Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Mobil]

La legislatura italiana è fatta tutta così, forse per far infilare i furbi nelle pieghe della stessa. Un gioco di scatole cinesi senza fine, tu pensi di andare a chirirti le idee sul codice e invece scateni una reazione a catena.
La normativa è ancora peggio, cambiare una caldaia è più complicato di vendere una casa peep, gli operatori non ci raccapezzano nulla e ognuno te ne racconta una diversa.

 

[antari]

Ciao a tutti, in tema di agenzia immobiliare e di diritto di superfice vi racconto l'episodio che mi è successo la settimana scorsa :

davanti casa (Cecchignola Sud - abitazioni in diritto di superfice) trovo un agente immobiliare, intento ad apporre cartelli di vendita, a cui gli rivolgo una domanda : "salve mi puo' spiegare come fate a vendere le case che si trovano in questo quartiere visto quello che sta succedendo su Roma e a Via della Civiltà del Lavoro?" Risposta : "Noi abbiamo contatti diretti ogni settimana con il Sig.Mancini e quindi abbiamo un canale preferenziale che ci assicura lo svolgimento delle pratiche; la situazione ormai si è sbloccata; lei deve fare la richiesta al comune per affrancare, noi mettiamo l'annuncio di vendita e troviamo un proprietario che sia disposto ad attendere massimo un anno per l'acquisto; in pratica facciamo una prelazione all'acquisto (con tanto di versamento a mio favore di una percentuale sul totale da parte dell'acquirente) in attesa di avere le carte in regola per effettuare la vendita"

Ho ringraziato e salutato, anche perché dopo 15 min di conversazione e scambio di opinioni ho capito che ne sapevo più io di lui (grazie a questo forum che ci ospita);

Ovviamente non è un discorso generico legato alla categoria professionale dell'agente immobiliare, ma spero solo che le persone ignare della situazione immobiliare su Roma intente ad acquistare una casa, trovino competenza e professionalità nella persona che dovrà guidarli nel processo di acquisto.......

abbiamo un canale preferenziale che ci assicura lo svolgimento delle pratiche ...............MA E' LEGALE ?

 

[fab74]

abbiamo un canale preferenziale che ci assicura lo svolgimento delle pratiche ...............MA E' LEGALE ?

Probabilmente una millanteria, anch'essa illegale

 

[iteleo]

Salve oggi è il 27.
Ed è la data ultima per il ricorso al TAR.
Si hanno notizie a riguardo?

 

[antari]

Speriamo sia stato depositato, @Giuseppe Di Piero sai dirci qualcosa ?

 

[Santi60]

Scusa Santi60, sicuramente di leggi e delibere ne sai più di me ma se non ho capito male dici che per i 14 pdz, l’abbattimento al 50% vale solo per la Trasformazione e non pe l’Affrancazione, però la delibera 40/2016 a pagina 6 scrive:

Che le precedenti stime del valore delle aree relative ai suddetti n. 14 Piani di Zona soggetti a trasformazione avevano previsto l’abbattimento del 50% di cui al comma 48 dell’articolo 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, così come modificato dall’art. 1, comma 392, legge 27 dicembre 2013, n. 147;

Che quindi, al fine di garantire un’omogeneità di trattamento, si deve intendere
confermato l’abbattimento del 50% dei valori venali approvati con il presente
provvedimento, nei soli casi di cessione in proprietà delle aree ricomprese nei sopra richiamati n. 14 Piani di Zona;

Io interpreto così:

poiché precedentemente, ossia per le Trasformazioni già avvenute, per il calcolo della Trasformazione è stato previsto l’abbattimento al 50% dei valori venali, per omogeneità, rispetto a queste e per omogeneità anche con l’Affrancazione si potrà abbattere al 50% il valore venale, spiegabile anche dal fatto che se non così fosse l’Affrancazione sarebbe maggiore della Trasformazione, ovviamente per solo i 14 pdz.

Questa è la mia interpretazione, totalmente discutibile, tu che ne pensi ?

Quanto ho scritto (abbattimento valido solo per la Trasformazione), oltre che dall'interpretazione della frase che hai riportato:
"si deve intendere confermato l’abbattimento del 50% dei valori venali approvati con il presente provvedimento, nei soli casi di cessione in proprietà delle aree ricomprese nei sopra richiamati n. 14 Piani di Zona"
trova, purtroppo, conferma anche nelle formule riportate nell'Allegato alla delibera quando viene descritto il parametro 'r' che solo nel caso di trasformazione puo' assumere il valore del 50% di abbattimento, mentre nel caso dell'Affrancazione e' solo del 15% (se non ricordo male) e solo a condizione che non ci siano stati finanziamenti agevolati.
In sostanza l'Affrancazioine per i 14 PdZ costa sicuramente piu' della Trasformazione, salvo il caso di convenzioni piu' vecchie di 50 anni (ma al momento non mi pare che ce ne sia nessuna cosi' vecchia ... ).
Questa e' un'altra stranezza della Deliberazione 40/2016 e, ripeto, secondo me questo modo un po' discutibile di inserire un abbattimento e' proprio stato un maldestro tentativo di nascondere la polvere sotto il tappeto, dato che senza questo abbattimento la differenza di corrispettivo di trasformazione fra quelli che riusciranno a farlo ora (se al Comune si decideranno a lavorare le pratiche) e quelli che l'hanno fatta pochi mesi prima sarebbe stata cosi' elevata da saltare subito all'occhio!

