Servitú accesso cantina

[francesca63]

Se il passaggio era previsto, in più perfino già concessionato, significa che i due fondi non sono subordinati oggettivamente l'uno all'altro,

Che il passaggio fosse concessionato e promesso non rileva; quando il proprietario del tutto ha venduto, tenendosi il garage, non esisteva ( e non esiste ora) nessun modo per raggiungere la cantina , se non attraversando il garage.
Significa che, vendendo, ha istituito una servitù sul garage, di cui @Paulhevson dovrebbe avere le chiavi.

Naturalmente sto a quanto scritto, senza aver letto i documenti.

 

[Paulhevson]

Cerco di fare chiarezza.

Il venditore mi aveva detto che il buco non era stato fatto ma che avrei dovuto pensarci io.
Lui ha una impresa di costruzioni, è un tecnico abilitato e mi sono fidato del fatto che mi dicesse che lo avrebbe fatto per conto mio nei mesi successivi al rogito.
Purtroppo temporeggia per farmelo e io non riesco a raggiungere la cantina. Diciamo la verità, la cantina non mi serve a molto e non la reputo una parte dell'immobile necessaria e vorrei trovare la maniera di lasciargliela così da non dover fare il buco.
Nelle carte del rogito c'è scritto che l'immobile non ha abusi edilizi e per me questo è uno strumento di pressione affinchè lui decida o di fare il buco o di lasciarmi la servitù di passaggio.
Nel caso non volesse concedermi ne uno ne l'altro non gli consentirei di chiudermi la porta per l'accesso alla cantina e mi farei dare le chiavi del garage.

Sto solo ragionando sulla strada migliore per non farmi fregare (ulteriormente) e cerco consigli.

 

[Utente Cancellato 72152]

mi sono fidato del fatto che mi dicesse che lo avrebbe fatto per conto mio nei mesi successivi al rogito

Se te lo ha certificato in forma scritta, OK.
Se te lo ha detto a voce, purtroppo "verba volant, scripta manent": non puoi farci nulla.
Tra l'altro ti sconsiglio di attivare un contenzioso, che - con lo "spannometro" - a mio avviso alla fine ti costerebbe di più che sobbarcarti spese e permessi per realizzare l'apertura per raggiungere la tua cantina.
Per non parlare del fatto che finché c'è un contenzioso in essere, il tuo immobile risulta difficilmente commerciabile, qualora tu decidessi di vendere.
Insomma: avvocati sì, ma quando non c'è via di uscita e quando l'unico modo professionale di procedere è ricorrere al legale.
Al momento ti è stata fatta una promessa verbale totalmente disattesa, io personalmente mi farei carico della spesa e dei permessi necessari e realizzerei l'apertura a mie spese, tra l'altro credo che puoi anche considerarla una ristrutturazione edilizia e quindi recuperi il 50% di ciò che paghi con bonifico dedicato alle ristrutturazioni, sull'IRPEF da te dovuta nei prossimi 10 anni.
Giusta la precisazione di @francesca63 che dice che il venditore ha instaurato una servitù di passaggio a tuo favore e a suo carico, che ti permetta di raggiungere la cantina senza realizzare nuove aperture sui muri, però in base alla tua descrizione non mi sembra che il venditore sia molto disponibile nei tuoi confronti, ora che hai fatto il rogito. Se per farti dare una chiave di accesso devi mettere un legale e aspettare l'esito della lite, non so quanto può andare alla lunga, onestamente.

 

[fabio80mil]

Ma mi sfugge una cosa. La cantina è regolarmente accatastata, però legata al box non oggetto di compravendita insieme all'appartamento giusto? Ma come fa ora venditore a chiudere unico punto di accesso, non risultando inadempiente rispetto a quello che ha venduto? Anche a parole avesse promesso di fare quell'apertura nell'appartamento per accedere direttamente dalla cantina, finché ciò non viene fatto (sarà da regolare se a spese del postante o del venditore e qui probabilmente servirà un legale, visto che non ha nulla di scritto in mano) DEVE concedere la servitu di passaggio, altrimenti quanto venduto e dichiarato nel rogito (appartamento e cantina) sono solo. Parzialmente utilizzabili. Ora visto che dici che venditore è un tecnico abilitato, o manca qualcosa al racconto, oppure veramente penso rischi molto a continuare con questa condotta.

 

[fabio80mil]

Perchè ho sempre saputo che il buco dovevo farmelo e pagarmelo. Quello me lo aveva giá detto. Non sapevo peró che in teoria doveva giá esserci e l'ho scoperto solo andando in comune e guardando le carte e i vari permessi di costruire di molto tempo fa. Il fatto peró che ci sia una porta in cantina che da al suo garage mi fa pensare che ci fosse una servitú

Secondo me il punto è qui... A parole ti era stato detto che il buco era a tuo onere e spese ed avevi accettato, poi nel momento successivo al rogito, sei venuto a conoscenza che almeno "nelle carte" Il buco doveva già esserci, stai chiedendo che questo venga fatte a spese del venditore, che probabilmente adesso si rifiuta visto che ti ha venduto appartamento con il buco da realizzare a tue spese... Però ripeto, secondo me, la servitu di passaggio del box fintanto che non realizzi quel foro nell'appartamento dovrebbe essere gatantito, altrimenti hai accesso solo parzialmente a quello che ti ha venduto, ossia solo appartamento ma non anche la cantina

