Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[giannelmo]

Non capisco se ti riferisci solamente a quello che dice la delibera 40/2016 o ti riferisci a quello che pensi secondo altre leggi.

Delibera.
I calcoli non li ho rifatti tutti, mi sono limitato a dividere per 0,6 i risultati ottenuti da te.
In ogni caso, sia con i miei calcoli che con i tuoi, gli importi sono sensibilmente più elevati di quelli che venivano richiesti prima di Tronca.
Nel P.d.Z. 38 (Laurentino), ma anche in molti altri, c'è da più di 10 anni la querelle sulle somme richieste dal comune a titolo di conguaglio sul prezzo pagato a suo tempo per il diritto di superficie. Anche qui i conti sono fatti con tutta evidenza a membro di segugio.
Notate la furbata: il comune perde la causa intentatagli dai proprietari espropriati: le somme da recuperare, come succede per tutte le proprietà immobiliari, "seguono" l'immobile, non la persona (fisica o giuridica che sia). Quindi il comune, tramite la controllata Gemma S.p.A., offre "generosamente" ai proprietari superficiari di divenire proprietari anche del terreno, senza menzionare la causa persa. Però siccome la gente non è scema, è stato sgamato subito. A questo punto ha iniziato a richiedere un conguaglio sui diritti di superficie calcolato non si sa bene come, ma comunque elevato. In ogni caso chi fece in tempo a trasformare tra conguaglio e trasformazione se la cavò con circa 7000 euro per un appartamento di 120 mq più cantina e garage.
Alle cifre calcolate con la delibera Tronca va aggiunto il conguaglio per il diritto di superficie, che devono pagare tutti, anche quelli che non vogliono affrancare o trasformare.
Questo quando il comune si degnerà di render note le richieste: io sto aspettando dal febbraio 2010, quando giunse la prima richiesta, poi annullata dal TAR ma riconosciuta valida da una successiva sentenza del Consiglio di Stato, che però imponeva anche di rendere "trasparente" la richiesta del comune,cosa che ancora si guarda bene dal fare.
Nel frattempo qualche anno fa la giunta Alemanno concesse ad alcune cooperative, a titolo gratuito, la trasformazione (e quindi abbuonò anche il conguaglio). Per altre cooperative è andato tutto in prescrizione quindi il comune non può più chiedere il conguaglio ma solo la trasformazione. Ecco quindi che (ben prima della sentenza della cassazione del sett 2015) pensarono bene di coprire l'ammanco aumentando le cifre richieste per i conguagli e le trasformazioni a coloro cui li potevano ancora chiedere.
Insomma, il giochino fatto con il calcolo delle trasformazioni e degli affrancamenti queste indegne persone lo fanno da sempre.

 

[iteleo]

la mia paura è che con il ricorso al Tar si rallenti ancora di più il tutto, onestamente non credo che il comune avrà il coraggio di sbloccare il tutto o magari fare una delibera più chiara e in linea con la legge, almeno fino a che il Tar non si sarà espresso. Questa cosa creerà un grave danno ai cittadini e secondo me si può risolvere velocemente (6 mesi) solo se si interviene a livello politico superiore, magari direttamente la Raggi che dovrebbe essere sensibile a queste tematiche, previa relazione dettagliata delle ingiustizie che si stanno subendo. Mi riferisco al fatto che viene richiesto un doppio "obolo" là dove per legge nazionale non si potrebbe, mi riferisco alle formule di calcolo, mi riferisco al fatto che molti hanno già versato le somme richieste per la trasformazione e il comune non convoca alle stipule (perchè sa che non potrebbe più chiedere l'affrancazione e ci sta provando), mi riferisco a tante altre situazioni createsi dalla negligenza e dalla superficialità del comune di roma.

Ecco perché un esposto per chiedere di verificare se o dirigenti sono incorso nel resto di omissioni di atti d"ufficio

 

[Santi60]

Grazie per gli elogi ma credo che non siano meritati per il semplice motivo, che a me sembra, di non aver espresso correttamente il mio pensiero nei precedenti post.

Quello che volevo esprimere non era, cosa avrebbe detto un eventuale ente proposto alla verifica della Delibera 40 ma semplicemente cosa, secondo la mia interpretazione, dice la (SOLA) Delibera 40.

