenza del soggetto dal diritto di superficie e la acquisizione del bene al patrimonio comunale.
Non è un effetto di derivazione legale, ogni convenzione può disporre liberamente sul punto, quindi ogni soggetto dovrà leggere il proprio titolo di acquisto.
Tra l'altro la individuazione delle sanzioni connesse alla violazione del vincolo è rimessa all'ente comunale, che quindi (mi auguro) vorrà affrontare il problema nella tanto agognata delibera di cui tutti parlano e pochi sanno.
Per tutto quanto precede, ritengo quantomeno premature le richieste di rimborso avanzate in questa fase.

Gentile Avvocato, a suo parere potrebbe realizzarsi una simile fattispecie legale ?
Io faccio causa contro il precedente venditore (che mi ha venduto l'immobile a prezzo di mercato) e notaio. Il Giudice rileva la nullità del contratto nella parte relativa al prezzo e la sostituisce automaticamente con il prezzo massimo consentito dalla convenzione, quindi condanna il venditore a restituirmi la differenza. Una volta accaduto ciò, il Comune stabilisce la sanzione per tale proprietario stabilendo oltretutto la decadenza dalla convenzione e quindi reclama la proprietà dell'immobile.
Quindi, domanda finale, è possibile che, alla fine dell'iter, ci si ritrovi tutti (acquirente e venditore) materialmente senza casa ?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Mi scusi avvocato ma non ci vedo nulla di prematuro nel richiedere la restituzione di quanto pagato per immobili che oggi il comune dichiara di valere un terzo di quanto pagato e il 150% del capitale residuo dei mutui sottoscritti per pagarlo.
La legge 865 e la sentenza 18135 non si prestano ad interpretazione alcuna. L'eventuale rimozione dei vincoli è cosa separata e distinta dalla nullità parziale degli atti stipulati e che hanno prodotto speculazione di molte delle parti e gravi problemi per altri.
Le segnalo le seguenti ripercussioni per me compratore da primo assegnatario:
1) impossibilità a vendere a meno di perdita netta di 200.000 euro
2) impossibilità a surrogare il mutuo, manovra che, con la discesa dei tassi, risulterebbe particolarmente conveniente (circa 90000 euro)
3) impossibilità a richiedere qualsiasi supporto finanziario essendo il mio stipendio impegnato tutto nel mutuo.

Mi scusi ma credo che di fronte a gravi ripercussioni economiche non ci sia nulla di prematuro ma solo il ripristino di un minimo di equità economico-sociale tra chi ha fatto plusvalenza di 200000 in 3 anni e chi ha fatto minusvalenze di 200.000.
Con rispetto

E' corretto inviare una lettera di messa in mora con la quale ci si riserva ogni azione (sia di ripetizione del prezzo maggiore non dovuto che di rimborso delle eventuali spese per la eliminazione del vincolo, spedendola anche al notaio rogante ai fini della responsabilità professionale).
E' prematuro, a mio parere, scegliere sin da ora la strada della parziale nullità dell'atto: alcune (forse dovrei dire tutte) convenzioni prevedevano che la violazione del vincolo del prezzo imposto avrebbe comportato l'acquisizione dell'alloggio da parte del comune. Ne consegue che il rimedio della parziale nullità con riduzione del prezzo potrebbe (il condizionale è d'obbligo) essere un rimedio peggiore del male.
Ribadisco che la individuazione delle sanzioni connesse alla violazione degli obblighi della convenzione è rimessa alla decisione del Comune (comma 8 lettera f art. 35 Legge 865/1971), pertanto è opportuno, sempre a mio parere, attendere la delibera del Comune per valutare le ricadute di ogni azione.
Le sentenze intervenute sinora (faccio riferimento sia alla celebre sentenza della Cassazione che ad una precedente sentenza del Tribunale di Roma) hanno infatti avuto ad oggetto contratti preliminari, non definitivi.

 

[degan79]

si sbaglia avvocato.

Tribunale di Monza, Sez. I, 13.04.2011 - De Stasio - Studio Legale

 

[Avv Luigi Polidoro]

si sbaglia avvocato.

Tribunale di Monza, Sez. I, 13.04.2011 - De Stasio - Studio Legale

Non vedo quale incompatibilità vi sia fra il mio intervento e questa sentenza....

 

[degan79]

sentenza su contratto definitivo

 

[Anna1972]

In queste 100 pagine mi sono fatto un'idea.

L'ideale sarebbe che il comune, che ha creato questo casino consigliato dai notai, sistemasse le cose.

Ma non lo farà: lo stesso comune (stesso personale, stessi dirigenti) che ha permesso questo casino non potrà di certo sistemarlo.

Quindi, avremo la deliberina, chissà quando, speriamo presto: una pezza che permetterà a coloro che hanno avuto la sfortuna di verdersi bloccare compravendite in via di conclusione di andare avanti in qualche modo.

La vera questione, però, è che la deliberina non potrà mai chiudere quel baratro che la sentenza ha aperto, e che sarà necessario chiudere, non per speculare ma perché non si può far finta di niente.

Ognuno farà la propria scelta, ma non si potrà negare che, se il comune non sistema le cose in modo definitivo e incontrovertibile (e non le sistemerà), poiché c'è una sentenza che dice che il prezzo libero pattuito per una serie innumerevole di compravendite è nullo, sarà necessario chiamare in causa tutti gli attori (precedenti proprietari, notai, comune, etc) e far stabilire alla legge chi deve restituire la somma sborsata in eccesso.

Ovviamente, nei limiti dei tempi di prescrizione.

Ovviamente, laddove possibile, addivenendo a patteggiamenti e accordi bonari per il bene di tutti e con la partecipazione di tutti gli attori coinvolti.

Tutto il resto sono solo elucubrazioni fini a se stesse.

Ma vi rendete conto che si tratta di una sentenza che rende potenzialmente parzialmente nulle tutte le compravendite di 1/3 di Roma effettuate negli ultimi 10 anni? Si tratta di più di 200.000 cause potenziali che andrebbero ad intasare i già sovraccarichi tribunali. Allo stato attuale gli attuali propietari probabilmente vincerebbero la causa nei confronti dei venditori. Ma io dubito che queste cause arriveranno mai a sentenza, sia per l'impossibilità di fare tutte quelle cause, sia perché probabilmente nel frattempo interverrà un condono