Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[boccio]

@boccio non avendo quotato il mio specifico post al quale ti riferisci, non riesco a darti una risposta.
Comunque, tutti i miei post sull'argomento avevano solo lo scopo di evidenziare che i valori venali al mc indicati nella Deliberazione 40/2016 sono sovrastimati. Pensi che non sia così?

Riguardo alla questione del 20%, non dico che per acquistare definitivamente la quota millesimale di terreno ci facciano pagare il 20% del valore della costruzione (che sarebbe il valore congruo secondo una delle Leggi che ho citato), ma piuttosto una percentuale che, giocando sui vari parametri delle formule utilizzate, che provengono dalla teoria dell'estimo, e ipotizzando un indice di edificabilità pari a d 1 dove, invece, non lo è, diventa sicuramente più alta: nel caso del PdZ di mio interesse è di circa il 40%, in altri casi potrebbe essere anche più alto e raggiungere il 60% come dici tu, ma questo non lo so poiché non ho fatto i calcoli per ciascun PdZ (e non potrei neanche farlo non avendo visibilità delle varie Convenzioni).

In allegato trovi il raffronto tra i prezzi venali prime della delibera 40 con i prezzi venali della delibera 40 per i 14 Pdz che sono gli unici che hanno il prezzo venale prima della delibera 40.

 

[Milky]

Ragazzi non scherzate con questa cosa del TAR, la state prendendo alla leggera.
Noi acquirenti siamo disperati, abbiamo dato i nostri soldi (i risparmi di una vita!) a venditore+ agenzia immobiliare al momento del preliminare (stipulato prima di Settembre 2015). Ci volete mandare falliti???

@Giuseppe Di Piero

 

[Santi60]

Ciao a tutti,
premetto che mi ero attivato per la vendita o all'affitto del mio immobile peep, sia per problemi di quiete condominiale, che stanno minando la mia salute (al piano superiore una famiglia con 7 bambini in 53 metri calpestabili) , sia per la perdita del lavoro.
Ci sono tantissime cose che sinceramente non mi quadrano in tutta questa questione e il solo enumerarle gia mi provoca confusione mentale.
Partirò quindi dai primi aspetti che in questo momento mi vienengono in mente.
Dopo la sentenza della cassazione e prima di leggere bene la delibera 40, mi son detto, vediamo di capire se mi conviene affrancare il vincolo o riscattare la piena proprietà e aspettare la scadenza della convenzione.
Gia un primo dubbio inrisolto è, che durata ha la convenzione sostitutiva? La delibera parla di canonici 20 anni calcolati dalla convenzione originale, e in questo caso mancherebbero 2 anni, ma da più parti ho letto che potrebbe avere una durata di 30 anni.
Qualcuno ha in mano una convenzione sostitutiva stipulata?
Altra cosa a cui non so dare spiegazione è che a sentenza della corte si richiama, per interpretare come a tempo indefinito la persistenza del vincolo al prezzo massimo di cessione, all'articolo 31, comma 49bis, della legge 448/98:

"49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto dì proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l'applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell'economia e delle finanze, previa intesa con la Conferenza unificata ai sensi dell'articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281.
(comma introdotto dall'articolo 5, comma 3-bis, legge n. 106 del 2011)"

in quanto in tale articolo non si fa riferimento temporale rispetto alla convenzione.
Mi chiedo come questa interpretazione sia estenda anche alle convenzioni post legge 179/1992, non avendo trovato in quest'ultima articoli che intervengano su questo punto specifico, forse per distrazione.
Mi chiedo ancora cosa accade per tutti gli altri vincoli nelle convenzioni in diritto di proprietà o in tale fattispecie convertite, visto che mi sembra che non siano normati a tempo definito esattamente come il vincolo al prezzo massimo di cessione?
Il buon senso direbbe che originariamente tutti i vincoli perdurassero al perdurare delle convenzioni, ma abbiamo scoperto che così non è, o almeno a Roma l'interpretazione corrente lo nega.
Se permangono anch'essi, e non vedo che senso ha, ad esempio, il tetto di redito come requisito dell'acquirente se, una volta affrancato il vincolo, acquista a prezzo di mercato libero?
Per ora mi fermo qui.