Non ho le capacità e le conoscenze per stabilire quale possa essere il risultato finale di questa storia, ed ho evitato di scrivere trattati, come ce ne sono in internet, dove viene riportato che la legge X, il Comma Y, l’Ente Z dicono o hanno interpretato, perché francamente non ci si capisce nulla e credo di non essere l’unico ad avere queste carenze.

Vorrei anche aggiungere un altro mio pensiero, per non essere ipocrita, che in fondo a me, e credo a molti altri, non interesse cosa dica la legge X, la delibere Y o l’ente Z ma, in concreto, mi interessa quanto dovrei pagare in “tutto”, quindi, neanche se questo debba essere versato in uno o due tranche.

Per questo vorrei concludere con due esempi, anche se ipotetici, senza scrivere un trattato dove sicuramente troveri difficoltà ad esprimermi, in cui ci sono variazioni rispetto alle mie stesse interpretazioni fatte nei precedenti post.


ESEMPIO 1

Se fossi in possesso di un immobile in diritto di superficie appartenente ad uno dei 14 PDZ e oggi mi rivolgessi al Comune per sapere quanto dovrei pagare per la Trasformazione e/o Affrancazione e quest’ultimo interpretasse la Delibera 40 come la interpreto io, mi direbbe:

Caro Boccio, poiché Lei è titolare dell’immobile in diritto di superficie con la seguente convenzione:

Anno convenzione = 1980

Piano di Zona = uno dei 14 PDZ, dove è possibile fare la Trasformazione, con valore venale di 200€ MC

Cubatura Virtuale = 20.000 MC

Importo versato a suo tempo per il diritto di superficie, in euro e rivalutato a oggi = 50.000€

Contributo statale = Sì

Millesimi = 15,00

Lei per la Trasformazione ci dovrà versare:

Costo Trasformazione = ((200 * 0,6 * 0,5 * 20.000) – 50.000) * 15 / 1000 = 17.925,00€

per l’Affrancazione ci dovrà versare:

Costo Affrancazione = (((200 * 0,6 * 0,5 * 0,85 * 20.000) – 50.000) * 15 / 1000) / 99 * (99 – (2016-1980)) = 9.259,09€


ESEMPIO 2

Se fossi in possesso di un immobile in diritto di superficie NON appartenente ad uno dei 14 PDZ e oggi mi rivolgessi al Comune per sapere quanto dovrei pagare per la Trasformazione e/o Affrancazione e quest’ultimo interpretasse la Delibera 40 come la interpreto io, mi direbbe:

Caro Boccio, poiché Lei è titolare dell’immobile in diritto di superficie con la seguente convenzione:

Anno convenzione = 1980

Piano di Zona = NON uno dei 14 PDZ, dove NON è possibile fare la Trasformazione, con valore venale di 200€ MC

Cubatura Virtuale = 20.000 MC

Importo versato a suo tempo per il diritto di superficie, in euro e rivalutato a oggi = 50.000€

Contributo statale = Sì

Millesimi = 15,00

Lei per la Trasformazione, che allo stato attuale non è possibile fare, dovrebbe versare:

Costo Trasformazione = ((200 * 0,6 * 20.000) – 50.000) * 15 / 1000 = 35.925,00€

per l’Affrancazione ci dovrà versare:

Costo Affrancazione = (((200 * 0,6 * 0,85 * 20.000) – 50.000) * 15 / 1000) / 99 * (99 – (2016-1980)) = 18.995,45€


Ora se qualcuno volesse ribadire su questo, ha tutto il diritto di farlo e ne sarei felice, ma deve essere circoscritto alla SOLA delibera 40.

Grazie a voi tutti.

@boccio, come la interpreto io, mentre per la trasformazione credo che i calcoli siano coerenti con la famosa Deliberazione 40/2016, vedo il seguente problema per i calcoli dell'Affrancazione: il parametro 'r' nel fattore di abbattimento (1-r) come da descrizione nell'Allegato A della stessa Deliberazione, puo' avere solo i seguenti valori:

1. r = 0,15 (cioe' 1 - r = 0,85) solo nei casi in cui non ci siano stati contributi pubblici;
2. r = 0,50 (cioe' 1 - r = 0,50) solo nel caso di trasformazione dei 14 PdZ
3. r = 0 (cioe' 1 - r = 1) in tutti gli altri casi.

