Dopo aver letto l'articolo sotto riportato, mi sono fatto una convinzione:
il conduttore dovrebbe adire l'autorità giudiziaria e far accertare la validità del contratto "ab origine" con tutte le conseguenze relative 4+ 4 ecc. ecc.
Fatto questo il locatario rientrerebbe nella tipologia dei contratti "regolari" per cui, per buttarlo fuori, chiunque ne abbia interesse, deve prima intimargli lo sfratto entro precisi termini ecc. ecc..
Vorrei capire una cosa: se il locatore, a fronte dell'esecuzione della sua proprietà, avesse eccepito o fatto presente che sul bene da mettere all'incanto, insisteva una regolare locazione, cosa avrebbe sarebbe successo?
Io dico nulla, se non dirottare i canoni di locazione percepiti verso chi ne avrebbe avuto diritto e non ci sarebbe stato niente da fare (per l'esecutore) se non aspettare la fine naturale della locazione per entrare nella piena disponibilità del bene. Come argomentato da qualcuno bel forum, si rivolga con fiducia al sindacato degli inquilini..
Affitto non registrato, scatta la nullità
a cura di:
Studio Legale Magri
Se l'affitto non viene registrato entro il termine (perentorio) di 30 giorni dalla sua stipulazione scatta la nullità del contratto.
Lo ha stabilito una recente sentenza del Tribunale di Milano, n. 6782 del 15 giugno 2016, in applicazione delle
nuove disposizioni sugli affitti introdotte dalla Legge di Stabilità 2016.
Tali novità sono state introdotte al fine di contrastare l'evasione fiscale e le locazioni "in nero" imponendo una serie di obblighi a carico delle parti. Infatti, oltre alla registrazione nei termini, di tale registrazione il locatore deve dare "documentata comunicazione", nei successivi sessanta giorni, al conduttore nonché all'amministratore del condominio (ai fini dell'ottemperanza, da parte di quest'ultimo, degli obblighi di tenuta della c.d. "anagrafe condominiale" - articolo 1130, numero 6), cod. civ.)
Inoltre, per i contratti stipulati a partire dall'1 gennaio 2016, il nuovo articolo 13, VI co., l. 431/1998 concede al conduttore la facoltà, nel caso di omessa registrazione del contratto nei termini di ricorrere all'autorità giudiziaria al fine di fare accertare l'esistenza del contratto e di chiedere al giudice di determinare il canone dovuto nella misura non superiore al valore minimo definito nell'art. 2 della stessa legge.
Da tenere presente che
la nullità del contratto di affitto non registrato nei 30 giorni deriva da un vizio coevo alla formazione del contratto stesso e
non è sanabile neppure dalla registrazione tardiva.
Come ha stabilito una recente sentenza di merito (Tribunale Livorno, 21/04/2016, n. 525), ai sensi degli art. 2 e 3, d.P.R. n. 131/1986 i contratti di locazione e di affitto relativi a beni immobili esistenti nel territorio dello Stato, anche se conclusi in forma verbale, sono comunque soggetti all'obbligo di registrazione.