Santi60

Membro Attivo
Professionista
@boccio In effetti mi sembra una considerazione importante. Ora che mi hai fatto venire il dubbio, ho ricontrollato il foglio excel che ho preparato per fare qualche calcolo preliminare del corrispettivo per Trasformazione o Affrancazione e, nel caso del terreno dove è stato costruito il mio appartamento, utilizzando il valore venale specificato nella Delibera 40/2016, già ridotto secondo i vari coefficienti e sottraendo il corrispettivo pagato, a suo tempo, dall'Impresa costruttrice rivalutato con ISTAT, in pratica utilizzando la formula della stessa Delibera 4/2016, viene fuori un corrispettivo totale di € 5.866.261,96, considerando una superficie totale di 8.529 mq (valore riportato nella Convenzione di cessione del Diritto di Superficie), si ottiene un corrispettivo al mq di ben 687,80 €/mq !
Non ho mai comprato un terreno edificabile a Roma, comunque, da una ricerca su Internet, ho trovato, per terreni edificabili a Roma, cifre variabili nell'intervallo da 100 a 500 €/mq (potrei anche sbagliarmi e forrse qualche esperto potrebbe darci qualche informazione a riguardo), ma, in effetti, 687,80 €/mq mi sembra piuttosto elevato.
Alla fine il vero "Speculatore" sembrerebbe il Comune di Roma che, salvo conferma da esperti nel campo delle vendite dei terreni edificabili, cerca di vendere terreni a prezzi ben più alti del mercato!

@boccio leggendo meglio il tuo post, ho notato che, in realtà, non parlavi del valore del corrispettivo di Trasformazione o Affrancamento, che ho utilizzato io nel mio post, ma di valore venale stimato dagli "esperti" del "gruppo di lavoro, costituito con determinazione dirigenziale n. 1448 del 26 ottobre 2015 del Comune di Roma".
Quindi ho rifatto anch'io il "conto della serva" per la convenzione di mio interesse ed il risultato è stato che il "valore venale" totale sarebbe, secondo i su citati "esperti" di ben € 11.299.358,78 per un area di 8.529 mq, quindi risulterebbe un valore venale del terreno valutato a ben 1.324,82 €/mq ! Che mi lascia ancora più sorpreso di prima ...
Se qualcuno conosce i prezzi a mq dei terreni edificabili a Roma, sarebbe utile che condividesse tale informazione per vedere se, effettivamente, le stime riportate nella Delibera 40/2016 sono qualcosa di congruo oppure no!
Grazie
 

Santi60

Membro Attivo
Professionista
Con riferimento ai calcoli del valore venale dei post precedenti, se andiamo a fare una ricerca sul sito dell'Agenzia delle Entrate Agenzia Entrate - Banca dati delle quotazioni immobiliari - Ricerca , che, credo, possa essere considerato qualcosa di ufficiale, un posto auto scoperto in zona PARIOLI ha un prezzo da 1350 €/mq a 2000 €/mq che, quanto meno per il costo dell'asfalto o pavimentazione, deve essere più caro del "valore venale" del terreno. O sbaglio?
Quindi secondo gli "esperti" del Comune di Roma, i nostri appartamenti di Edilizia Economica e Popolare sono edificati su un terreno che ha un valore più alto dei PARIOLI!
Non ho parole e non posso che astenermi dal dare giudizi sulla competenza del "gruppo di lavoro, costituito con determinazione dirigenziale n. 1448 del 26 ottobre 2015 del Comune di Roma" ...
 

