Sentenza nr.169 del 16 luglio della CdC sugli affitti in nero

[Mario62]

Ho capito che il contratto fatto dall' Agenzia delle Entrate è nullo dopo la sentenza della Corte,la mia domanda è un altra.......il vecchio contratto del 93 è carta straccia o va alla scadenza naturale con i vari rinnovi di 4 in 4 ?,quindi 1993+4+4+4+4+4+4 si arriva al 2017.

 

[supergimmy]

Ciao, non è che con il 4+4 vai all'infinito.Si chiama 4+4 perche' avviene il rinnovo (automatico) dopo i primi 4 anni quindi 8 anni dal 1993. Dopo....temo sia una cosa legale, non so.
In merito alla considerazione della bastonatura al proprietario faccio presente che siamo in Italia quindi il proprietario è perennemente bastonato. A parte le tasse sulla casa, se il conduttore non paga stai tranquillo che ha tutte le protezioni possibili mentre il capitalista proprietario di un monolocale (con mutuo) regolarmente affittato è lasciato in balia del giudice di turno che trova...

 

[Mario62]

Quello che so di certo che è una brutta matassa da sbrogliare.

 

[Bastimento]

Ho capito che il contratto fatto dall' Agenzia delle Entrate è nullo dopo la sentenza della Corte,la mia domanda è un altra.......il vecchio contratto del 93 è carta straccia o va alla scadenza naturale con i vari rinnovi di 4 in 4 ?,quindi 1993+4+4+4+4+4+4 si arriva al 2017.

Mi pare una ipotesi non realistica.

Non so come siate pervenuti al contratto d'ufficio. Ma hai detto che il contratto del 93 non è mai stato registrato: per cui è come non esistesse, almeno per il fisco.
Potrebbe rimanere in piedi come scrittura privata, ma con l'anomalia d'origine non so a quale regola rimarrebbe agganciata.
Quindi il proprietario ti può intimare di lasciare libera la casa o perchè il contratto d'ufficio è nullo, o per fine locazione del "contratto del 93, che essendo stipulato prima del 98 che ha istituito i contratti a canone libero e durata 4+4, potrebbe essere ricondotto alla legge del 78 detta dell'equo canone.

Non so se si possa rivendicare per il pseudocontratto del 93 il rinnovo tacito di 4 anni, previsto dalla legge 380/78, se per questo non avevate proceduto alla registrazione: l'obbligo di registrazione è solidale tra proprietario ed inquilino.

In ogni caso tra la richiesta di rilascio e l'effettivo sgombero, anche giudizialmente, passa del tempo: ma non credo comunque arriverai al 2017

 

[Mario62]

Ciao Bastimento, secondo te quale sarebbe un tempo equo prima che in via giudiziale mi butti fuori di casa?.

 

[Bastimento]

Non ne ho idea. Ma ti consiglierei di cominciare a provvedere.

 

[Umberto Granducato]

Ciao, non è che con il 4+4 vai all'infinito.

teoricamente invece è così.. finche uno dei due non da disdetta.
La differenza è che alla scadenza dei primi 4 anni, il locatore per disdire deve motivare

 

[Mario62]

Il proprietario mi ha intimato di lasciare l' appartamento solo dopo la sentenza della Corte,quello che mi piacerebbe sapere e cosa posso fare per restare ancoe un po nell' appartamento avendo una bambina di circa 3 mesi.

 

[Ponz]

il contratto non esiste, ha detto bene bastimento, quindi propenderei per la occupazione senza titolo, visto che invece di registrare quello, hai registrato quello che quel decreto ti permetteva, cioè quello calcolato sulla rendita catastale.

Di fatto tu avresti potuto registrare il contratto del 93, ed oggi sarebbe stato validissimo, invece, ascoltando la legge, anche ingolosito da un risparmio, purtroppo sei stato gabbato.

Quindi non puoi proprio rivendicare quel contratto, temo... ma è possibile che un giudice lo ritenga valido e quindi riapplicabile... ma temo che arrivi prima lo sfratto... sei dentro senza titolo, quindi dovresti uscire.

Puoi cercare di transare con il proprietario, pagando un canone giusto magari, ma temo che dopo quella che lui vive come un sopruso, non accetterà

 

[Bastimento]

@Ponz: per mia curiosità, vorrei approfondire l'aspetto relativo alla validità di contratti di locazione in forma scritta ma non registrati.

Condivido che la mancata registrazione rende fiscalmente inesistente il contratto.
Ma è anche vero che un qualunque contratto scritto (scrittura privata) risulta vincolante per i sottoscrittori, indipendentemente dalla registrazione/trascrizione.

Non troverei strano quindi che un giudice lo possa ritenere valido: salvo esista una normativa specifica per i contratti di locazione, che leghi l'aspetto della registrazione e fiscalità, alla validità stessa: ma non credo esista.

Cosa trovo sorprendente in questa storia è il fatto che due contraenti stabiliscano un contratto e relativo canone, "in nero", e lo facciano in forma scritta; pensavo che in tali circostanze, fosse ovvia norma non lasciar tracce evidenti.

Presumo inoltre che registrare un contratto con 22 anni di ritardo comporti una sanzione abbastanza salata.

Non conosco poi i dettagli di quella legge che permetteva all'inquilino di far emergere il nero a tutto suo vantaggio; per dimostrarne l'esistenza doveva essere prodotto il vecchio contratto? E se si, questo veniva totalmente surrogato dal nuovo? (nel qual caso il contratto del 93 verrebbe effettivamente annullato dal successivo?)

Mi pare siamo proprio di fronte ad un caso dove sia i contraenti che il legislatore siano stati consigliati dal diavolo, che notoriamente fornisce le pentole, ma non il coperchio.