Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[lips]

Qualcuno sa se il Commissario Tronca ha firmato la delibera della Giunta Comunale n. 71 del 23 ottobre 2015 sulle sanzioni ai costruttori che non hanno rispettato i prezzi massimi di cessione? Non parlo dell'altra delibera la n. 75 del 26 ott. 2015 sull'affrancamento dal prezzo massimo di cessione nella vendita succesiiva alla prima che è stata firmata a Dicembre 2015 e che aspetta ancora la determinazione degli oneri da versare al Comune per poter rivendere:. Inoltre qualcuno sa di sentenze per la restituzione di quello pagato in più riispetto al prezzo massimo di cessione ,chiarito una volta per tutte che la somma pagata in eccesso è illegale e che il giudice deve inserire automaticamente nell'atto il prezzo corretto,stante la validità dell'atto?

 

[Francesco958]

Per chi fosse interessato...

1 aprile 2016?...
èvvera vero?

 

[Raf_75]

1 aprile 2016?...
èvvera vero?

Certo che è vera, il 1 aprile è un giorno lavorativo come altri anche se è consuetudine scherzare col "pesce d'aprile"! Ma in questo caso non è uno scherzo!

 

[Francesco958]

Buongiorno @Bagudi, non so come funziona a Bologna, ma a Roma la maggior parte dei compromessi vengono fatti in agenzia senza l'intervento del notaio.

Per il compromesso non c'è bisogno neanche dell'agenzia...il preliminare o compromesso, obbliga le parti alla stipula del contratto definitivo (rogito), ma rimane un accordo privato tra acquirente e venditore.
Per il rogito necessita il notaio.

Se il notaio avalla, in automatico si responsabilizza e garantisce la massima tutela ai contraenti, la tutela maggiore viene riservata sempre all'acquirente (pagatore), dunque se il notaio rogita, conferma al suo acquirente che tutto è regolare....

Se l'acquirente è stato ingannato o non tutelato, se la deve prendere con il notaio, non con l'agenzia o il venditore.

Il notaio che ci sta a fare? Le compravendite ce le gestiremo noi con i rispettivi tecnici di volta in volta. Ma... non ci sarebbe un controllo della legittimità o legalità dell'operazione e quindi il notaio si fa garante di ciò.

Dunque, ne "dovrebbe" rispondere senza fare lo scaricabarile.

 

[Milky]

ho appena chiamato lo 06/67105781 per avere informazioni, ma mi hanno dato un altro numero al quale non risponde nessuno. Che devo fare, riprovare sull'altro? A voi rispondono?

Di solito rispondono; prova anche qui: 06/67105815 (stanza di Mancini).

 

[Francesco958]

Vi allego un articolo di diritto che parla di responsabilità professionale dei notai:

Due coniugi, con formale atto di compravendita, acquistano due appartamenti facenti parte di un unico stabile.
Dopo alcuni anni, i due acquirenti apprendono che i due immobili acquistati risultano gravati – insieme ad altri appartamenti dello stabile – da ipoteca, a garanzia di un mutuo fondiario indiviso concesso al costruttore dello stabile da un Istituto bancario.
Inoltre, i coniugi vengono ad apprendere che i due beni immobili – oggetto del loro acquisto – risultano, addirittura, assoggettati a pignoramento immobiliare.
Ritenuta la responsabilità del notaio rogante per non aver effettuato prima del rogito le dovute visure catastali, i due acquirenti convengono in giudizio il medesimo professionista per sentirlo condannare alla cancellazione dei gravami esistenti sull’intero stabile, previo pagamento in favore dei creditori iscritti ed intervenuti nella procedura esecutiva, nonché al risarcimento dei danni da loro subiti.
Ebbene, il ruolo del notaio è contraddistinto da differenti, essenziali peculiarità: in primis, la fiducia, che poggia sull’imparzialità, sulla preparazione giuridico-fiscale di alto livello, sulla natura di pubblico ufficiale (che rende il notaio garante della veridicità e della legalità degli atti); in secondo luogo, l’efficienza e l’affidabilità – fondamentali nell’esercizio della funzione notarile.
In materia di trasferimenti immobiliari – compravendite immobiliari, il notaio ha il dovere, nella sua veste di professionista incaricato dalle parti, di eseguire innanzitutto ‘’accertamenti preliminari’’ finalizzati alla disamina della situazione giuridica dell’immobile che si intende acquistare e dunque trasferire.
Più specificatamente, il notaio è tenuto ad “effettuare indagini tese ad accertare la sussistenza di eventuali diritti spettanti sull’immobile a favore di terzi’’ – come per l’appunto previe ipoteche sussistenti (evidentemente ‘’allarmanti’’ per il compratore).
Il notaio – nel predisporre gli atti immobiliari – è tenuto dunque ad accertare, mediante l’esame dei pubblici registri, se negli ultimi venti anni risultino a carico dell’immobile ipoteche, pignoramenti, sequestri, servitù o altri vincoli che ne limitano la disponibilità o il godimento.
In tal senso, le visure catastali o ipotecarie rappresentano uno strumento ‘’utile’’, volto ad individuare con precisione l’immobile oggetto del trasferimento ed accertarne la libertà da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.
L’inosservanza di tale obbligo di accertamento da parte del notaio origina una fonte di responsabilità, ogni qualvolta da essa derivi un danno ad una o entrambe le parti del negozio traslativo.
La giurisprudenza prevalente – asserendo la natura contrattuale della responsabilità del professionista – ritiene che il notaio sia tenuto a svolgere l’incarico affidatogli dalle parti-clienti con la diligenza di un professionista sufficientemente preparato ed avveduto, ex art. 1176, comma secondo, c.c., rientrando perciò le visure tra gli obblighi derivanti dal contratto di prestazione d’opera intellettuale, ex art. 2236 c.c..
A dire della Corte di legittimità infatti: “l’inosservanza dei suddetti obblighi da parte del notaio dà luogo a responsabilità ex contractu per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità’’ (Cass. Civ., sez. III, 11 gennaio 2006, nr. 264).
L’obbligo de quo (si rinvia al D.L. nr. 78 del 2010) sussiste anche se sull’immobile interessato grava un’ipoteca ‘’non recente’’ e dunque preesistente – poiché la visura rappresenta il mezzo più idoneo per accertare l’avvenuto adempimento dell’obbligo dell’alienante.
L’acquirente infatti, al momento del rogito, deve essere posto nelle condizioni di ‘’conoscere’’ e dunque ‘’accettare’’ l’eventuale persistenza dell’iscrizione ipotecaria.
Sotto il profilo strettamente tecnico-normativo, il notaio è tenuto a garantire che l’atto notarile stipulando sia, realmente, conforme alla volontà delle parti, accertando ed adeguando dunque l’atto alle norme di legge.
Il notaio, nella sua veste di pubblico ufficiale, deve essere in grado di assicurare la certezza in ordine al contenuto del contratto-atto: l’atto pubblico notarile, infatti, costituisce piena prova del fatto che quel venditore e quel compratore abbiano stipulato quella compravendita, che abbiano concordato quel prezzo, che esso sia stato pagato in tutto o in parte, che essi si siano accordati così come emerge dal documento, etc (…).
L’intervento del notaio è, inoltre, essenziale per rendere il contratto efficace verso i terzi: questo risultato si realizza attraverso la trascrizione del contratto, a cui il notaio deve provvedere per legge.
L’obbligo di accertare mediante visure in capo al notaio viene meno soltanto per espressa e concorde dispensa delle parti – in caso di urgenza o per altre giustificate ragioni.
Ebbene, il verificarsi di una fattispecie di responsabilità professionale, di natura contrattuale, per mancata effettuazione delle visure, con il relativo danno cagionato all’acquirente dell’immobile, consente, pertanto, a quest’ultimo la proposizione di un’azione risarcitoria nei confronti del notaio inadempiente.
La responsabilità del notaio rientra, pertanto, nell’art. 1218 c.c.: ambito normativo quest’ultimo più favorevole per il danneggiato-acquirente, il quale è esonerato dal fornire la prova dell’avvenuto conferimento del mandato.
Il notaio, per proteggere il cliente dalle conseguenze di suoi eventuali errori-inadempimenti, inoltre, è tenuto a sottoscrivere una assicurazione obbligatoria.
Le ‘’polizze dei professionisti’’ costituiscono delle mere ‘’coperture’’ per coloro che esercitano professioni (come la professione notarile) di rilevante impatto sociale e di delicata responsabilità verso l’utente-cliente.
Una maggiore tutela per tale, rilevante professione è garantita inoltre dal consiglio notarile, il quale ‘’controlla’’ che il notaio-professionista osservi esattamente i suoi doveri – compreso l’obbligo di risarcire il danno – e, se richiesto, interviene per comporre le controversie tra notaio e clienti.
Da ultimo, la Corte di Cassazione, con la sentenza nr. 22903 del 2012, afferma espressamente! che: “scatta la responsabilità del notaio che non informa gli acquirenti dell’ipoteca che grava sui beni immobili. Se però il professionista è assicurato, a pagare sarà direttamente l’assicurazione che dovrà tenerlo indenne da qualsiasi esborso (…)’’.
Insomma, il notaio può svolgere:
– una funzione c.d. “ridotta”: si pensi all’autenticazione di una scrittura privata già completa e formata in ogni sua parte dai clienti. In tale funzione è comunque fermo l’obbligo per il notaio di svolgere un controllo di legalità del contenuto dell’atto – teso a verificare che in esso non siano contenute norme contrarie a norme imperative, all’ordine pubblico e al buon costume. In tal caso la responsabilità del professionista può derivare non dalla mancata effettuazione delle visure ma dalla violazione del dovere di informazione;
– un incarico “pieno”, comprensivo cioè della stesura ed effettiva redazione di un documento formalmente e sostanzialmente idoneo a produrre il risultato pratico perseguito; in tale caso l’opera professionale è del notaio.
Per cui, in tale ultima ipotesi, incorre in evidente colpa professionale il notaio che ometta di effettuare le visure catastali ed ipotecarie.
Da tale discrimine funzionale, testè citato, emerge chiaramente “il diverso grado di partecipazione del notaio alla redazione degli atti”: il professionista – nella sua rilevante attività – può infatti assumere – proporzionalmente – un diverso grado di responsabilità e quindi può essere, evidentemente, assoggettato da parte del cliente-danneggiato ad una formale azione risarcitoria per inadempimento professionale!