Allegati

  • Quotazione immobiliare PAIROLI.pdf
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daga

Membro Junior
Privato Cittadino
@boccio In effetti mi sembra una considerazione importante. Ora che mi hai fatto venire il dubbio, ho ricontrollato il foglio excel che ho preparato per fare qualche calcolo preliminare del corrispettivo per Trasformazione o Affrancazione e, nel caso del terreno dove è stato costruito il mio appartamento, utilizzando il valore venale specificato nella Delibera 40/2016, già ridotto secondo i vari coefficienti e sottraendo il corrispettivo pagato, a suo tempo, dall'Impresa costruttrice rivalutato con ISTAT, in pratica utilizzando la formula della stessa Delibera 4/2016, viene fuori un corrispettivo totale di € 5.866.261,96, considerando una superficie totale di 8.529 mq (valore riportato nella Convenzione di cessione del Diritto di Superficie), si ottiene un corrispettivo al mq di ben 687,80 €/mq !
Non ho mai comprato un terreno edificabile a Roma, comunque, da una ricerca su Internet, ho trovato, per terreni edificabili a Roma, cifre variabili nell'intervallo da 100 a 500 €/mq (potrei anche sbagliarmi e forrse qualche esperto potrebbe darci qualche informazione a riguardo), ma, in effetti, 687,80 €/mq mi sembra piuttosto elevato.
Alla fine il vero "Speculatore" sembrerebbe il Comune di Roma che, salvo conferma da esperti nel campo delle vendite dei terreni edificabili, cerca di vendere terreni a prezzi ben più alti del mercato!
Scusa Santi60 mi potresti inviare il foglio excel per il calcolo del corrispettivo per l'affrancazione? Grazie.
 

iteleo

Membro Attivo
Privato Cittadino
È una discussione già fatta. Si valutano i mc dati in concessione e non i mq .
Cesco ha fatto un foglio .xls per il calcolo
 

boccio

Membro Ordinario
Privato Cittadino
È una discussione già fatta. Si valutano i mc dati in concessione e non i mq .
Cesco ha fatto un foglio .xls per il calcolo

Perdonami Iteleo ho compreso perfettamente la differenza fra i mc e i mq ma è proprio questo il punto su cui vorrei far riflettere ma qualcosa non mi quadra e non puoi liquidarmi in due parole facendomi sentire proprio un cretino e mi spiego meglio facendo degli esempi.

1° esempio

Se a suo tempo abbiamo acquistato un immobile in diritto di superficie ed è stato fatto un rogito significa sicuramente che quello che abbiamo pagato era relativo all’immobile, nessuno ti regala nulla, e non al terreno. Detto ciò ora per divenire pieni proprietari bisognerà pagare il valore del terreno meno quello già versato infatti nella convenzione si parta di importo versato sul diritto di superficie ossia sul terreno per cui è come se pagassi il mio terreno, dal mio esempio, 2.500€ al mq.

2° esempio

Tu dirai ma coloro che hanno il diritto di proprietà allora non devono pagare nulla? Per me devono pagare, se trascorsi 20 anni la differenza fra il valore venale a oggi e il valore pagato all’ora, quindi sicuramente di meno di chi ha il diritto di superficie perché sicuramente è stato pagato di più a suo tempo.

3° esempio

Ammesso ma non concesso che a suo tempo l’immobile in diritto di superficie sia stato pagato meno del suo valore, ripeto cosa che non credo sia possibile, e che quindi ora bisogna pagare la parte rimenante dell’immobile e il terreno e rapportando il tutto al mq, unità di misura regolarmente utilizzata, se sommo al 2.500€ i 1.500€ al mq pagati a suo tempo ottengo 4.000€ al mq !!!!! Altro che case in edilizia popolare.

Per concludere credo che il mio ragionamento debba almeno far riflettere e portare anche la discussione sui valori venali al mc, non proprio attendibili, almeno credo, anche perché se cambiassero, ovviamente in meno, si potrebbe trovare una soluzione migliore per tutti.
 

iteleo

Membro Attivo
Privato Cittadino
Perdonami Iteleo ho compreso perfettamente la differenza fra i mc e i mq ma è proprio questo il punto su cui vorrei far riflettere ma qualcosa non mi quadra e non puoi liquidarmi in due parole facendomi sentire proprio un cretino e mi spiego meglio facendo degli esempi.