 

[Paulhevson]

Secondo me il punto è qui... A parole ti era stato detto che il buco era a tuo onere e spese ed avevi accettato, poi nel momento successivo al rogito, sei venuto a conoscenza che almeno "nelle carte" Il buco doveva già esserci, stai chiedendo che questo venga fatte a spese del venditore, che probabilmente adesso si rifiuta visto che ti ha venduto appartamento con il buco da realizzare a tue spese... Però ripeto, secondo me, la servitu di passaggio del box fintanto che non realizzi quel foro nell'appartamento dovrebbe essere gatantito, altrimenti hai accesso solo parzialmente a quello che ti ha venduto, ossia solo appartamento ma non anche la cantina

Io sarei pienamente d'accordo con te.
Lui si trova in fallo in quanto mi ha venduto un immobile senza buco che doveva esserci.
Pertanto, fino a che non c'è il buco, deve quantomeno lasciarmi il passaggio dal garage.
Se mi mura la porta mi toglie qualsiasi tipo di accesso e quindi il mio diritto reale viene meno ed inoltre LUI ha compiuto l'abuso, non io visto che verba volant e scripta manent, nel rogito ha dichiarato essere tutto regolarmente accatastato e buco denunciato regolarmente.

 

[fabio80mil]

Ma se posso, come mai adesso ha intimato e paventato la possibilità di murare quella porta? Ti giuro che faccio difficoltà a capire come possa pensare ad una simile situazione, per di più se è uno del settore, senza immaginare le possibili conseguenze. Immagino che al rogito tu l'abbia pagato completamente.. Ma dai documenti ufficiali necessari per il rogito non eri riuscito a venire a conoscenza del buco esistente? Purtroppo posso solo dare ragione agli altri, era meglio venire a conoscenza prima del rogito di queste problematiche

 

[Utente Cancellato 72152]

Pertanto, fino a che non c'è il buco, deve quantomeno lasciarmi il passaggio dal garage.

Cosa che lui non ha minimamente intenzione di concederti. Per questo ti dico che alla fine o risolvi in autonomia pagando tu il lavoro e i permessi necessari, oppure ti serve un legale per dirgli che si è venuta a instaurare una servitù di passaggio, e che per chiudere bonariamente la questione:
- O il venditore realizza a sue spese (sia materiali che burocratiche) l'accesso aprendo un varco sul muro,
- Oppure il venditore devi darti le chiavi di accesso al suo garage.

Messo alle strette con un legale, se è intelligente ti lascia le chiavi del garage, autorizzando definitivamente la servitù di passaggio a suo carico (e a tuo favore).

Se è ostinato, con un legale dirà che in nessun caso ti darà le chiavi e che gli accordi verbali erano differenti.

In ogni caso con i legali alla fine secondo me vai a spendere di più, poi ovviamente ognuno reagisce come meglio crede.

 

[Paulhevson]

Ma se posso, come mai adesso ha intimato e paventato la possibilità di murare quella porta? Ti giuro che faccio difficoltà a capire come possa pensare ad una simile situazione, per di più se è uno del settore, senza immaginare le possibili conseguenze. Immagino che al rogito tu l'abbia pagato completamente.. Ma dai documenti ufficiali necessari per il rogito non eri riuscito a venire a conoscenza del buco esistente? Purtroppo posso solo dare ragione agli altri, era meglio venire a conoscenza prima del rogito di queste problematiche

Sapevo che il buco era mancante, ma mi aveva detto che lo avrebbe fatto a breve. Ma temporeggia ed a questo punto può anche fare a meno di farmelo. Ma mi deve dare le chiavi e oppure deve darsi una mossa e fare il buco. Glielo pago come da accordi, ma se non lo fa sto cavolo di buco mi deve dare accesso dal Garage....
Secondo me anche lui è in una situazione in cui non può permettersi di temporeggiare troppo a lungo...

 

[Paulhevson]

Cosa che lui non ha minimamente intenzione di concederti. Per questo ti dico che alla fine o risolvi in autonomia pagando tu il lavoro e i permessi necessari, oppure ti serve un legale per dirgli che si è venuta a instaurare una servitù di passaggio, e che per chiudere bonariamente la questione:
- O il venditore realizza a sue spese (sia materiali che burocratiche) l'accesso aprendo un varco sul muro,
- Oppure il venditore devi darti le chiavi di accesso al suo garage.

Messo alle strette con un legale, se è intelligente ti lascia le chiavi del garage, autorizzando definitivamente la servitù di passaggio a suo carico (e a tuo favore).

Se è ostinato, con un legale dirà che in nessun caso ti darà le chiavi e che gli accordi verbali erano differenti.

In ogni caso con i legali alla fine secondo me vai a spendere di più, poi ovviamente ognuno reagisce come meglio crede.

Non ho nessuna intenzione di andare per vie legali, ma voglio solo fargli capire che non può tirarla tanto per le lunghe.

Tra l'altro, da quello che capisco io, la servitù c'è sempre stata. Prima che venisse dichiarato di aver fatto il buco (che in realtà non c'è) la servitù era già esistente in quanto garage e cantina sono due immobili che da sempre erano accatastati distinti!