Pertanto, nei due esempi citati, per quanto riguarda l'Affrancazione, la formula e', indipendentemente se siamo nel caso dei 14 PdZ o degli altri:

Costo Affrancazione = (((200 * 0,6 * 20.000) – 50.000) * 15 / 1000) / 99 * (99 – (2016-1980)) = 22.431,81€

cioe' una percentuale della trasformazione dei PdZ escluso il caso dei 14.

 

[Santi60]

1. Per me potrebbe essere corretto perché la mia interpretazione della frase:

nei soli casi di cessione in proprietà

è riferita all’Affrancazione del Diritto Proprietà e non alla Trasformazione del Diritto di superficie, come da tua interpretazione, ossia:

se hai un Diritto di Superficie, dove è stato applicato l’abbattimento del 50%, e tu lo confermi, per omogeneità all’Affrancazione viene applicato l’abbattimento del 50%,

mentre se hai un Diritto di Proprietà, non essendoci la Trasformazione e quindi l’abbattimento del 50%, all’Affrancazione non si deve applicare l’abbattimento del 50%.

La mia interpretazione, che credo non sia fuori luogo, di fatto risolverebbe la vostra contestazione, che dice che l'Affrancazione, per i 14 PDZ, è superiore alla Trasformazione.

A volte per capire il proprio interlocutore, bisogna mettersi nei suo panni, io ho cercato di fare ciò, pensando che, chi ha scritto la delibera non avesse nessuna intenzione di fare ciò che voi interpretate, per questo, se fossero in buona fede, la loro intenzione potrebbe essere quella da me interpretata.

@boccio , purtroppo, ho paura che di "buona fede" nella scrittura della Deliberazione 40/2016 ce ne sia stata ben poca, ma ci sia stata piuttosto la paura di chi, per decenni, ha rilasciato "nulla osta" e "precisazioni" varie campate per aria e ora intravede il pericolo di essere accusato di danno erariale ed ha preferito indossare un indumento imtimo di latta!
Comunque, piu' che interpretare la delibera sulla base di frasi poco chiare e, per questo motivo "interpretabili" in vari modi, occorre andare a leggere la "Relazione D'ufficio" allegata alla stessa Delibera dove ci sono le formule e la descrizione puntuale di tutti i parametri in gioco.
Se si fa' cosi il tutto diventa cristallino nella sua PIENA mancanza di "buona fede".

Infatti sia nella la formula [1.1] dell'Affrancazione a pag.29 della Deliberazione, che nella formula della trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprieta' [1.4] a pag. 31 della stessa Deliberazione, c'e' il parametro Ctot definito come segue:
"rappresenta il corrispettivo totale da corrispondere per l'intera unità edilizia (fabbricato)
calcolato così come previsto dal comma 48, art. 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 e ss.mm.ii. e di seguito defmito;"

Il problema sta nel fatto che lo stesso parametro Ctot e definito successimamente da due formule (la [1.3], per l'Affrancazione, e la [1.5] per la Trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprieta') che, a vista, sembrano identiche, ma poi, quando si vanno a definire i parametri si leggono, per il parametro 'r' dell'ulteriore abbattimento, due descrizioni profondamente diverse:

1. Per l'Affrancazione [1.3]: "r = rappresenta il parametro di ulteriore abbattimento del valore venale previsto dal comma 48 dell'art. 31 della legge n. 448/1998, ovvero la riduzione del 15% prevista dalla deliberazione del Commissario straordinario n. 33 del 17 dicembre .2015 da applicare esclusivamente agli immobili realizzati a credito ordinario cioè quelli che non beneficiano di finanziamenti pubblici;"
2. Per la Trasformazione [1.5]: "r = rappresenta il parametro dì ulteriore abbattimento del valore venale previsto dal comma 48 dell'art. 31 della legge n. 448/1998, ovvero la riduzione del 50% già prevista per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà dei n. 14 Piani di zona elencati nella tabella seguente. Resta inteso che tale percentuale di abbattimento si applica esclusivamente in tali piani ed soltanto nel caso ai fini del calcolo del corrispettivo per la cessione in proprietà delle aree già concesse in diritto di superficie;"

Alla luce di quanto sopra credo che non ci siano dubbi sul quale valore di abbattimento utilizzare nei vari casi, secondo la Deliberazione 40/2016. Inoltre, il fatto che si scrivano nello stesso documento formule identiche, attribuendo poi valori enormemente diversi, e scrivendo frasi "interpretabili" nel testo principale della Deliberazione, nascondendo in un allegato la realta' dei fatti, non mi pare che consenta un giudizio di "buona fede". O mi sbaglio?