1° esempio

Se a suo tempo abbiamo acquistato un immobile in diritto di superficie ed è stato fatto un rogito significa sicuramente che quello che abbiamo pagato era relativo all’immobile, nessuno ti regala nulla, e non al terreno. Detto ciò ora per divenire pieni proprietari bisognerà pagare il valore del terreno meno quello già versato infatti nella convenzione si parta di importo versato sul diritto di superficie ossia sul terreno per cui è come se pagassi il mio terreno, dal mio esempio, 2.500€ al mq.

2° esempio

Tu dirai ma coloro che hanno il diritto di proprietà allora non devono pagare nulla? Per me devono pagare, se trascorsi 20 anni la differenza fra il valore venale a oggi e il valore pagato all’ora, quindi sicuramente di meno di chi ha il diritto di superficie perché sicuramente è stato pagato di più a suo tempo.

3° esempio

Ammesso ma non concesso che a suo tempo l’immobile in diritto di superficie sia stato pagato meno del suo valore, ripeto cosa che non credo sia possibile, e che quindi ora bisogna pagare la parte rimenante dell’immobile e il terreno e rapportando il tutto al mq, unità di misura regolarmente utilizzata, se sommo al 2.500€ i 1.500€ al mq pagati a suo tempo ottengo 4.000€ al mq !!!!! Altro che case in edilizia popolare.

Per concludere credo che il mio ragionamento debba almeno far riflettere e portare anche la discussione sui valori venali al mc, non proprio attendibili, almeno credo, anche perché se cambiassero, ovviamente in meno, si potrebbe trovare una soluzione migliore per tutti.

Non ti volevo liquidare ma era stato già trattato.
Ti riassumo quello che ho capito.
La questione sui mq e mc:
Se il Comune ti assegna un terreno di 1000 mq e ti attribuisce un coeffinciente di costruzione basso tu costruisci una casa di un piano per cui il valore del terreno a mq è basso.
Se invece ti da la possibilità di costruire un grattacielo di 90 piani il tuo terreno a mq vale moltissimo.
Quindi bisogna vedere la volumetria concessa, ovvero i mc virtuali peraltro (non effettivi), che il Comune all'atto della convezione originaria ha assegnato alla Cooperativa o impresa costruttrice.

Questione costo terreno è.
Il Comune espropria un terreno e lo paga di solito ad un valore non di mercato. Di solito sono terreni agricoli che poi vengono resi edificabili dal Comune stesso.
Ora il valore dei terreni agricoli quando diventano edificabili cresce, e cresce ancora se il PdZ si sviluppa, se arriva la metro e così via.
Quindi il Comune con questa operazione fa un'operazione di cassa poichè paga poco ai proprietari dei terreni e rivende a molto a noi della 167.
Inoltre il valore venale che si pagherà per affrancarsi, con l'esclusione dei 14 PdZ, è provvisorio perchè attendono la completa lottazzazione del PdZ per far crescere i prezzi e i successivi proprietari dovranno integrare, a fine lottazzazione, il costo di affrancamento/riscatto.
Nella Convenzione originaria con il Comune trovi il costo pagato al Comune come esproprio. Nel mio caso, per i miei millessimi ho pagato circa 20 euro al mc, solo di esproprio (senza OO.UU., completamente pagati dalla Cooperativa), a fronte dei 150 euro stimati ora dalla delibera 40.
Il catasto di Roma fa delle stime, a pagamento, del costo dei terreni ma il Comune, dovendo pagare tale servizio, li ha stimati con una comitato interno il cui metodo e risultanze sono compiuitamente indicati nella delibera 40.
Non so se vi un esperto tra noi che possa dare una valutazione sul lavoro di calcolo fatto ma, a naso, mi è sembrato, almeno questo, professionale.
 

iteleo

Membro Attivo
Privato Cittadino
Non ti volevo liquidare ma era stato già trattato.
Ti riassumo quello che ho capito.
La questione sui mq e mc:
Se il Comune ti assegna un terreno di 1000 mq e ti attribuisce un coeffinciente di costruzione basso tu costruisci una casa di un piano per cui il valore del terreno a mq è basso.
Se invece ti da la possibilità di costruire un grattacielo di 90 piani il tuo terreno a mq vale moltissimo.
Quindi bisogna vedere la volumetria concessa, ovvero i mc virtuali peraltro (non effettivi), che il Comune all'atto della convezione originaria ha assegnato alla Cooperativa o impresa costruttrice.