@Mobil , quello che ho capito io leggendo e rileggendo più volte l'art. 31 della Legge 448/1998 è quanto segue:

1. Il comma 46 doveva servire, secondo il Legislatore, a trasformare tutte le Convenzioni precedenti, sia per il Diritto di Superficie, che per il Diritto di Proprietà con maggiori vincoli rispetto a quelle del Diritto di Proprietà stipulate dopo l'entrata in vigore della Legge 179/1992, in nuove convenzioni tutte in Diritto di proprietà con vincoli equivalenti a quelli delle Convenzioni in Diritto di proprietà post Legge 179/1992. In questo modo, allo scadere di 20 anni dalla data della Convenzione originaria, TUTTI i vincoli andavano a scadere, incluso il vincolo del prezzo massimo, poiché tali nuove convenzioni (similmente a quelle da non sostituire poiché stipulate post Legge 179/1992) devono essere stipulate con schemi di Convenzione ai sensi all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (successivamente sostituito dal'art. 18 della Legge 380/2001) e, guarda caso, anche la Sentenza che da il titolo a questa Discussione, esclude esplicitamente l'applicazione indefinita nel tempo del prezzo massimo proprio per le Convenzioni stipulate ai sensi di tale Legge 10/1977.
2. Prima della scadenza dei 20 anni per le Convenzioni sostitutive di Trasformazione, e per quelle originarie in Diritto di proprietà da non sostituire se stipulate post Legge 179/1992, il vincolo del prezzo massimo resta fino alla scadenza. Così come resta, e questa volta in modo indefinito nel tempo, per tutte le Convenzioni in Diritto di Superficie e in Diritto di proprietà ante Legge 179/1992 per le quali non sia stata fatta la Trasformazione.
3. Proprio per i casi di cui al punto (2) qui sopra, vengono in aiuto i commi 49-bis e 49-ter, al fine di eliminare il vincolo di prezzo massimo in modo immediato, cioè senza aspettare i 20, per le Convenzioni in Diritto di proprietà ancora non scadute (sia quelle sostitutive che quelle originarie post Legge 179/1992), oppure come opzione, potenzialmente meno costosa, per tutte le Convenzioni per le quali non sia stata fatta la Trasformazione.

Questo è quanto dovrebbe essere, secondo la mia logica e credo quella di parecchi altri inclusi molti altri Comuni d'Italia (probabilmente tutti gli altri).

Purtroppo, per i Funzionari del Comune di Roma, sembra che questa logica non valga poiché si scontra con la Deliberazione 40/2016 che, obiettivamente, è scritta in modo da prestarsi a tale interpretazione, a mio avviso errata!

 

[antari]

@Giuseppe Di Piero,ma il ricorso al TAR quanto potrebbe durare ?oltre al vostro ce ne sono altri?

 

[Santi60]

In allegato trovi il raffronto tra i prezzi venali prime della delibera 40 con i prezzi venali della delibera 40 per i 14 Pdz che sono gli unici che hanno il prezzo venale prima della delibera 40.

@boccio interessante tabella, soprattutto la colonna dell'incremento fra i valori precedenti e quelli della Deliberazione 40/2016 che "parla da sola ..."!
Comunque, il 20% al quale facevo riferimento io non è da calcolare sul costo dell'appartamento tipo (nel qual caso diventerebbe anche il 60%), ma sul prezzo unitario al mq degli appartamenti simili della stessa zona, dopo l'abbattimento del 25% (dato il tipo di intervento di Edilizia economica e popolare), convertendo poi il tutto da mq a mc tramite il coefficiente di 3m incrementato del 15% (3,45 m). E' solo un metodo di calcolo suggerito per semplicità, in un documento FormezPA, invece nel Comune di Roma, hanno preferito un approccio molto più complesso, a mio avviso, solo per confondere cose e poter ottenere un corrispettivo più alto aggirando il vincolo del 20% (stabilito dalla Legge) di incidenza del suolo rispetto al costo di costruzione.

 

[boccio]

Ragazzi non scherzate con questa cosa del TAR, la state prendendo alla leggera.
Noi acquirenti siamo disperati, abbiamo dato i nostri soldi (i risparmi di una vita!) a venditore+ agenzia immobiliare al momento del preliminare (stipulato prima di Settembre 2015). Ci volete mandare falliti???

@Giuseppe Di Piero

Millky scusa ma se è riferito a me, francamente non capisco, io non ho mai menzionato in nessun post TAR e PROCURA o amenità del genere.

Comprendo la tua difficoltà ma ci sono anche altri casi dove si ritiene che pagare molto ma molto di più del dovuto, oltre ad essere ingiusto, potrebbe mettere in difficoltà altre persone come ci sei tu, ed è qui la chiave di tutto, se leggi il seguito del post forse sarà più chiaro.

Sto discutendo, con chi vuole partecipare, ad un mio pensiero e convinzione che il breve riassumo:

I valori venali della delibera 40 ed altri contenuti, a mio avviso, non sono solo errati, sono VOLUTAMENTE ERRATI, proprio per non risolvere la questione, se accontenti uno, scontenti un altro e viceversa, per ottenere il risultato ampiamente espresso nei post precedenti.

