Spese condominiali

[elisa35]

Buonasera a tutti. Per lavoro mi occupo anche di dirimere questioni condominiali, in questi giorni mi è capitato un caso per me anomalo. Vi premetto che le parti sono venditore ed acquirente e non hanno richiesto l’ausilio di un avvocato. Vi spiego in breve: X acquista nel 2022 un immobile da Y, a rogito la dichiarazione dell’amministrazione comunicata al notaio recita : “ non sono state deliberate spese straordinarie “. L’acquirente quest’anno invece si ritrova a dover pagare una somma piuttosto importante a causa di lavori urgenti sul tetto effettuati una parte prima dell’acquisto, una seconda dopo ed una terza quest’anno. Nelle delibere successive non si fa riferimento a questi lavori.Chiedendo il verbale dell’assemblea relativo al 2022 ( assemblea fatta a marzo, lui ha acquistato a luglio) si rende conto che invece questi lavori erano stati deliberati. Il verbale riporta questo “ Non sono previsti lavori di manutenzione straordinaria eccetti lavori di messa in sicurezza e impermeabilizzazione di tetto e facciate considerati urgenti”. Il venditore si rifiuta di pagare, sostenendo che la responsabilità sia solo dell’amministratore, che ha prodotto una dichiarazione non corretta, l’acquirente pretende invece il rimborso dal venditore sostenendo che sarà lui a doversi rivalere sull’amministrazione. Entrambi non vogliono finire in tribunale, la cifra è importante ma non così alta da voler iniziare una causa civile con tutti gli annessi. In tutto questo l’amministratore latita. Ho provato a contattarli ma o è in riunione oppure fuori ufficio. Ho chiesto una consulenza con un legale, ma ci vorrà martedì. Il notaio che ha redatto il rogito, sostiene che la dichiarazione dell’amministrazione è mendace ma che deve comunque risponderne il venditore. Sostiene anche che se avesse avuto quella corretta , avrebbe tutelato gli interessi di entrambi usando una formula ad hoc bel rogito e non la classica formula standard. Voi che ne pensate?

 

[francesca63]

Penso che quelle spese debbano essere sostenute dal venditore, che oltretutto era al corrente ( o doveva esserlo) della delibera.
Ma non spieghi se era già stata preventivata e approvata una somma ben definita .

 

[elisa35]

Penso che quelle spese debbano essere sostenute dal venditore, che oltretutto era al corrente ( o doveva esserlo) della delibera.
Ma non spieghi se era già stata preventivata e approvata una somma ben definita .

Come spese urgenti non era necessario approvare e preventivare, sebbene i lavori di fatto non lo siano stati ( tra un intervento e l’altro sono intercorsi più di 6 mesi). Il nodo sta nella dichiarazione dell’amministrazione al notaio che non cita questi lavori. Se fossero stati dichiarati il notaio avrebbe usato una formula il più esplicativa possibile per definire le ripartizioni. Questo spinge il
venditore a non voler pagare

 

[philippo]

Di che cifra stiamo parlando ?

 

[brina82]

Entrambi non vogliono finire in tribunale, la cifra è importante ma non così alta da voler iniziare una causa civile con tutti gli annessi.

Temo che per evitare la sentenza bisognerà andare in causa.

 

[Michela_]

Voi che ne pensate?

Sentirei il parere del legale. Mi pare strano che il venditore non ne fosse a conoscenza di questa spesa. Però una parte della colpa va anche all’amministratore, assolutamente!

Se non vogliono andare in causa sarà necessario trovare un accordo che soddisfi entrambe le parti. Dipende sempre da cosa dice prima il legale, e poi dalla somma di cui parliamo.

Certo è che l’ultimo (se non anche il penultimo) verbale andrebbero sempre letti prima di prendere incarico di vendita (non mi pare tu sia un agente, forse sbaglio, non mi riferisco direttamente a te) ma anche l’acquirente avrebbe potuto chiederlo. Ovviamente, col sennò di poi…

 

[philippo]

Se fossi il venditore non pagherei , d'altronde l'amministratore mi ha certificato che le quote risultano regolarmente pagate . Scritto sul rogito e firmato da entrambi . E penso che sia anche giusto . Nel dubbio l'attuale proprietario potrebbe andare in causa . Il solo consulto gli costa 200 -300 euro

 

[francesca63]

Come spese urgenti non era necessario approvare e preventivare

Certo, se però sono lavori indifferibili, tipo la messa in sicurezza di un cornicione pericolante o interventi simili.
Negli altri casi, è buona regola convocare una riunione straordinaria urgentemente, per permettere di informare tutti i condomini e far deliberare la spesa.
Nel caso in questione, mi sembra che l’amministratore abbia gestito male la cosa.

sebbene i lavori di fatto non lo siano stati ( tra un intervento e l’altro sono intercorsi più di 6 mesi).

Quindi solo il primo intervento, eventualmente, rivestiva carattere di urgenza, forse per “tamponare” una situazione in via di veloce peggioramento, ed evitare spese più ingenti dopo.
E di certo, almeno questo primo intervento, eseguito prima del rogito, è a carico del venditore (anzi, a regola doveva già essere pagato prima del rogito stesso).
Ma tutti gli altri lavori necessitavano di delibera per approvazione della spesa: in mancanza, l’amministratore non potrebbe nemmeno esigere il pagamento delle quote.

 

[elisa35]

Io sono un mediatore civile. Di solito le parti sono affiancate da un legale, questa volta no ( per motivi economici). Io ho chiesto il parere di un legale che si occupa di condomini che conosco, ma non c’è fino a martedì. Per fortuna i due non sono ai ferri corti. Il venditore non aveva idea di questa delibera perché risiede all’estero, e queste sono state consegnate all’acquirente solo dopo diffida ( ho tutta la documentazione con me). Il problema tra i due non è pagare o meno le spese, ma chi dei due dovrà portare il conto all’amministrazione. La delibera assembleare così fatta a me sembra al limite della legalità. No Francesca, sono tutte spese per ripristino parti pericolanti facciata e impermeabilizzazione del tetto, almeno questa è la dicitura presente nei consuntivi, non è lo stesso lavoro ma riguarda parti diverse in momenti diversi e tutti questi lavori possono essere riferiti a quell’assemblea antecedente alla vendita. Ieri ho sentito di nuovo il notaio ( almeno un professionista serio) il quale sarebbe anche disponibile a modificare il rogito previo pagamento per definire in modo equo e inequivocabile la ripartizione di queste. Ma resterebbe sempre il nodo di chi poi dovrà rivalersi sull’amministratore, ì problema è stato causato dalla mancata comunicazione al notaio delle specifiche di quella delibera.

 

[Michela_]

Buon compleanno @elisa35