 

[Santi60]

Inoltre vorrei aggiungere che essendo l'Affrancazione e non la Trasformazione il tema principale della Delibera 40/2016 qualsiasi suo riferimento dovrebbe essere associato all'Affrancazione e non alla Trasformazione.
Per questo quando dice che il 50% può essere applicato solo al Diritto di Superficie, dice che va applicato all'Affrancazione, tema del delibera, del medesi diritto e non all'Affrancazione, sempre tema della delibera, del diritto di Proprietà, altrimenti avrebbe dovuto richiamare esplicitamente la parola TRASFORMAZIONE, che non è il tema della delibera, nella frase.

@boccio se andiamo a vedere il titolo della Deliberazione 40/2016 vediamo che non e' solo relativa all'Affrancazione, ma interviene anche sulla Trasformazione. Infatti nel titolo si legge: "ai fini della determinazione del corrispettivo per la cessione in proprietà delle aree già concesse in diritto di superficie e per la rimozione dei vincoli del prezzo massimo di cessione".
Inoltre, come ho scritto in una precedente rispasta ad un tuo post, il tutto viene chiarito senza ombra di dubbio nella Relazione d'ufficio in allegato alla Deliberazione 40/2016.

 

[Mobil]

@giannelmo, @boccio, a me i conti non tornano.

Considerate che io ho recuperato parte dei parametri dai conteggi ricevuti da risorse per roma e relativi alla trasformazione pre delibera 40.

I parametri dovrebbero essere questi:

Anno convenzione = 1988
Piano di Zona = PDZ Acilia, con valore venale di 91.52€ MC (NB: questo dato l'ho preso dalla delibera 40)
Cubatura Virtuale = 14029 MC (dato preso dai conteggi)
Importo versato a suo tempo per il diritto di superficie, in euro e rivalutato a oggi = 234.858,79€ (dato preso dai conteggi)
Contributo statale = Sì (NB: su questo non sono sicuro)
Millesimi = 10,00

Ora, in base alle formule di @boccio, i calcoli dovrebbero essere questi:

Costo Trasformazione = ((91.52 * 0,6 * 0,5 * 14029) – 234.858,79) * 10 / 1000 = 1.503€
Costo Affrancazione = (((91.52 * 0,6 * 0,5 * 0,85 * 14029) – 234.858,79) * 10 / 1000) / 99 * (99 – (2016-1988)) = 2.348€

Mentre, in base alle formule di @giannelmo, i calcoli dovrebbero essere questi:

Costo Trasformazione = ((91.52 * 0,5 * 14029) – 234.858,79) * 10 / 1000 = 4.071€
Costo Affrancazione = (((91.52 * 0,5 * 0,85 * 14029) – 234.858,79) * 10 / 1000) / 99 * (99 – (2016-1988)) = 2.229€

Ora, come è possibile che per la trasformazione pre delibera 40 mi siano stati conteggiati 3.447€?
Il costo della trasformazione post delibera 40 non doveva aumentare di 3/4 volte?

Scusa ci stai dicendo che nel carteggio ricervuto non c'è lo schema di calcolo?
E poi ... qual'era il valore venale del Pdz Acilia prima delle nuove stime?

 

[Santi60]

Io penso che le formule siano queste:

Costo Trasformazione = ((200 * 0,5 * 20.000) – 50.000) * 15 / 1000 = 29.875,00€

per l’Affrancazione ci dovrà versare:

Costo Affrancazione = (((200 * 0,5 * 0,85 * 20.000) – 50.000) * 15 / 1000) / 99 * (99 – (2016-1980)) = 15.431,82€

La perequazione con quanto concesso in precedenza ai 14 PdZ a mio avviso va intesa come "sconto" del 50% invece che del 40%.