Questione costo terreno è.
Il Comune espropria un terreno e lo paga di solito ad un valore non di mercato. Di solito sono terreni agricoli che poi vengono resi edificabili dal Comune stesso.
Ora il valore dei terreni agricoli quando diventano edificabili cresce, e cresce ancora se il PdZ si sviluppa, se arriva la metro e così via.
Quindi il Comune con questa operazione fa un'operazione di cassa poichè paga poco ai proprietari dei terreni e rivende a molto a noi della 167.
Inoltre il valore venale che si pagherà per affrancarsi, con l'esclusione dei 14 PdZ, è provvisorio perchè attendono la completa lottazzazione del PdZ per far crescere i prezzi e i successivi proprietari dovranno integrare, a fine lottazzazione, il costo di affrancamento/riscatto.
Nella Convenzione originaria con il Comune trovi il costo pagato al Comune come esproprio. Nel mio caso, per i miei millessimi ho pagato circa 20 euro al mc, solo di esproprio (senza OO.UU., completamente pagati dalla Cooperativa), a fronte dei 150 euro stimati ora dalla delibera 40.
Il catasto di Roma fa delle stime, a pagamento, del costo dei terreni ma il Comune, dovendo pagare tale servizio, li ha stimati con una comitato interno il cui metodo e risultanze sono compiuitamente indicati nella delibera 40.
Non so se vi un esperto tra noi che possa dare una valutazione sul lavoro di calcolo fatto ma, a naso, mi è sembrato, almeno questo, professionale.


Anche in questo caso se qualcosa non va nel metodo di calcolo l'unica strada è il ricorso al TAR ma i tempi stanno per scadere.
Inoltre vi è un principio non rispettato in questo approccio: Il Comune ci guadagna nella vendita dei terreni per cui almeno impiegasse tali soldi per fare scuole, servizi nei nostri quartieri periferici.
Invence i nostri soldi andranno a pagare la retribuzione di risultato dei dirigenti del Dipartimento di urbanistica che attribuiscono alla Sentenza la colpa di tutto e non alla loro incapacità.
Una domanda per Di Pietro: visto che per i 14 PdZ hanno rivisto le stime al rialzo, è oramai chiaro a tutti che i precedenti Amministratori, Dirigenti urbanistica passati e attuali (per non aver fatto gli aggiornamenti prezzi) hanno causato un danno erariale al Comune in quanto chi ha riscattato in passato lo ha fatto a prezzi non congrui. Un bell'esposto alla Procura per danno erariale e informativa ai giornali?
Per non parlare del 10% dato loro di sconto nella delibera 40: figli e figliastri quindi.
Al Comune è stato recentemente condannato un Dirigente a pagare 240.000 euro per aver concesso le spiagge ad Ostia a un prezzo irrisorio.
Cosa si aspetta a fare la stessa cosa per chi ha concesso quasi "a gratise" il riscatto dei terreni per i 14 PdZ?
 

Santi60

Membro Attivo
Professionista
Anche in questo caso se qualcosa non va nel metodo di calcolo l'unica strada è il ricorso al TAR ma i tempi stanno per scadere.
Inoltre vi è un principio non rispettato in questo approccio: Il Comune ci guadagna nella vendita dei terreni per cui almeno impiegasse tali soldi per fare scuole, servizi nei nostri quartieri periferici.
Invence i nostri soldi andranno a pagare la retribuzione di risultato dei dirigenti del Dipartimento di urbanistica che attribuiscono alla Sentenza la colpa di tutto e non alla loro incapacità.
Una domanda per Di Pietro: visto che per i 14 PdZ hanno rivisto le stime al rialzo, è oramai chiaro a tutti che i precedenti Amministratori, Dirigenti urbanistica passati e attuali (per non aver fatto gli aggiornamenti prezzi) hanno causato un danno erariale al Comune in quanto chi ha riscattato in passato lo ha fatto a prezzi non congrui. Un bell'esposto alla Procura per danno erariale e informativa ai giornali?
Per non parlare del 10% dato loro di sconto nella delibera 40: figli e figliastri quindi.
Al Comune è stato recentemente condannato un Dirigente a pagare 240.000 euro per aver concesso le spiagge ad Ostia a un prezzo irrisorio.
Cosa si aspetta a fare la stessa cosa per chi ha concesso quasi "a gratise" il riscatto dei terreni per i 14 PdZ?