 

[Santi60]

quindi sintetizzando:
- diritto di proprietà con convenzione ante 179/92 (il mio caso) c'è da fare trasformazione per eliminare i vincoli (indipendentemente dal decorso 20 anni)
- diritto di proprietà con convenzione post 179/92 non bisogna fare nulla perchè i vincoli decadono allo scadere dei 20 anni dalla prima convenzione
- diritto di superficie bisogna necessariamente fare la trasformazione per renderle uguali alle convenzioni in diritto di proprietà post 179/92 (per cui decorsi i 20 anni dalla prima convenzione tutti i vincoli decadono).
QUESTO SEMPRE SECONDO LA LEGGE E NON PER IL COMUNE DI ROMA, mi confermi che così è tutto giusto? ho sintetizzato bene?

ps: grazie per il tuo supporto e contributo!

Confermo: questo e' quello che ho capito leggendo piu' volte tutte le leggi del caso e confrontandomi con mia moglie (avvocato).

 

[Nicestar]

confermo anche io, ribadito anche in un mio precedente post, mi dispiace che non riesco ad inviarti un foglio xls per dimostrartelo più chiaramente con un esempio ( mi rifiuta di inserirlo nel post , mi dice che non riconosce l'estensione) .Nell'esempio ho inserito un ipotetico valore venale di € 100,00 a mc. e nei 14 piani la trasformazione sempre è inferiore alla affrancazione per il semplice fatto che nelle due formule che le riguardano si inseriscono gli stessi dati tranne che la trasformazione nella formula ha un abbattimento di r= 50% mentre l'affrancazione puoi applicare una riduzione della X= Tresiduo/99 ed eventualmente solo un ulteriore 15% se non hai avuto contributo pubblico ed è quindi matematicamente impossibile il contrario ( sempre nei 14 piani di zona).

 

[Mobil]

confermo anche io, ribadito anche in un mio precedente post, mi dispiace che non riesco ad inviarti un foglio xls per dimostrartelo più chiaramente con un esempio ( mi rifiuta di inserirlo nel post , mi dice che non riconosce l'estensione) .Nell'esempio ho inserito un ipotetico valore venale di € 100,00 a mc. e nei 14 piani la trasformazione sempre è inferiore alla affrancazione per il semplice fatto che nelle due formule che le riguardano si inseriscono gli stessi dati tranne che la trasformazione nella formula ha un abbattimento di r= 50% mentre l'affrancazione puoi applicare una riduzione della X= Tresiduo/99 ed eventualmente solo un ulteriore 15% se non hai avuto contributo pubblico ed è quindi matematicamente impossibile il contrario ( sempre nei 14 piani di zona).

E secondo te al comune i conti non se li sono fatti? per questo si sono inventati, solo loro, che i vincoli non scadono mai, così arraffano due volte.
Non erano i conti della serva, che tra l'altro vorrei poter riscontrare con una richiesta già evasa, ma era qui che volevo arrivare.
Intanto si intascano l'affrancazione, poi magari il nuovo proprietario fa pure la trasformazione, e non c'è scritto da nessuna parte che recupera qualcosa, ne è la dimostrazione che l'affrancazione in alcuni casi costa più della trasformazione.
E poi, ribadisco, nella delibera si parla solo del vincolo al prezzo massimo di cessione, e i vincoli per l'acquirente dove sono? La logica direbbe che se compro un immobile a prezzo di mercato non necessito di requisiti particolari, perchè allora non vengono menzionati nella delibera come avviene per altri comuni? Si inventeranno altre affrancature ad vinculum per razzolare altri soldi?

 

[Nicestar]

E secondo te al comune i conti non se li sono fatti? per questo si sono inventati, solo loro, che i vincoli non scadono mai, così arraffano due volte.
Non erano i conti della serva, che tra l'altro vorrei poter riscontrare con una richiesta già evasa, ma era qui che volevo arrivare.
Intanto si intascano l'affrancazione, poi magari il nuovo proprietario fa pure la trasformazione, e non c'è scritto da nessuna parte che recupera qualcosa, ne è la dimostrazione che l'affrancazione in alcuni casi costa più della trasformazione.
E poi, ribadisco, nella delibera si parla solo del vincolo al prezzo massimo di cessione, e i vincoli per l'acquirente dove sono? La logica direbbe che se compro un immobile a prezzo di mercato non necessito di requisiti particolari, perchè allora non vengono menzionati nella delibera come avviene per altri comuni? Si inventeranno altre affrancature ad vinculum per razzolare altri soldi?

caro @Mobil, qui nessuno contesta i reconditi motivi che ognuno di noi può leggerci nell'operato del comune e la non brillante delibera 40 , io potrei aggiungere motivi e problematiche anche più gravi di quelle che supponi tu. Qui si rispondeva ad una tua affermazione tecnicamente imprecisa e che non aveva una validità matematica.