Riguardo il contratto di sublocazione, per il quale non è possibile applicare il regime della cedolare secca, in quanto i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi e non tra quelli di natura fondiaria (Agenzia delle Entrate, circolare n°26/E/2011, pag. 9), “il rapporto di sublocazione, anche se ai sensi dell’art. 1595 del codice civile risulta collegato al contratto di locazione da un vincolo di reciproca dipendenza, conserva, ai fini fiscali, una autonoma rilevanza economica. Pertanto, le prestazioni derivanti da rapporti di sublocazione risultano autonomamente assoggettate a tassazione, secondo le regole e i criteri previsti per i contratti di locazione da cui mutuano i caratteri contrattuali” (Agenzia delle Entrate, circolare n°12/2007, pag. 19).
Il sublocatore, pertanto, dovrà provvedere a registrare il contratto di sublocazione, recandosi presso l’Agenzia delle Entrate, utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili) avvalendosi del modello RLI (in questo caso, il quadro D andrà eliminato) oppure rivolgendosi ad un intermediario.
L’osservazione di PROGETTO_CASA è condivisibile, tuttavia non si può non osservare che anche portare a conoscenza del subconduttore del rischio di una anticipata cessazione contrattuale, non mette completamente al riparo il sublocatore da una eventuale azione per il risarcimento del danno da parte del subconduttore, in quanto la durata minima di quattro anni è inderogabile e l’azione risarcitoria si fonderebbe non sul mancato rispetto di una norma inderogabile, ma su una violazione di una clausola contrattuale liberamente concordata dalle parti.
Questa è la ragione per cui – come osservato da dormiente - in tali fattispecie, al di fuori del caso (di scuola) di una contestuale stipulazione del contratto di locazione e di quello di sublocazione e conseguente coincidenza della durata dei due contratti, al sublocatore conviene stipulare un contratto di durata inferiore a quella residua del suo contratto di locazione. E’ opinione dominante in dottrina (anche se non mancano voci fuori dal coro) che anche ai contratti di sublocazione vada applicata la durata minima prevista dalle leggi speciali del 1978 (l’art. 27, co. 1 recita testualmente: “La durata delle locazioni e sublocazioni […] non può essere inferiore a sei anni”) e 1998 (4+4, 3+2, transitori) anche se ciò molto spesso non è di facile attuazione.
In virtù dell’analogia sopra richiamata con i contratti di locazione, la disciplina relativa alla comunicazione di cessione di fabbricato e all’attestato di prestazione energetica (APE) si estende anche ai contratti di sublocazione. Ne deriva che, qualora il subconduttore sia un soggetto extracomunitario sarà necessario presentare alle autorità di P.S. il modello c.d. di “Comunicazione di ospitalità” e il contratto (“nuovo autonomo contratto di locazione”) dovrà contenere una clausola con la quale il subconduttore deve dichiarare di aver ricevuto le informazioni e la documentazione comprensiva dell’APE (APE + libretto di manutenzione della caldaia di riscaldamento autonomo).
Un ulteriore fattore di incertezza è dato dalla TASI (se dovuta) in caso di alloggio sublocato (che la legge non affronta). In assenza di indicazioni (assai improbabili) in delibera, si consiglia comunque di rivolgersi all’ufficio competente ai fini della spettanza della tassa, da richiamare, con apposita clausola, a contratto.