@iteleo , concordo con te che, ovviamente, il prezzo al mq di un terreno per il quale è consentito un maggior indice di costruzione, in termini di mc realizzabili, vale di più ed è per questo che, giustamente, viene utilizzato il mc come unità di misura per la stima del valore venale, rendendo quest’ultimo indipendente dall’effettivo indice di costruzione.

Non posso, invece, concordare con il giudizio di professionalità sull’operato del comitato interno del Comune che ha prodotto gli allegati alla Delibera 40/2016 contenenti le stime del valore venale a mc, senza sottoporlo ad una verifica, sia pur di primo approccio come quella fatta da @boccio e da me.

Infatti, i più vecchi, come me, si ricordano che ai tempi delle elementari si utilizzava la famosa “prova del 9” per verificare se il risultato di un’operazione aritmetica fosse corretto o meno e questo si può fare molto semplicemente con il “conto della serva” sopra citato, utilizzando i dati estratti da Convenzioni associate ad interventi edilizi tipici (Es.: palazzi da 6 piani), per non considerare i casi più rari di villette a schiera da 2 piani (con valore venale a mq, ovviamente, più basso), oppure i casi di torri da 20 e più piani (con valore venale a mq, ovviamente, più alto). Francamente andare a giudicare “professionale” e giustificare uno studio che ha come risultato un prezzo di 1.324,82 €/mq (quello che ho calcolato io per un intervento edilizio con un palazzo tipico di 6 piani) o peggio di 2.500,00 €/mq (quello che ha calcolato @boccio) mi sembra piuttosto arduo, soprattutto se lo confrontiamo con il prezzo a mq di un posto auto scoperto ai PARIOLI (intervallo da 1.350,00 €/mq a 2.000,00 €/mq), poiché sfido chiunque a sostenere che i PdZ siano stati realizzati in zone che, anche nei casi in cui si siano sviluppati al meglio, abbiano lo stesso valore di mercato di quella citata!

Inoltre, non sono del tutto sicuro che le stime deliberate in passato per i 14 PdZ già ammessi alla Trasformazione in Diritto di Proprietà abbiano generato un danno erariale, poiché, se si ripete il solito “conto della serva”, utilizzando le stime precedentemente riportate nella Delibera n. 297/2012, rivalutate con l’indice ISTAT come previsto dal comma 48 dell’art. 31 della Legge 448/98, per lo stesso caso di esempio sopra riportato, si ottiene un valore di 496,55 €/mq, che mi pare in linea con i prezzi più alti dei terreni edificabili che si possono trovare con una ricerca su Internet. Pertanto, a mio parere, non sono le precedenti delibere ad aver generato un Danno Erariale (salvo per gli eventuali sconti aggiuntivi concessi in alcuni casi sui quali si potrebbe discutere), ma è l’ultima Delibera 40/2016 a generare un vero DANNO, ma questa volta ai cittadini con un indebito arricchimento del Comune (la parola giusta sarebbe “speculazione”). A questo proposito concordo con @iteleo il quale, giustamente, rileva il fatto che “i nostri soldi andranno a pagare la retribuzione di risultato dei dirigenti del Dipartimento di urbanistica che attribuiscono alla Sentenza la colpa di tutto e non alla loro incapacità”, invece di impiegarli “per fare scuole, servizi nei nostri quartieri periferici”.
 

boccio

Membro Ordinario
Privato Cittadino
@iteleo , concordo con te che, ovviamente, il prezzo al mq di un terreno per il quale è consentito un maggior indice di costruzione, in termini di mc realizzabili, vale di più ed è per questo che, giustamente, viene utilizzato il mc come unità di misura per la stima del valore venale, rendendo quest’ultimo indipendente dall’effettivo indice di costruzione.