Quindi, dopo le azioni legali volte alla tutela delle persone che hanno pagato in più rispetto ad un prezzo massimo di cessione, a quando le azioni contro i notai di Roma ??????

Mi scuso di aver postato il mio intervento prima di leggere il tuo..."un po lunghino" ma insindacabile, esaustivo ed evita che ci rimanga il dubbio, in questi casi, di non sapere con chi prendercela...

Venditori, acquirenti, agenzie, smettiamola di prendercela tra noi.

 

[Bagudi]

Mi scuso di aver postato il mio intervento prima di leggere il tuo..."un po lunghino" ma insindacabile, esaustivo ed evita che ci rimanga il dubbio, in questi casi, di non sapere con chi prendercela...

Venditori, acquirenti, agenzie, smettiamola di prendercela tra noi.

Bravo.

 

[Andrea Fiocco]

Mi scuso di aver postato il mio intervento prima di leggere il tuo..."un po lunghino" ma insindacabile, esaustivo ed evita che ci rimanga il dubbio, in quesno ti casi, di non sapere con chi prendercela...

Venditori, acquirenti, agenzie, smettiamola di prendercela tra noi.

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Concordo pienamente. Grandissime responsabilità sono a carico dei notai. Non a carico di acquirenti, venditori, e agenzie. Grandissime responsabilità sono a carico anche dei politici.

La cassazione afferma che le convenzioni urbanistiche su piani P.E.E.P. creano “obligatio propter rem”, cioè obbligazioni di natura giuridica che sono legate alla cosa e non al soggetto o ai soggetti che si alternano alla proprietà della cosa medesima.

Quindi le “obligatio propter rem” non terminano e si estinguono tra costruttore=cooperativa e il primo avente causa. Le “obligatio propter rem” continuano ad esistere e a vivere anche tra primo avente causa e secondo avente causa, tra secondo avente causa e terzo avente causa e così via, all'infinito, fino a quando subentra una nuova stipula di una nuova convenzione - guarda caso, con atto pubblico, così continuiamo a ingrassare la pancia dei nostri notai - che sancisca la MORTE della convenzione che ha in sé i vincoli del prezzo massimo. L'obbligazione consistente nella realizzazione delle opere di urbanizzazione e nella conseguente cessione delle aree, previsto nella convenzione a carico della parte lottizzante, ha natura di obbligazione "ambulatoria" (propter rem) ed è dunque idonea a vincolare anche i successivi aventi causa del proprietario stipulante.

Mi chiedo: ma come facevano i Notai a non sapere queste cose? O qui siamo in presenza di grassa ignoranza o siamo in presenza di interessi pochi trasparenti e sporchi.

Oltre alle considerazioni sopra dette, che voglio condividere con Voi, qui siamo in presenza di grandissime responsabilità politiche. Siamo nel 2016, abbiamo Internet, e nel nostro paese abbiamo ancora normative così complicate che, la SUPREMA corte di cassazione si è dovuta riunire a Sezioni Unite.......per pronunciarsi sul tema del prezzo massimo. A Sezioni Unite ! Capite. Per comprare e per vendere casa ci vuole una laurea in Giurisprudenza. Roba da matti......

 

[Francesco958]

Ciao Emival, io mi riferisco ad immobili dentro al GRA, nello specifico (come già detto) conosco una persona che ha riscattato pochissimi mesi fa il diritto di proprietà per un immobile di circa 70-80 mq zona Val Melaina pagando circa 15000 più notaio.

Può darsi che la cifra di 7.800 si riferisca ad immobile fuori dal GRA? Oppure può darsi che sia una cifra pagata qualche anno fa quando il Comune stesso invitava tramite lettera a riscattare il diritto di proprietà approfittando di un grande sconto?



Ciao Mdc78! AL Comune mi hanno detto che i poteri del Commissario decadono 30 giorni prima delle elezioni. Sarà vero? Sinceramente non lo so, servirebbe qualcuno ferrato in Diritto Amministrativo. Anche io sono in attesa di fare questo benedetto rogito (sono un'acquirente)...

Precisazione
Ho acquistato insieme ad altri 5 proprietari il diritto di proprietà fruendo di 2 tipologie di sconto. La prima sul notaio, pagato 1.150.00 euro
La seconda sul prezzo di riscatto per euro 7.800,00
Operazione eseguita nel 2009
Piano di zona pdz38 (laurentino38) mq. 104
Immobile in via silone...

 

[Danieledivi]

Oggi ho parlato con il responsabile diritto di superficie comitato di quartiere zona colle parnaso, hanno ricevuto una convicazione dall'assessore urbanistica del IX municipio domani sull'argomento vediamo se hanno novità

Buonasera Cesco, hai saputo qualcosa dalla riunione???