@giannelmo ti invito a leggere le formule e le relative spiegazioni sui parametri nella Relazione d'Ufficio in allegato alla Deliberazione, che ho riportato in un mio post di risposta a @boccio, dalle quali si evince che i coefficienti di abbattimento non sono quelli che hai riportato tu, ovviamente secondo la Deliberazione 40/2016, se invece si va a ragionare su cosa, in realta' dice la Legge sarebbe tutto da rifare, a partire dai valori venali, per passare dai coefficienti di abbattimento, per altro, resi ancora piu' "ballerini" da interventi della Corte dei Conti, a volte anche piuttosto discutibili, e che, comunque, non "fanno legge" come le Sentenze a SS. UU. della Corte di Cassazione.

 

[Santi60]

La mia risposta in tutta franchezza è BOOOOOOO !!!!

Ora a parte le battute, credo che nello svolgimento del Costo Affrancazione tu abbia un errore, a me viene un importo diverso, comunque sembrerebbe, prendendo per buono i tuoi dati e l’importo finale di 3.447€, che la formula di Giannelmo sia più corretta, ossia che l’ulteriore abbattimento è del 10% e non del 50%.

Comunque rimane sempre la questione se tale abbattimento valga sia per la Trasformazione che per l’Affrancazione o valga solo per Trasformazione creando il problema che l’Affrancazione è superiore alla Trasformazione.

Nel mio caso invece confrontando il risultato tra la Trasformazione fatta a suo tempo e quella che si sarebbe dovuto fare oggi, se applico il 10% c’è una differenza enorme, a favore del comune, se applico il 50% la differenza c’è sempre, a favore del comune, ma è ovviamente inferiore, quindi sembrerebbe più attendibili il 50%.

Ecco perché ti dico: BOOOOOOO !!!!

@boccio la questione e' proprio in quello che hai scritto. L'abbattimento del 50%, secondo me, e' stato proprio inserito, non per chissa' quale "gentilezza" o "bonta" del Comune di Roma, ma come trucco per non far venir fuori nella sua piena gravita' l'entita' ingiustificatamente elevata dei valori venali che, per i 14 PdZ. Infatti, se non fosse stato inserito l'abbattimento ulteriore del 50%, sarebbe saltata subito agli occhi un'ingiustizia dal confronto dei nuovi corrispettivi di trasformazione rispetto a quelli pagati da altri condomini dello stesso palazzo che hanno effettuato la trasformazione pochi mesi prima. Invece, con l'abbattimento del 50% la differenza si potrebbe confondere con un incremento ISTAT, anche se in realta' il motivo vero della differenza e' la procedura di determinazione dei valori venali che contrasta con quanto stabilito da varie norme di legge e soprattutto del buon senso!

 

[Santi60]

Hai ragione sull'errore: ho rifatto il calcolo del costo dell'affrancazione con i miei parametri e la tua formula e, effettivamente, il risultato viene 663,70€ (e non 2348€).

Per inciso, ripeto che i miei dati, compreso l'importo che mi è stato richiesto, sono desunti dai conteggi che mi hanno inviato, quindi sono sicuramente probanti.

Se può essere utile a qualcosa, ti posso inviare in privato il dettaglio dei conteggi (comprensivi di formule) ricevuti per la trasformazione.

@EmiVal si tratta di conteggi di Trasformazione che ti sono stati forniti prima o dopo la Deliberazione 40/2016?

 

[Santi60]

salve,
a me è stato detto stamattina per telefono che la III delibera è alla firma dei DG, chi può darmi conferma?

Il problema e' sapere se questa benedetta III Deliberazione sia stata elaborata per mettere a posto tutte le problematiche che sono state evidenziate in questa discussione sulla Deliberazione 40/2016 (possibilmente abrogandola), cosa che andrebbe anche a superare il ricorso al TAR (ammesso che sia stato presentato e questo lo sa solo @Giuseppe Di Piero ) poiche' si riferirebbe ad una Deliberazione abrogata, oppure se e' stata elaborata solo per dare direttive alla U.O. Edilizia Sociale ed a Risorse per Roma S.p.A. su come "interpretare" la Deliberazione 40/2016, dato che il personale di tali "Enti", l'ultima volta che ero andato a presentare la mia domanda di pre-adesione alla Trasformazione, mi aveva fatto capire di non aver capito come comportarsi, date le notevoli incertezze della stessa Deliberazione 40/2016!