Per questo ribadisco che la strada da percorrere non è quella delle formule, leggi e delibere ma tutt’altra cosa.

 

[Milky]

Millky scusa ma se è riferito a me, francamente non capisco, io non ho mai menzionato in nessun post TAR e PROCURA o amenità del genere.

Comprendo la tua difficoltà ma ci sono anche altri casi dove si ritiene che pagare molto ma molto di più del dovuto, oltre ad essere ingiusto, potrebbe mettere in difficoltà altre persone come ci sei tu, ed è qui la chiave di tutto, se leggi il seguito del post forse sarà più chiaro.

Sto discutendo, con chi vuole partecipare, ad un mio pensiero e convinzione che il breve riassumo:

I valori venali della delibera 40 ed altri contenuti, a mio avviso, non sono solo errati, sono VOLUTAMENTE ERRATI, proprio per non risolvere la questione, se accontenti uno, scontenti un altro e viceversa, per ottenere il risultato ampiamente espresso nei post precedenti.

Per questo ribadisco che la strada da percorrere non è quella delle formule, leggi e delibere ma tutt’altra cosa.

Non mi riferivo a te.
In ogni caso, chi affranca poi può vendere appunto a prezzo libero di mercato e quindi di certo non ci perde, ma può recuperare quello che ha pagato al Comune.
Con il ricorso al TAR bloccate noi poveracci che abbiamo fatto il preliminare poco prima di Settembre 2015! Io attualmente sono senza casa (quella che dovevo comprare) e senza soldi (li ho dati al venditore e all'agenzia!). Chi è più disperato secondo te? Venditori o acquirenti? Te lo dico io: noi acquirenti!

 

[antari]

Millky scusa ma se è riferito a me, francamente non capisco, io non ho mai menzionato in nessun post TAR e PROCURA o amenità del genere.

Comprendo la tua difficoltà ma ci sono anche altri casi dove si ritiene che pagare molto ma molto di più del dovuto, oltre ad essere ingiusto, potrebbe mettere in difficoltà altre persone come ci sei tu, ed è qui la chiave di tutto, se leggi il seguito del post forse sarà più chiaro.

Sto discutendo, con chi vuole partecipare, ad un mio pensiero e convinzione che il breve riassumo:

I valori venali della delibera 40 ed altri contenuti, a mio avviso, non sono solo errati, sono VOLUTAMENTE ERRATI, proprio per non risolvere la questione, se accontenti uno, scontenti un altro e viceversa, per ottenere il risultato ampiamente espresso nei post precedenti.

Per questo ribadisco che la strada da percorrere non è quella delle formule, leggi e delibere ma tutt’altra cosa.

e quale sarebbe? ricordo che ci sono persone che vivono nei piani di zona che hanno pensioni di 700,00 euro al mese, e mi dite ....dopo che hanno pagato il condominio, luce, gas, telefono ...... mi dite con quanto vivono ?..... e come faranno a pagare questi prezzi folli x l'affrancamento ?

 

[lupin3]

Quelle spetta alla procura trovarle.
Se non altro andrebbero denunciati per l'immane sfregio ambientale.
@lupin3, mi sa che abitiamo vicino...[/QUOTE

Quelle spetta alla procura trovarle.
Se non altro andrebbero denunciati per l'immane sfregio ambientale.
@lupin3, mi sa che abitiamo vicino...

Io di preciso sto a casal fattoria . ... sempre diritto di superficie pero'... anche se da me nessuna costruzione nuova

 

[boccio]

Non mi riferivo a te.
In ogni caso, chi affranca poi può vendere appunto a prezzo libero di mercato e quindi di certo non ci perde, ma può recuperare quello che ha pagato al Comune.
Con il ricorso al TAR bloccate noi poveracci che abbiamo fatto il preliminare poco prima di Settembre 2015! Io attualmente sono senza casa (quella che dovevo comprare) e senza soldi (li ho dati al venditore e all'agenzia!). Chi è più disperato secondo te? Venditori o acquirenti? Te lo dico io: noi acquirenti!

Scusa ho interpretato male io comunque sulla tua affermazione non sono d'accordo, i mie genitori dovrebbero pagare ulteriormente una cifra di 30.000€ che credo non sia inferiore alla tua. Poi come alternativa potresti rifarteli ridare da quei bravi signori che a mio avviso ne hanno approfittato, i mie genitori, senza raccontarti tutta la storia, proposero questo agli acquirenti, ma loro erano talmente interessati che trovarono la soluzione ovviamente legale.