Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Ciafrone Marco]

Grazie, spero comunque che i tempi non siano biblici... Vorrei evitarmi il terzo atto notarile, ma neanche dover aspettare 2 anni per mettete in vendita casa e magari riuscire a vendere in altri 2 anni, la vita è troppo breve

 

[giannelmo]

A mio avviso, l'unica via di uscita equa tra persone civili, sarebbe andare in causa per poi accordarsi nel dividere il prezzo dell'affrancazione tra venditore e proprietario, per le ragioni che ti ho appena esposto.
Poi ognuno la vede come crede.

Il problema è sempre la cifra assurda chiesta dal comune, se fosse più ragionevole sarebbe più facile mettersi d'accordo con il vecchio proprietario. Ma con 40.000 - 50.000 euro in ballo temo che a molti toccherà arrivare fino a sentenza, con costi legali dello stesso ordine di grandezza della somma chiesta per l'affrancamento.

 

[Ciafrone Marco]

Solo per sapere, ma se le pratiche viste dal comune si contano su una mano, come fate a sapere le cifre richieste? 40/50000 mi pare francamente assurdo... Se fosse cosi il Comune avrebbe fallito il suo intento perché una cifra del genere non credo ci sia molta gente disposta a spenderla, per di più neanche rateizzabile...

 

[disperata70]

E quindi

Il problema è sempre la cifra assurda chiesta dal comune, se fosse più ragionevole sarebbe più facile mettersi d'accordo con il vecchio proprietario. Ma con 40.000 - 50.000 euro in ballo temo che a molti toccherà arrivare fino a sentenza, con costi legali dello stesso ordine di grandezza della somma chiesta per l'affrancamento.

Alla fine vincono solo gli avvocati

 

[Utente Cancellato 67606]

Il problema è sempre la cifra assurda chiesta dal comune, se fosse più ragionevole sarebbe più facile mettersi d'accordo con il vecchio proprietario. Ma con 40.000 - 50.000 euro in ballo temo che a molti toccherà arrivare fino a sentenza, con costi legali dello stesso ordine di grandezza della somma chiesta per l'affrancamento.

@giannelmo ma d'altra parte se la cifra fosse ragionevole, acquirenti e venditori si mettono d'accordo facilmente e poi si coalizzano contro il comune per risarcimento danni. Quindi anche il comune deve in qualche modo tutelarsi...

 

[Domenico Marando]

@giannelmo ma d'altra parte se la cifra fosse ragionevole, acquirenti e venditori si mettono d'accordo facilmente e poi si coalizzano contro il comune per risarcimento danni. Quindi anche il comune deve in qualche modo tutelarsi...

hai centrato il punto, cifre basse garantirebbero al comune migliaia di cause, così invece indirizzano le persone a scannarsi tra loro.....mentre al Comune incassano!

 

[giannelmo]

Questo non saprei, era una mia ipotesi.
La cosa più opportuna sarebbe parlare con un legale di fiducia e capire se, volendo perseguire questa soluzione, esiste la possibilità di un percorso extragiudiziale, in modo di abbreviare i tempi e ridurre al minimo spese legali e giudiziali.
Questo per il passato, per il presente so di un possibile acquirente che si sta accordando per prezzo, tempi e condizioni al compromesso che tenga conto delle spese da sostenere.

Anche il collega d'ufficio che mi ha messo al corrente di tutto (compromesso di luglio 2015 con rogito a dicembre dello stesso anno) si è messo d'accordo. Però fortunatamente il venditore non ha bisogno della casa (prima era affittata, ovviamente a prezzo di mercato!), così adesso, finché non gli concederanno l'affrancamento, il collega e la sua famiglia abitano in affitto nell'appartamento che dovevano comperare, e quando finalmente potranno rogitare il venditore gli scalerà la metà di quanto avranno pagato di affitto, ovviamente le spese di affrancamento saranno tutte a carico del venditore, che non potrà scaricarle sul prezzo di vendita, già fissato sul compromesso. Il problema è semmai della compagna del mio collega, che DEVE acquistare entro quest'anno, pena la decadenza dei benefici fiscali, avendo venduto la casa che aveva prima giusto un anno fa.
Un altro conoscente, che deve vendere, nelle stesso condizioni di cui sopra, teme che il compratore, finora molto comprensivo, gli faccia pagare la perdita dei benefici fiscatli, avendo venduto il suo immobile oltre un anno fa.
Credo che in questi casi sia necessaria un'ordinanza del ministero delle finanze, che sospenda i termini di prescrizione dei benefici fiscali per l'acquisto della prima casa.