Non posso, invece, concordare con il giudizio di professionalità sull’operato del comitato interno del Comune che ha prodotto gli allegati alla Delibera 40/2016 contenenti le stime del valore venale a mc, senza sottoporlo ad una verifica, sia pur di primo approccio come quella fatta da @boccio e da me.

Infatti, i più vecchi, come me, si ricordano che ai tempi delle elementari si utilizzava la famosa “prova del 9” per verificare se il risultato di un’operazione aritmetica fosse corretto o meno e questo si può fare molto semplicemente con il “conto della serva” sopra citato, utilizzando i dati estratti da Convenzioni associate ad interventi edilizi tipici (Es.: palazzi da 6 piani), per non considerare i casi più rari di villette a schiera da 2 piani (con valore venale a mq, ovviamente, più basso), oppure i casi di torri da 20 e più piani (con valore venale a mq, ovviamente, più alto). Francamente andare a giudicare “professionale” e giustificare uno studio che ha come risultato un prezzo di 1.324,82 €/mq (quello che ho calcolato io per un intervento edilizio con un palazzo tipico di 6 piani) o peggio di 2.500,00 €/mq (quello che ha calcolato @boccio) mi sembra piuttosto arduo, soprattutto se lo confrontiamo con il prezzo a mq di un posto auto scoperto ai PARIOLI (intervallo da 1.350,00 €/mq a 2.000,00 €/mq), poiché sfido chiunque a sostenere che i PdZ siano stati realizzati in zone che, anche nei casi in cui si siano sviluppati al meglio, abbiano lo stesso valore di mercato di quella citata!

Inoltre, non sono del tutto sicuro che le stime deliberate in passato per i 14 PdZ già ammessi alla Trasformazione in Diritto di Proprietà abbiano generato un danno erariale, poiché, se si ripete il solito “conto della serva”, utilizzando le stime precedentemente riportate nella Delibera n. 297/2012, rivalutate con l’indice ISTAT come previsto dal comma 48 dell’art. 31 della Legge 448/98, per lo stesso caso di esempio sopra riportato, si ottiene un valore di 496,55 €/mq, che mi pare in linea con i prezzi più alti dei terreni edificabili che si possono trovare con una ricerca su Internet. Pertanto, a mio parere, non sono le precedenti delibere ad aver generato un Danno Erariale (salvo per gli eventuali sconti aggiuntivi concessi in alcuni casi sui quali si potrebbe discutere), ma è l’ultima Delibera 40/2016 a generare un vero DANNO, ma questa volta ai cittadini con un indebito arricchimento del Comune (la parola giusta sarebbe “speculazione”). A questo proposito concordo con @iteleo il quale, giustamente, rileva il fatto che “i nostri soldi andranno a pagare la retribuzione di risultato dei dirigenti del Dipartimento di urbanistica che attribuiscono alla Sentenza la colpa di tutto e non alla loro incapacità”, invece di impiegarli “per fare scuole, servizi nei nostri quartieri periferici”.

GRANDE Sani60 hai capito perfettamente quello che volevo intendere mentre Iteleo un po meno ma sicuramente per mia colpa. Capisco e conosco l’IF (Indice di fabbricabilità) ma credo che ci sia troppa differenza con la realtà ed a naso sospetto che questi benedetti valori venali siano stati gonfiati per fare cassa anzi SPECULAZIONE. Vi dirò di più a suo tempo i mie genitori fecero fare una perizia giurata per stimare il valore del terreno in diritto di superfice, bene, il valore del tecnico fu molto simile a quello poi richiesto dal Comune invece ora con le nuove stime, inspiegabilmente, il prezzo si è quintuplicato.

A voi l'ardua sentenza o meglio riflessione.
 

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