 

[giannelmo]

Solo per sapere, ma se le pratiche viste dal comune si contano su una mano, come fate a sapere le cifre richieste? 40/50000 mi pare francamente assurdo... Se fosse cosi il Comune avrebbe fallito il suo intento perché una cifra del genere non credo ci sia molta gente disposta a spenderla, per di più neanche rateizzabile...

Con l'ultima delibera della Giunta Capitolina è rateizzabile, ma l'importo quello è.
Nelle pagine precedenti avavamo calcolato gli importi, in alcuni casi in cui eravamo a conoscenza di tutti i dati necessari, secondo la metodologia contenuta nell'allegato della delibera 40 del commissario Tronca. Il metodo di calcolo è discutibilissimo, perché, semplfificando:
1) considera il valore effettivo attuale del terreno edificabile, che è elevatissimo rispetto al valore che aveva al momento dell'esproprio, perché allora era terreno agricolo, spesso incolto, mentre ora è terreno urbanizzato, con tutti i servizi ecc.., cosa che è stata pagata dagli attuali proprietari tramite gli oneri di urbanizzazione: eppure nel calcolo dell'importo da pagare gli oneri di urbanizzazione non possono essere portati a detrazione!
2) Considera il prezzo pagato per il solo terreno, all'epoca dell'esproprio, rivalutato ad oggi secondo l'indice ISTAT, mentre considera il valore attuale del terreno, da cui detrarre gli importi pagati riportati sulla convenzione (risalente spesso a 30 anni fa), come quello attuale di mercato, che è molto ma molto più alto del semplive valore primitivo rivalutato. E questo è ingiusto per le stesse considerazioni espresse al p.to precedente.
Basta considerare gli oneri di urbanizzazione nel calcolo per abbatare considerevolmente l'importo da pagare per l'affranazione, mentre rivalutando allo stesso modo costo primitivo del terreno (quello del terreno agricolo di 30 anni fa) e costo attuale, l'importo per l'affrancamento calerebbe ulteriormente.
Ma non basta, i valori venali dei terreni, base di tutti i calcoli di affrancamento e di trasformazione, così come sono calcolati nella delibera 40 di Tronca, sono del tutto illegittimi, un quanto contravvengono a tutta una serie di leggi.
Una, immediatamente percettibile, fra tutte: il valore venale delle aree residenziali DEVE essere una percentuale del valore venale delle aree commerciali, invece in alcuni PdZ il valore delle aree commerciali è inferiore a quello delle aree residenziali!
Insomma, il comune sta tentando di truffarci 3 volte:
1) nella determinazione del valore venale dei terreni;
2) nel calcolo dei corrispettivi di affrancamento e di trasformazione;
3) nel pretendere il pagamento SIA della trasformazione del dell'affrancamento, quando la legge dice chiaramente che passati 20 anni dalla convezione originale per la cessione delle aree in diritto di superficie, se si trasforma tale diritto in diritto di proprietà, decadono automaticamente tutti i vincoli, senza bisogno di pagare un'altra volta per l'affrancamento.

 

[lupin3]

neanche in uno stato di dittatura succede questo..... anzi stiamo pure peggio....

 

[giannelmo]

hai centrato il punto, cifre basse garantirebbero al comune migliaia di cause, così invece indirizzano le persone a scannarsi tra loro.....mentre al Comune incassano!

Ecco come la vede un avvocato in un'altra discussione di questo forum, rispondendo ad un vecchio propietario che si è visto, a nove anni dalla vendita, chiamare in causa dalla persona cui aveva venduto l'appartamento in diritto di proprietà:

In sintesi, gli acquirenti fanno valere la nullità del contratto e, per tale ragione, mettono in mora sia il venditore che i professionisti la cui attività ha permesso la stipula.
Da un punto di vista giuridico è corretto operare così.
Il venditore, naturalmente, chiamerà in causa il notaio (e volendo anche l'agente immobiliare, seppure i suoi profili di responsabilità siano eventuali) per essere tenuto indenne.
La sentenza della Cassazione a Sezioni Unite ha dato vita ad una enorme bagarre, ma a mio parere non ha detto l'ultima parola ed il futuro contenzioso potrebbe anche riservare sorprese.
Quindi cerca di non scoraggiarti (senza neanche sottovalutare il problema però!).
In bocca al lupo.

Più o meno ha detto, con maggior precisione, quello che andiamo ripetendo da 400 pagine su questa discussione.